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Grundsätzlich an alle Mieter richten
Wer ist der Adressat der Betriebskostenabrechnung?
18.12.2000 (GE 24/2000, 1677) Die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hatte entschieden, daß Betriebskostenabrechnungen nur dann fällig gestellt würden, wenn sie an alle Mieter gehen. Die Redaktion des GRUNDEIGENTUM hält diese Entscheidung für unzutreffend. Der bisherige Vorsitzende Richter der Kammer (der an der Entscheidung nicht mitgewirkt hatte) sagt, warum man die Abrechnung doch an alle Mieter richten sollte.
Muß der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an alle (Mit-) Mieter richten, und muß diese darüber hinaus auch allen zugehen?
Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Eine Betriebskostenabrechnung ist an alle Mieter zu richten - ob sie auch allen zugesandt werden muß, hängt von den weiteren mietvertraglichen Vereinbarungen ab.
Anlaß für die nachstehende Betrachtung ist eine in GE 2000, 1032 veröffentlichte Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 62 (Urteil vom 15. Juni 2000 - 62 S 53/00). In der Entscheidung findet sich der Satz, daß Betriebskostenabrechnungen für ihre Fälligkeit des Zugangs an alle Mitmieter bedürfen. Eine Kommentierung in GE 2000, 999 hält diese Entscheidung für falsch, denn nur vertragsgestaltende Erklärungen wie Mieterhöhungen oder Kündigungen müßten wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses immer von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet sein. Eine Betriebskostenabrechnung verändere jedoch den Mietvertrag nicht, sie sei nicht einmal eine Willenserklärung, sondern allein ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB.
Was ist nun richtig, besser gesagt, welche Ansicht sollte ein Vermieter zugrunde legen, um bei Betriebskostenabrechnungen auf der sicheren Seite zu sein?
Einem Vermieter ist dringendst anzuraten, die Betriebskostenabrechnung an alle (Mit-) Mieter zu richten!
Der Verfasser ist zwar Vorsitzender der entscheidenden Zivilkammer 62, hat jedoch wegen Urlaubs an dieser Entscheidung nicht mitgewirkt, so daß er sich unbefangen akademisch-dogmatisch zu diesem Problem wie folgt äußern kann:
Richtig wird in dem Kommentar in GE 2000, 999 darauf hingewiesen, daß die Betriebskostenabrechnung keine Willenserklärung, also keine Äußerung eines auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichteten Willens (vgl. Palandt-Heinrichs, Einführung 1 vor § 116 BGB) ist. Eine Willenserklärung im Rahmen des Mietverhältnisses ist z. B. die Kündigung. Diese muß von einer Vertragspartei der anderen gegenüber abgegeben werden. Befinden sich auf der einen oder anderen Seite mehrere Personen, muß die Kündigung von sämtlichen Personen der einen Seite sämtlichen Personen der anderen Seite gegenüber abgegeben werden. Denn die jeweiligen Mitvermieter bzw. die jeweiligen Mitmieter sind Vertragspartner, wobei üblicherweise die entsprechenden Personengruppen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden (es sei denn, Vertragspartner ist eine juristische Person wie z. B. eine GmbH, dann ist nur diese allein Vertragspartner). In diesem Zusammenhang wird immer wieder das Stichwort von der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses erwähnt. Dieses dürfte jedoch nicht notwendig sein, da sich die aufgezeigten Grundsätze schon aus ganz allgemeinen Regeln der Rechtsgeschäftslehre ergeben.
An dieser Stelle muß nun sogleich erwähnt werden, daß sich natürlich mehrere Teile einer Vermieter- oder Mieterseite eines rechtsgeschäftlichen Vertreters bedienen können. Diese Frage löst sich nach den allgemeinen Regelungen über die Vertretung nach §§ 164 ff. BGB. Danach wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Wird ein rechtsgeschäftlicher Vertreter tätig, gibt dieser die entsprechende Willenserklärung in Vertretung der anderen Gesellschafter und damit insgesamt für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ab. Das Gesellschaftsrecht der §§ 705 ff. BGB ändert daran nichts. Wenn dort von Geschäftsführung die Rede ist, bezieht sich das auf das Innenverhältnis der Gesellschafter zueinander, hat nichts mit dem Verhältnis der Gesellschafter dem Vertragspartner gegenüber zu tun. Auch § 714 BGB ändert daran nichts. Danach ist ein Gesellschafter, dem nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftsführung zusteht, im Zweifel auch ermächtigt, die anderen Gesellschafter Dritten gegenüber zu vertreten, also im Außenverhältnis gegenüber dem Vertragspartner tätig zu werden. Es handelt sich dabei nicht um eine gesetzliche Vertretung der übrigen Gesellschafter durch einen von ihnen (vgl. BGH NJW-RR 1996, 673). Vielmehr bringt § 714 BGB eine Regelung, die vom Innenverhältnis auf das Vertretungsverhältnis nach außen wirkt. Die Einzelgeschäftsführung spricht im Zweifel auch für eine Vertretungsmacht nach außen. Dabei handelt es sich jedoch um eine rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht, die vom Vertragspartner auch gerügt werden kann (§ 174 BGB).
