09.10.2000 (GE 3/2000, 184) Die Abgrenzung, wann die Veräußerung eines Grundstücks noch letzter Akt einer Vermietungstätigkeit ist und wann sie die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels rechtfertigt, ist gesetzlich nicht eindeutig geklärt.

Einleitung:
M. E. wird die Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre dazu führen, daß sich die Rechtsprechung - zumindest langfristig - zugunsten der Steuerpflichtigen verändert und der Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels auf den Kernbereich eingeschränkt wird. Zwar besteht rechtlich kein Zusammenhang zwischen dem Tatbestand des § 23 EStG und dem des gewerblichen Grundstückshandels. Es kann aber nicht geleugnet werden, daß insofern jedenfalls ein psychischer Zusammenhang besteht, weil Finanzverwaltung und Rechtsprechung es in vielen Fällen für unerträglich hielten, daß die meist hohen Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken steuerfrei bleiben sollten. Durch die Verlängerung der Spekulationsfrist ist dieser psychische Druck aus dem Problem herausgenommen worden, so daß wieder die Möglichkeit besteht, den Tatbestand des gewerblichen Grundstückshandels in enger Anlehnung an den Gesetzeswortlaut auszulegen. Zyniker haben schon bisher behauptet, die Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel ließe sich dahingehend zusammenfassen, daß die Spekulationsfrist auf fünf bzw. zehn Jahre ausgedehnt wird. Einige meinen auch, dadurch, daß der Gesetzgeber die Spekulationsfrist auf zehn Jahre ausgedehnt habe, könne das Institut des gewerblichen Grundstückshandels bedeutungslos werden. Dies ist aber sicher übertrieben. Denn zwischen beiden Instituten gibt es Unterschiede sowohl hinsichtlich der Rechtsfolgen als auch hinsichtlich der rechtlichen Voraussetzung.

Die Unterschiede hinsichtlich der Rechtsfolgen:
Der gewerbliche Grundstückshandel löst neben der Einkommensteuer auch Gewerbesteuer aus.
Die vierte Veräußerung macht beim gewerblichen Grundstückshandel auch die vorangegangenen Verkäufe steuerpflichtig.
Der Gewinn wird beim gewerblichen Grundstückshandel als Differenz zwischen dem Buchwert und dem Veräußerungserlös berechnet. Dies ist beim Tatbestand des § 23 EStG nur der Fall, wenn die Anschaffung nach dem 31. Juli 1995 stattgefunden hat (§ 52 Abs. 39 EStG).
Beim gewerblichen Grundstückshandel werden Grundstücke, die zum Betriebsvermögen gehören, zu Umlaufvermögen, so daß Absetzungen für Abnutzungen nicht möglich sind.
Wie bei § 23 EStG wird auch beim gewerblichen Grundstückshandel der Gewinn im Veräußerungsjahr erfaßt; Verluste der vorangegangenen Jahre, etwa aufgrund von Schuldzinsen, werden - anders als bei der Liebhaberei - nicht gestrichen.

Unterschiede hinsichtlich der rechtlichen Voraussetzungen:
Die Zehn-Jahres-Frist wird anders berechnet:
Bei § 23 EStG wird die Frist durch den schuldrechtlichen Vertrag über den Ankauf in Lauf gesetzt.
Beim gewerblichen Grundstückshandel wird die maßgebliche Fünf- oder Zehn-Jahres-Frist durch die jeweilige Verwertungshandlung in Lauf gesetzt (entweder den Ankauf oder die Bebauung).

Beim gewerblichen Grundstückshandel ist die maßgebliche Frist nicht präzise geregelt.
Bei § 23 EStG werden selbstgenutzte Wohnungen nicht berücksichtigt. Im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels könnte die Selbstnutzung allenfalls im Rahmen einer Widerlegung der Vermutung der Absicht der alsbaldigen Veräußerung Berücksichtigung finden.

Die Motivation für den Ankauf des Grundstücks spielt im Rahmen des § 23 EStG keine Rolle. Beim gewerblichen Grundstückshandel kommt es (theoretisch) darauf an, ob das Grundstück mit der Absicht der alsbaldigen Weiterveräußerung angekauft worden ist.

Autor: VRiFG Hans-Joachim Beck