Verwalter darf Mitarbeiter mitbringen

18.12.2000 (GE 24/2000, 1667) Der Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist grundsätzlich berechtigt, Wohnungseigentümerversammlungen mit Hilfe von Mitarbeitern durchzuführen, sofern diese nur als Hilfspersonen tätig werden.

Der Fall: Die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage führte eine Eigentümerversammlung durch. Auf dieser Versammlung sollte ihr Ehemann die Wohngeldabrechnung erläutern, das Protokoll führen und die Verwalterin bei der Versammlungsleitung unterstützen. Ein Wohnungseigentümer stellte den Antrag, der Ehemann der Verwalterin solle die Wohnungseigentümerversammlung verlassen. Die Verwalterin wollte gerichtlich geklärt haben, ob sie auf die Mithilfe Dritter verzichten muß. Im konkreten Fall hatte die Gemeinschaftsordnung die Bestimmung enthalten, daß Besucher keinen Zutritt zu den Eigentümerversammlungen haben sollten.

Das Urteil: Die Verwalterin hatte mit ihren Feststellungsanträgen (daß die Wohnungseigentümer verpflichtet seien, einen ihrer Mitarbeiter in der Eigentümerversammlung zuzulassen) in allen Instanzen Erfolg. Das Kammergericht meinte: Daß ein Verwalter regelmäßig höchstpersönlich nach dem Gesetz (§§ 675, 623 BGB) zur Geschäftsbesorgung verpflichet ist, bedeute nicht, daß er zur Erfüllung seiner Aufgaben nicht auf Erfüllungsgehilfen zurückgreifen dürfe. Als Leiter einer Eigentümerversammlung müsse er für einen geordneten, gesetzmäßigen, reibungslosen und zügigen Versammlungsablauf sorgen - wie er das mache, sei seine Sache. Daß ein Verwalter sich zur Erfüllung seiner Aufgaben der Hilfe von Mitarbeitern bediene, sei den Vertragsparteien bewußt, die Hinzuziehung von Mitarbeitern zur Durchführung untergeordneter Tätigkeiten im Regelfall sogar erforderlich.
Das gelte auch für den Ablauf einer Eigentümerversammlung. Dort könne es geboten sein, daß sich der die Versammlung leitende Verwalter der Hilfe von Mitarbeitern bediene. Berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer stünden dem nicht entgegen. Auch die Mitarbeiter des Verwalters seien beispielsweise zur Verschwiegenheit gegenüber Dritten verpflichtet.
Auch die Regelung in der Teilungserklärung (keine Besucher) bedeutet nicht, daß über diese Regelung die vom Verwalter mitgebrachten Mitarbeiter von einer Versammlung ausgeschlossen werden können. Sie seien insofern keine „Besucher”.
KG, Beschluß vom 15. September 2000 - 24 W 3301/00 - Wortlaut GE 24/2000 Seite 1693