Das Vertretungsrecht gilt aktiv für die Abgabe von Willenserklärungen, aber auch passiv für die Entgegennahme einer solchen (§ 164 Abs. 3 BGB). Der Vertreter nimmt dann zwar als Einzelperson die Erklärung entgegen. Rechtlich wirkt das jedoch so, als wäre die Erklärung von allen Vertragspartnern entgegengenommen worden. Daraus wiederum folgt, daß die Erklärung nicht nur an den Vertreter zu richten ist, sondern an alle Vertragspartner (vertreten durch den Vertreter).
Ein Sachbearbeiter im Hause einer Vertragspartei, üblicherweise auf Vermieterseite, oder ein Sachbearbeiter bei einem rechtsgeschäftlichen Vertreter, üblicherweise bei der bevollmächtigten Hausverwaltung, wird nicht als rechtsgeschäftlicher Vertreter des Geschäftsherrn, des Vermieters, tätig, sondern ist sozusagen nur Werkzeug. Eine vom Sachbearbeiter mit der Unterschrift „im Auftrag” abgegebene Erklärung stellt keine Willenserklärung des Geschäftsherrn (Vermieters) dar. Also:
Eine von dem Sachbearbeiter (i. A.) unterschriebene Erklärung ist keine Willenserklärung des Vermieters!
Vollmachtsklauseln
Die in den Mietverträgen ganz überwiegend als Allgemeine Geschäftsbedingung aufgenommenen Vollmachtsklauseln sind im Grundsatz zulässig (vgl. grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 10. September 1997, GE 1997, 1458 = NJW 1997, 3437). Dabei geht es aber - wohl bemerkt - um Vollmachtsklauseln, in denen sich z. B. die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme von Willenserklärungen oder anderer Erklärungen des Vermieters bevollmächtigen. Daraus folgt, daß die Erklärungen an alle Mitmieter zu richten sind (also auch die Kündigung) und jeder Mieter (nur) zur Entgegennahme der Erklärung bevollmächtigt ist. Daraus folgt nicht, daß die Erklärung nur an einen Mieter gerichtet zu werden braucht. Mietvertragliche Allgemeine Geschäftsbedingungen, wonach es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird, dürften rechtswidrig sein, weil sie zumindest gegen § 9 AGBG verstoßen dürften.
Rechtsnatur der Betriebskostenabrechnung
Sie ist keine Willenserklärung des Vermieters, sie ist nicht einmal eine geschäftsähnliche Handlung, da es sich nicht um eine auf einen tatsächlichen Erfolg gerichtete Erklärung handelt, deren Rechtsfolgen kraft Gesetzes eintreten.
Das Gesetz definiert die Betriebskostenabrechnung nicht. Das BGB kennt diesen Ausdruck nicht. Allgemein wird davon gesprochen, daß es sich um eine Wissenserklärung handelt (was von der Rechtsfolgenseite völlig ohne Belang ist). Herangezogen werden kann § 259 BGB. Danach ist derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, gehalten, den Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Herangezogen werden kann auch das Auftragsrecht. Nach § 666 BGB ist der Beauftragte verpflichtet, dem Auftraggeber die erforderliche Nachricht zu geben, auf Verlangen über den Stand des Geschäftes Auskunft zu erteilen und nach Ausführung des Auftrages Rechenschaft abzulegen. Die genaue Klassifizierung mag dahinstehen, jedenfalls können die Grundsätze des BGB über Abrechnung herangezogen werden (vgl. auch Schmidt-Futterer, Langenberg, Mietrecht, § 546 BGB Rdn. 325 ff.).
Zum entscheidenden Problem, wem nun die Betriebskostenabrechnung erteilt und anschließend mitgeteilt werden muß, ist auf § 259 BGB Bezug zu nehmen, wonach die Abrechnung dem Berechtigten mitgeteilt werden muß. Berechtigter ist der Mieter, bei mehreren Mietern also die (alle) Mieter. Daran ändert auch nichts der Umstand, daß mehrere Mieter eine GbR bilden, denn diese stellt keine eigene Rechtspersönlichkeit dar. Es handelt sich vielmehr um eine Gesamthandsgemeinschaft. Hierbei ist § 432 BGB heranzuziehen, sofern nicht die Regeln über die Gesellschaft nach §§ 705 ff. BGB vorrangig sind. Haben danach mehrere eine unteilbare Leistung zu fordern, so kann, sofern sie nicht Gesamtgläubiger sind, der Schuldner nur an alle gemeinschaftlich leisten. Eine Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB liegt jedoch schon vom Ansatz her nicht vor. Denn es handelt sich eben nicht um eine teilbare Forderung, die nur durch die Einheitlichkeit der Tilgungswirkung miteinander verbunden sind. Daraus folgt, daß der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an alle Mitmieter richten muß.
Wenn in dem Kommentar in GE 2000, 999 bemerkt wird, die Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 62, sei „von keinerlei Zitaten geschmückt”, kann dazu festgehalten werden, daß auch in den gebräuchlichen Kommentaren dazu nichts gesagt wird. Das liegt wohl einfach daran, daß es sich um Grundsätze der Rechtsgeschäftslehre handelt, die sich aus dem Allgemeinen Teil des BGB ergibt. Zitate aus Rechtsprechung und Literatur würden nur Selbstverständliches unterstreichen.
Wie bei einer Willenserklärung kommt allerdings auch bei dem Empfang der Betriebskostenabrechnung die rechtsgeschäftliche Stellvertretung in Betracht. Die oben angeführten Grundsätze gelten daher auch hier. Das Institut der Stellvertretung führt jedoch nur dann weiter, wenn ein Mitmieter stellvertretend für die anderen die Betriebskostenabrechnung entgegennimmt. Das setzt jedoch voraus, daß die Betriebskostenabrechnung auch an den Vertretenen gerichtet ist. Das ist dann nicht der Fall, wenn die Abrechnung ausdrücklich nur an einen Mieter gerichtet ist. Daher hilft auch die allgemeine Vollmachtsklausel in Formularmietverträgen nur dann weiter, wenn die Betriebskostenabrechnung als Adressaten alle Mitmieter aufführt. Mit einer Vollmachtsklausel würde man nur dann weiterkommen, wenn das Rubrum der Betriebskostenabrechnung in etwa wie folgt lauten würde: „An den Mieter X, zugleich (in Anwendung der Vollmachtsklausel laut Mietvertrag …) stellvertretend für Mieter XYZ, Anschrift Mieter X”.
Das Institut des Boten hilft nicht weiter. Der Bote empfängt auch nur für den Geschäftsherrn etwas, was an den Geschäftsherrn gerichtet sein muß. Die nur an einen Mitmieter gerichtete Betriebskostenabrechnung ist eben nicht an die anderen Mitmieter gerichtet.
Sind diese Überlegungen nun nur leere Förmelei, die den Mietvertragsparteien das Leben schwer macht und rechtlich letztlich ohne Konsequenz ist?
Betriebskostenabrechnung: Mehr als nur Rechenwerk
Die Betriebskostenabrechnung mag zunächst nur ein Rechenvorgang sein. Sie hat jedoch weitere Folgen. Denn sie schließt entweder mit einem Guthaben vom Mieter oder einer Forderung des Vermieters auf Nachzahlung ab (was in der Zeit steigender Betriebskosten der Regelfall sein dürfte). Selbst wenn - was höchst unwahrscheinlich ist - die Abrechnung damit abschließt, daß die Vorauszahlungen auf Heller und Pfennig den tatsächlichen Kosten entsprechen, besteht immer noch ein Recht vom Mieter, die Belege einzusehen und die Einzelabrechnung zu überprüfen mit der Folge, daß es doch noch zu Forderungen auf Auszahlung von etwaigen Guthaben kommen kann.
Eine Forderung des Vermieters auf Nachzahlung ist im Prinzip nach § 271 BGB sofort fällig. Dabei mag in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob dem Mieter noch eine Prüfungszeit zur Verfügung steht. Spätestens mit Ablauf der Prüfungszeit ist die Forderung jedenfalls fällig. Auf der anderen Seite ist ein Guthaben des oder der Mieter sofort fällig (vgl. Schmidt-Futterer, Langenberg, § 546 BGB Rdn. 363 ff.). Für eine Nachforderung des Vermieters haften die Mieter nach § 421 BGB als Gesamtschuldner. Der Vermieter kann sich daher nach seinem Belieben an einen Mieter von mehreren Mitmietern halten. Wäre die Annahme richtig, die Betriebskostenabrechnung bräuchte nur an einen Mitmieter einer Mietermehrheit gerichtet zu werden, könnte der Vermieter die Forderung damit auch gegenüber dem Mitmieter geltend machen, an den die Betriebskostenabrechnung gar nicht gerichtet war und der möglicherweise von dieser Betriebskostenabrechnung - aus welchen Gründen auch immer - gar nichts weiß (z. B. weil er ausgezogen ist, ohne aus dem Mietverhältnis entlassen worden zu sein). Das widerspricht allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen. Denn der Mitmieter, an den die Abrechnung gar nicht gerichtet war (auch nicht über rechtsgeschäftliche Stellvertretung), wird nicht automatisch Schuldner der Nachforderung. Eine entsprechende Zurechnungsnorm ist nicht ersichtlich.
Auf der anderen Seite stellt sich bei einem Guthaben der Mieter die Frage, wer den Anspruch auf Auszahlung geltend machen kann, derjenige, dem die Betriebskostenabrechnung mitgeteilt worden ist, auch der andere, an den die Betriebskostenabrechnung überhaupt nicht gerichtet war, oder nur sämtliche Mitmieter. Hier stellt sich zunächst das Problem der Fälligkeit des Anspruchs insgesamt. Da es sich um eine einheitliche Forderung handelt, für die alle Mitmieter als Gesamtschuldner haften, wird der Anspruch erst fällig, wenn er gegenüber allen Mitmietern fällig gestellt worden ist. Dann jedoch müssen auch sämtliche Mitmieter die Forderung geltend machen. Die Problematik löst sich über § 432 BGB im Verhältnis zu den gesellschaftsrechtlichen Vorschriften des BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH wird § 432 BGB durch die Regeln des Gesellschaftsrechts teilweise überlagert (vgl. BGH NJW 1988, 1585, 1586). Für die Einziehung einer Forderung der GbR gilt § 709 BGB. Danach können die Gesellschafter die Geschäfte der Gesellschaft nur gemeinschaftlich führen. Die Forderungseinziehung ist ein Akt der Geschäftsführung, für die unter Ausschluß des § 432 BGB die Regelung der Geschäftsführung maßgebend ist (vgl. LG Berlin, ZK 64, NJW-RR 1999, 1387; ZK 62, Urteil vom 22. Februar 1999 - 62 S 399/98 -).
Zugangsprobleme
Die Frage des Zugangs der Betriebskostenabrechnung ist neben der Adressierung noch gesondert zu betrachten. Allerdings setzt der Zugang zunächst voraus, daß die Betriebskostenabrechnung auch an den gerichtet war, dem die Abrechnung zugehen soll. Denn es handelt sich nicht um eine allgemeine Bekanntgabe mit der Folge, daß Wirksamkeit schon dann eintritt, wenn Kenntnis genommen wird. Hier ist noch einmal § 259 BGB zu erwähnen, wonach die entsprechende Abrechnung mitzuteilen ist. Es handelt sich also um eine zielgerichtete Erklärung gegenüber dem Gläubiger, im vorliegenden Fall dem Mieter. Zugegangen ist sie aber auch, wenn die Betriebskostenabrechnung einem Mitmieter als rechtsgeschäftlichem Vertreter für die anderen Mitmieter zugegangen ist. Bei bestehender Vollmachtsklausel braucht demnach die an alle Mieter gerichtete Betriebskostenabrechnung nur einem Mitmieter zuzugehen. In dem der ZK 62 zugrunde liegenden Fall (GE 2000, 1032) gab es eine derartige Vollmachtsklausel. Diese kam jedoch nicht zum Tragen, weil eben die Betriebskostenabrechnung nur an einen Mieter gerichtet war. Wenn in der Entscheidung und in dem nicht von der Kammer stammenden Leitsatz weiter davon die Rede ist, daß Betriebskostenabrechnungen für ihre Fälligkeit des Zugangs an alle Mitmieter bedürfen, mag das zumindest mißverständlich sein. Die Fälligkeit war nicht eingetreten, weil die Betriebskostenabrechnung nicht an den anderen Mitmieter gerichtet und demgemäß diesem auch nicht zugegangen war.
Fazit: Die Betriebskostenabrechnung ist an alle Mieter zu richten. Sie muß allen Mitmietern zugehen. Bei rechtsgeschäftlicher Vertretung reicht der Zugang bei einem vertretenden Mitmieter, der die an alle Mitmieter gerichtete Betriebskostenabrechnung für und mit Wirkung gegen diese entgegennimmt.
Der weitere Streit ergibt sich zu der Frage, ob die Betriebskostenabrechnung von allen Vermietern erteilt werden muß, oder ob es ausreicht, daß nur ein Mit-Vermieter die Abrechnung erstellt. Hierzu wird die Ansicht vertreten, daß die Abrechnung durch einen von mehreren Vermietern genügt, da die Abrechnung nicht einer Mieterhöhung vergleichbar sei, die von allen Vermietern erklärt werden müßte (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdn. 53 b). Die-ser Ansicht ist nicht zuzustimmen, jedenfalls ist eine Vermieter-Gesellschaft nicht auf der sicheren Seite, wenn sie die Betriebskostenabrechnung nur durch einen Mitvermieter erteilen läßt. Dabei ist aber nicht der reine Rechenvorgang gemeint, der auch durch eine Fremdfirma vorgenommen werden kann. Mit der Abrechnung ist nur die entsprechende Rechnungslegung der Mieterseite gegenüber gemeint. Schuldner dieser Abrechnung ist der Vermieter, bei mehreren Vermietern alle Vermieter (rechtsgeschäftliche Vertretung ist natürlich möglich). Jedenfalls muß sich aus der von einem Mitvermieter erteilten Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar (und im Prozeß nötigenfalls beweisbar) ergeben, daß diese die maßgebliche Abrechnung sämtlicher Vermieter als Gläubiger einer Nachforderung bzw. Schuldner eines Guthabens darstellt (vgl. LG Berlin, ZK 64, GE 1998, 245; Emmerich/Sonnenschein, Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdn. 33).
Um das Ergebnis vorwegzunehmen: Eine Betriebskostenabrechnung ist an alle Mieter zu richten - ob sie auch allen zugesandt werden muß, hängt von den weiteren mietvertraglichen Vereinbarungen ab.
Anlaß für die nachstehende Betrachtung ist eine in GE 2000, 1032 veröffentlichte Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 62 (Urteil vom 15. Juni 2000 - 62 S 53/00). In der Entscheidung findet sich der Satz, daß Betriebskostenabrechnungen für ihre Fälligkeit des Zugangs an alle Mitmieter bedürfen. Eine Kommentierung in GE 2000, 999 hält diese Entscheidung für falsch, denn nur vertragsgestaltende Erklärungen wie Mieterhöhungen oder Kündigungen müßten wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses immer von allen Vermietern an alle Mieter gerichtet sein. Eine Betriebskostenabrechnung verändere jedoch den Mietvertrag nicht, sie sei nicht einmal eine Willenserklärung, sondern allein ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB.
Was ist nun richtig, besser gesagt, welche Ansicht sollte ein Vermieter zugrunde legen, um bei Betriebskostenabrechnungen auf der sicheren Seite zu sein?
Einem Vermieter ist dringendst anzuraten, die Betriebskostenabrechnung an alle (Mit-) Mieter zu richten!
Der Verfasser ist zwar Vorsitzender der entscheidenden Zivilkammer 62, hat jedoch wegen Urlaubs an dieser Entscheidung nicht mitgewirkt, so daß er sich unbefangen akademisch-dogmatisch zu diesem Problem wie folgt äußern kann:
Richtig wird in dem Kommentar in GE 2000, 999 darauf hingewiesen, daß die Betriebskostenabrechnung keine Willenserklärung, also keine Äußerung eines auf die Herbeiführung einer Rechtswirkung gerichteten Willens (vgl. Palandt-Heinrichs, Einführung 1 vor § 116 BGB) ist. Eine Willenserklärung im Rahmen des Mietverhältnisses ist z. B. die Kündigung. Diese muß von einer Vertragspartei der anderen gegenüber abgegeben werden. Befinden sich auf der einen oder anderen Seite mehrere Personen, muß die Kündigung von sämtlichen Personen der einen Seite sämtlichen Personen der anderen Seite gegenüber abgegeben werden. Denn die jeweiligen Mitvermieter bzw. die jeweiligen Mitmieter sind Vertragspartner, wobei üblicherweise die entsprechenden Personengruppen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden (es sei denn, Vertragspartner ist eine juristische Person wie z. B. eine GmbH, dann ist nur diese allein Vertragspartner). In diesem Zusammenhang wird immer wieder das Stichwort von der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses erwähnt. Dieses dürfte jedoch nicht notwendig sein, da sich die aufgezeigten Grundsätze schon aus ganz allgemeinen Regeln der Rechtsgeschäftslehre ergeben.
An dieser Stelle muß nun sogleich erwähnt werden, daß sich natürlich mehrere Teile einer Vermieter- oder Mieterseite eines rechtsgeschäftlichen Vertreters bedienen können. Diese Frage löst sich nach den allgemeinen Regelungen über die Vertretung nach §§ 164 ff. BGB. Danach wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Wird ein rechtsgeschäftlicher Vertreter tätig, gibt dieser die entsprechende Willenserklärung in Vertretung der anderen Gesellschafter und damit insgesamt für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ab. Das Gesellschaftsrecht der §§ 705 ff. BGB ändert daran nichts. Wenn dort von Geschäftsführung die Rede ist, bezieht sich das auf das Innenverhältnis der Gesellschafter zueinander, hat nichts mit dem Verhältnis der Gesellschafter dem Vertragspartner gegenüber zu tun. Auch § 714 BGB ändert daran nichts. Danach ist ein Gesellschafter, dem nach dem Gesellschaftsvertrag die Befugnis zur Geschäftsführung zusteht, im Zweifel auch ermächtigt, die anderen Gesellschafter Dritten gegenüber zu vertreten, also im Außenverhältnis gegenüber dem Vertragspartner tätig zu werden. Es handelt sich dabei nicht um eine gesetzliche Vertretung der übrigen Gesellschafter durch einen von ihnen (vgl. BGH NJW-RR 1996, 673). Vielmehr bringt § 714 BGB eine Regelung, die vom Innenverhältnis auf das Vertretungsverhältnis nach außen wirkt. Die Einzelgeschäftsführung spricht im Zweifel auch für eine Vertretungsmacht nach außen. Dabei handelt es sich jedoch um eine rechtsgeschäftliche Vertretungsmacht, die vom Vertragspartner auch gerügt werden kann (§ 174 BGB).
Das Vertretungsrecht gilt aktiv für die Abgabe von Willenserklärungen, aber auch passiv für die Entgegennahme einer solchen (§ 164 Abs. 3 BGB). Der Vertreter nimmt dann zwar als Einzelperson die Erklärung entgegen. Rechtlich wirkt das jedoch so, als wäre die Erklärung von allen Vertragspartnern entgegengenommen worden. Daraus wiederum folgt, daß die Erklärung nicht nur an den Vertreter zu richten ist, sondern an alle Vertragspartner (vertreten durch den Vertreter).
Ein Sachbearbeiter im Hause einer Vertragspartei, üblicherweise auf Vermieterseite, oder ein Sachbearbeiter bei einem rechtsgeschäftlichen Vertreter, üblicherweise bei der bevollmächtigten Hausverwaltung, wird nicht als rechtsgeschäftlicher Vertreter des Geschäftsherrn, des Vermieters, tätig, sondern ist sozusagen nur Werkzeug. Eine vom Sachbearbeiter mit der Unterschrift „im Auftrag” abgegebene Erklärung stellt keine Willenserklärung des Geschäftsherrn (Vermieters) dar. Also:
Eine von dem Sachbearbeiter (i. A.) unterschriebene Erklärung ist keine Willenserklärung des Vermieters!
Vollmachtsklauseln
Die in den Mietverträgen ganz überwiegend als Allgemeine Geschäftsbedingung aufgenommenen Vollmachtsklauseln sind im Grundsatz zulässig (vgl. grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 10. September 1997, GE 1997, 1458 = NJW 1997, 3437). Dabei geht es aber - wohl bemerkt - um Vollmachtsklauseln, in denen sich z. B. die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme von Willenserklärungen oder anderer Erklärungen des Vermieters bevollmächtigen. Daraus folgt, daß die Erklärungen an alle Mitmieter zu richten sind (also auch die Kündigung) und jeder Mieter (nur) zur Entgegennahme der Erklärung bevollmächtigt ist. Daraus folgt nicht, daß die Erklärung nur an einen Mieter gerichtet zu werden braucht. Mietvertragliche Allgemeine Geschäftsbedingungen, wonach es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird, dürften rechtswidrig sein, weil sie zumindest gegen § 9 AGBG verstoßen dürften.
Rechtsnatur der Betriebskostenabrechnung
Sie ist keine Willenserklärung des Vermieters, sie ist nicht einmal eine geschäftsähnliche Handlung, da es sich nicht um eine auf einen tatsächlichen Erfolg gerichtete Erklärung handelt, deren Rechtsfolgen kraft Gesetzes eintreten.
Das Gesetz definiert die Betriebskostenabrechnung nicht. Das BGB kennt diesen Ausdruck nicht. Allgemein wird davon gesprochen, daß es sich um eine Wissenserklärung handelt (was von der Rechtsfolgenseite völlig ohne Belang ist). Herangezogen werden kann § 259 BGB. Danach ist derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, gehalten, den Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Herangezogen werden kann auch das Auftragsrecht. Nach § 666 BGB ist der Beauftragte verpflichtet, dem Auftraggeber die erforderliche Nachricht zu geben, auf Verlangen über den Stand des Geschäftes Auskunft zu erteilen und nach Ausführung des Auftrages Rechenschaft abzulegen. Die genaue Klassifizierung mag dahinstehen, jedenfalls können die Grundsätze des BGB über Abrechnung herangezogen werden (vgl. auch Schmidt-Futterer, Langenberg, Mietrecht, § 546 BGB Rdn. 325 ff.).
Zum entscheidenden Problem, wem nun die Betriebskostenabrechnung erteilt und anschließend mitgeteilt werden muß, ist auf § 259 BGB Bezug zu nehmen, wonach die Abrechnung dem Berechtigten mitgeteilt werden muß. Berechtigter ist der Mieter, bei mehreren Mietern also die (alle) Mieter. Daran ändert auch nichts der Umstand, daß mehrere Mieter eine GbR bilden, denn diese stellt keine eigene Rechtspersönlichkeit dar. Es handelt sich vielmehr um eine Gesamthandsgemeinschaft. Hierbei ist § 432 BGB heranzuziehen, sofern nicht die Regeln über die Gesellschaft nach §§ 705 ff. BGB vorrangig sind. Haben danach mehrere eine unteilbare Leistung zu fordern, so kann, sofern sie nicht Gesamtgläubiger sind, der Schuldner nur an alle gemeinschaftlich leisten. Eine Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB liegt jedoch schon vom Ansatz her nicht vor. Denn es handelt sich eben nicht um eine teilbare Forderung, die nur durch die Einheitlichkeit der Tilgungswirkung miteinander verbunden sind. Daraus folgt, daß der Vermieter die Betriebskostenabrechnung an alle Mitmieter richten muß.
Wenn in dem Kommentar in GE 2000, 999 bemerkt wird, die Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 62, sei „von keinerlei Zitaten geschmückt”, kann dazu festgehalten werden, daß auch in den gebräuchlichen Kommentaren dazu nichts gesagt wird. Das liegt wohl einfach daran, daß es sich um Grundsätze der Rechtsgeschäftslehre handelt, die sich aus dem Allgemeinen Teil des BGB ergibt. Zitate aus Rechtsprechung und Literatur würden nur Selbstverständliches unterstreichen.
Wie bei einer Willenserklärung kommt allerdings auch bei dem Empfang der Betriebskostenabrechnung die rechtsgeschäftliche Stellvertretung in Betracht. Die oben angeführten Grundsätze gelten daher auch hier. Das Institut der Stellvertretung führt jedoch nur dann weiter, wenn ein Mitmieter stellvertretend für die anderen die Betriebskostenabrechnung entgegennimmt. Das setzt jedoch voraus, daß die Betriebskostenabrechnung auch an den Vertretenen gerichtet ist. Das ist dann nicht der Fall, wenn die Abrechnung ausdrücklich nur an einen Mieter gerichtet ist. Daher hilft auch die allgemeine Vollmachtsklausel in Formularmietverträgen nur dann weiter, wenn die Betriebskostenabrechnung als Adressaten alle Mitmieter aufführt. Mit einer Vollmachtsklausel würde man nur dann weiterkommen, wenn das Rubrum der Betriebskostenabrechnung in etwa wie folgt lauten würde: „An den Mieter X, zugleich (in Anwendung der Vollmachtsklausel laut Mietvertrag …) stellvertretend für Mieter XYZ, Anschrift Mieter X”.
Das Institut des Boten hilft nicht weiter. Der Bote empfängt auch nur für den Geschäftsherrn etwas, was an den Geschäftsherrn gerichtet sein muß. Die nur an einen Mitmieter gerichtete Betriebskostenabrechnung ist eben nicht an die anderen Mitmieter gerichtet.
Sind diese Überlegungen nun nur leere Förmelei, die den Mietvertragsparteien das Leben schwer macht und rechtlich letztlich ohne Konsequenz ist?
Betriebskostenabrechnung: Mehr als nur Rechenwerk
Die Betriebskostenabrechnung mag zunächst nur ein Rechenvorgang sein. Sie hat jedoch weitere Folgen. Denn sie schließt entweder mit einem Guthaben vom Mieter oder einer Forderung des Vermieters auf Nachzahlung ab (was in der Zeit steigender Betriebskosten der Regelfall sein dürfte). Selbst wenn - was höchst unwahrscheinlich ist - die Abrechnung damit abschließt, daß die Vorauszahlungen auf Heller und Pfennig den tatsächlichen Kosten entsprechen, besteht immer noch ein Recht vom Mieter, die Belege einzusehen und die Einzelabrechnung zu überprüfen mit der Folge, daß es doch noch zu Forderungen auf Auszahlung von etwaigen Guthaben kommen kann.
Eine Forderung des Vermieters auf Nachzahlung ist im Prinzip nach § 271 BGB sofort fällig. Dabei mag in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob dem Mieter noch eine Prüfungszeit zur Verfügung steht. Spätestens mit Ablauf der Prüfungszeit ist die Forderung jedenfalls fällig. Auf der anderen Seite ist ein Guthaben des oder der Mieter sofort fällig (vgl. Schmidt-Futterer, Langenberg, § 546 BGB Rdn. 363 ff.). Für eine Nachforderung des Vermieters haften die Mieter nach § 421 BGB als Gesamtschuldner. Der Vermieter kann sich daher nach seinem Belieben an einen Mieter von mehreren Mitmietern halten. Wäre die Annahme richtig, die Betriebskostenabrechnung bräuchte nur an einen Mitmieter einer Mietermehrheit gerichtet zu werden, könnte der Vermieter die Forderung damit auch gegenüber dem Mitmieter geltend machen, an den die Betriebskostenabrechnung gar nicht gerichtet war und der möglicherweise von dieser Betriebskostenabrechnung - aus welchen Gründen auch immer - gar nichts weiß (z. B. weil er ausgezogen ist, ohne aus dem Mietverhältnis entlassen worden zu sein). Das widerspricht allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen. Denn der Mitmieter, an den die Abrechnung gar nicht gerichtet war (auch nicht über rechtsgeschäftliche Stellvertretung), wird nicht automatisch Schuldner der Nachforderung. Eine entsprechende Zurechnungsnorm ist nicht ersichtlich.
Auf der anderen Seite stellt sich bei einem Guthaben der Mieter die Frage, wer den Anspruch auf Auszahlung geltend machen kann, derjenige, dem die Betriebskostenabrechnung mitgeteilt worden ist, auch der andere, an den die Betriebskostenabrechnung überhaupt nicht gerichtet war, oder nur sämtliche Mitmieter. Hier stellt sich zunächst das Problem der Fälligkeit des Anspruchs insgesamt. Da es sich um eine einheitliche Forderung handelt, für die alle Mitmieter als Gesamtschuldner haften, wird der Anspruch erst fällig, wenn er gegenüber allen Mitmietern fällig gestellt worden ist. Dann jedoch müssen auch sämtliche Mitmieter die Forderung geltend machen. Die Problematik löst sich über § 432 BGB im Verhältnis zu den gesellschaftsrechtlichen Vorschriften des BGB. Nach der Rechtsprechung des BGH wird § 432 BGB durch die Regeln des Gesellschaftsrechts teilweise überlagert (vgl. BGH NJW 1988, 1585, 1586). Für die Einziehung einer Forderung der GbR gilt § 709 BGB. Danach können die Gesellschafter die Geschäfte der Gesellschaft nur gemeinschaftlich führen. Die Forderungseinziehung ist ein Akt der Geschäftsführung, für die unter Ausschluß des § 432 BGB die Regelung der Geschäftsführung maßgebend ist (vgl. LG Berlin, ZK 64, NJW-RR 1999, 1387; ZK 62, Urteil vom 22. Februar 1999 - 62 S 399/98 -).
Zugangsprobleme
Die Frage des Zugangs der Betriebskostenabrechnung ist neben der Adressierung noch gesondert zu betrachten. Allerdings setzt der Zugang zunächst voraus, daß die Betriebskostenabrechnung auch an den gerichtet war, dem die Abrechnung zugehen soll. Denn es handelt sich nicht um eine allgemeine Bekanntgabe mit der Folge, daß Wirksamkeit schon dann eintritt, wenn Kenntnis genommen wird. Hier ist noch einmal § 259 BGB zu erwähnen, wonach die entsprechende Abrechnung mitzuteilen ist. Es handelt sich also um eine zielgerichtete Erklärung gegenüber dem Gläubiger, im vorliegenden Fall dem Mieter. Zugegangen ist sie aber auch, wenn die Betriebskostenabrechnung einem Mitmieter als rechtsgeschäftlichem Vertreter für die anderen Mitmieter zugegangen ist. Bei bestehender Vollmachtsklausel braucht demnach die an alle Mieter gerichtete Betriebskostenabrechnung nur einem Mitmieter zuzugehen. In dem der ZK 62 zugrunde liegenden Fall (GE 2000, 1032) gab es eine derartige Vollmachtsklausel. Diese kam jedoch nicht zum Tragen, weil eben die Betriebskostenabrechnung nur an einen Mieter gerichtet war. Wenn in der Entscheidung und in dem nicht von der Kammer stammenden Leitsatz weiter davon die Rede ist, daß Betriebskostenabrechnungen für ihre Fälligkeit des Zugangs an alle Mitmieter bedürfen, mag das zumindest mißverständlich sein. Die Fälligkeit war nicht eingetreten, weil die Betriebskostenabrechnung nicht an den anderen Mitmieter gerichtet und demgemäß diesem auch nicht zugegangen war.
Fazit: Die Betriebskostenabrechnung ist an alle Mieter zu richten. Sie muß allen Mitmietern zugehen. Bei rechtsgeschäftlicher Vertretung reicht der Zugang bei einem vertretenden Mitmieter, der die an alle Mitmieter gerichtete Betriebskostenabrechnung für und mit Wirkung gegen diese entgegennimmt.
Der weitere Streit ergibt sich zu der Frage, ob die Betriebskostenabrechnung von allen Vermietern erteilt werden muß, oder ob es ausreicht, daß nur ein Mit-Vermieter die Abrechnung erstellt. Hierzu wird die Ansicht vertreten, daß die Abrechnung durch einen von mehreren Vermietern genügt, da die Abrechnung nicht einer Mieterhöhung vergleichbar sei, die von allen Vermietern erklärt werden müßte (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdn. 53 b). Die-ser Ansicht ist nicht zuzustimmen, jedenfalls ist eine Vermieter-Gesellschaft nicht auf der sicheren Seite, wenn sie die Betriebskostenabrechnung nur durch einen Mitvermieter erteilen läßt. Dabei ist aber nicht der reine Rechenvorgang gemeint, der auch durch eine Fremdfirma vorgenommen werden kann. Mit der Abrechnung ist nur die entsprechende Rechnungslegung der Mieterseite gegenüber gemeint. Schuldner dieser Abrechnung ist der Vermieter, bei mehreren Vermietern alle Vermieter (rechtsgeschäftliche Vertretung ist natürlich möglich). Jedenfalls muß sich aus der von einem Mitvermieter erteilten Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar (und im Prozeß nötigenfalls beweisbar) ergeben, daß diese die maßgebliche Abrechnung sämtlicher Vermieter als Gläubiger einer Nachforderung bzw. Schuldner eines Guthabens darstellt (vgl. LG Berlin, ZK 64, GE 1998, 245; Emmerich/Sonnenschein, Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 4 MHRG Rdn. 33).
Autor: VRiLG Klaus Schach
