Den Eigentümern von Sozialwohnungen in Berlin droht der Konkurs

18.12.2000 (GE 24/2000, 1652) Die Förderung des sozialen Wohnungsbaues erfolgt in Berlin mehr und mehr durch die Eigentümer der Wohnungen, insbesondere für nach 1977 gebaute. Nach 15 Jahren Aufwendungshilfe durch Bund und Land Berlin senkt die Investitionsbank Berlin (IBB) im Auftrag des Landes unter Mißachtung geltender Wohnungsbaugesetze die Fördermittel mit dem Ziel der Einsparung von Haushaltsmitteln. Die Mieten bleiben konstant, die Mieter zahlen eine angemessene, politisch bestimmte Miete.

Nach 30 Jahren Förderungszeit tragen die Eigentümer der Wohnungen die Subvention der Miete allein, Bund und Land Berlin werden sich gänzlich aus der Förderung zurückziehen. Berlin überwacht dann nur noch die Subventionen der Eigentümer und die Höhe der von den Mietern zu zahlenden politischen Miete.
Die nach den Nachförderungsrichtlinien möglichen Mieterhöhungen reichen nicht, die vom Eigentümer zu tragenden Mehrlasten auszugleichen, die Miethöhen sind am Markt nicht durchsetzbar.
Die Bauherren von Sozialwohnungen konnten sich bei dem nach dem Krieg üblichen Förderungssystem des sozialen Wohnungsbaues darauf verlassen, daß die laufenden Kosten durch die Mieten und die öffentliche Förderung ausgeglichen werden. Spätestens seit den Wohnungsbauförderungsprogrammen ab 1972 hat Berlin diese Garantie still gekündigt. Ohne es zu merken, haben die Bauherren und späteren Eigentümer die in diesen Investitionen im sozialen Wohnungsbau steckenden unternehmerischen Risiken ohne Vorankündigung und Hinweis ab dem Zeitpunkt des Auslaufens der Förderung übertragen bekommen. Das Land zieht sich aus dieser Verpflichtung zurück. Es ergibt sich eine Ungleichbehandlung zu der Förderung früherer Jahre.

Konkursträchtig: Zeit zwischen 2006 und 2016
Die heute schon bestehende Unwirtschaftlichkeit bei der Bewirtschaftung von Sozialwohnungen weitet sich im Zeitablauf aus. Stehen dem Eigentümer keine Erträge aus anderen Einkünften oder bei Unternehmen aus anderen Geschäftsfeldern mehr zur Verfügung, droht den Eigentümern durch Ertragsverluste und fehlende Liquidität der Konkurs. Das wird in der Zeit zwischen 2006 und 2016 eintreten. Es ist heute schon abzusehen, daß auch große Unternehmen die auf sie zukommenden Verluste nicht tragen können. Von dieser Entwicklung sind auch ehemals gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnungsunternehmen, die im Eigentum des Landes Berlin stehen, betroffen.
Die hier dargestellten Risiken schließen die wirtschaftlichen Probleme der zu DDR-Zeiten errichteten Plattenwohnungen im ehemaligen Osten Berlins nicht ein. Die hier weiter wachsenden Bewirtschaftungsverluste werden im Rahmen dieser Ausführungen nicht weiter verfolgt. Soweit Eigentümer von Mietwohnungen mit Aufwendungshilfen geförderte Wohnungen im Westen wie auch Plattenwohnungen im Osten der Stadt haben, addieren sich die wirtschaftlichen Probleme.
In Berlin befinden sich im Rahmen des sozialen Wohnungsbaues 228.607 Wohnungen in der Förderung. Die Grundlagen der Förderung sind unterschiedlich. Während bei den Wohnungen, die bis 1969 gebaut und gefördert worden sind, die öffentliche Förderung mit Baudarlehen finanziert worden ist, wurde der soziale Wohnungsbau von 1969 bis 1971 durch Annuitätshilfen und nach 1971 durch Aufwendungshilfen gefördert. Annuitätshilfen und Aufwendungshilfen bestehen zu 2/3 aus Zuschüssen und zu 1/3 aus Aufwendungsdarlehen, die nach Ablauf des 32jährigen oder später 30jährigen Förderungszeitraumes verzinst und zurückgezahlt werden müssen.
Die in Berlin nach 1972 errichteten 136.312 Sozialwohnungen wurden ausschließlich mit Aufwendungshilfen gefördert mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Nach Ablauf der 15 Jahre werden nach den Regeln von Richtlinien über die Anschlußförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1972 bis 1986 für einen weiteren Zeitraum von 15 Jahren Aufwendungshilfen bewilligt. Nach Ablauf der 30 Jahre werden keine weiteren öffentlichen Mittel eingesetzt. Die Aufwendungshilfen setzen sich zusammen aus 2/3 verlorenem Zuschuß und 1/3 Aufwendungsdarlehen, das nach Ablauf des Förderungszeitraumes mit 7 % Zins und 2 % Tilgung bedient werden muß. In der Zeit der Valutierung der Aufwendungsdarlehen entfällt die Verzinsung.

Das System der Aufwendungshilfen
Die Aufwendungshilfen haben die Aufgabe, die Differenz zwischen den laufenden Kosten und den von den Mietern zu tragenden sozialverträglichen Mieten zu decken. Da in Berlin nach 1970 die Gesamtkosten für Sozialwohnungen um 1/3 höher lagen als in Westdeutschland, ergeben sich erhebliche Beträge. Beispiel: 1980 kostete 1 m2 Wohnfläche im sozialen Wohnungsbau in Berlin 4.150 DM, die Kostenmiete beträgt 1999 27 DM pro m2 Wohnfläche, der Mieter zahlt 7,80 DM, das Land Berlin fördert 19,20 DM, davon 6,40 DM als Darlehen.
Das Förderungssystem ist so aufgebaut, daß die Aufwendungshilfen sich im Zeitablauf (pro Jahr bis 0,50 DM/m2/Monat) abbauen. Die Verkürzungen der Förderungsmittel werden durch Mieterhöhungen in gleichem Umfang ausgeglichen. Sind die sich durch den Förderungsabbau ergebenden Mieten zu hoch, stellt das Land Berlin über die Investitionsbank Berlin (IBB) zur Begrenzung der förderungsbedingten Mietsteigerungen weitere Aufwendungshilfen zur Verfügung, wenn die Mieten - bei einfachen Wohnlagen 8,35 DM, mittleren Wohnlagen 8,85 DM und guten Wohnlagen 9,35 DM - überschritten werden.
Trotz dieser mehrschichtigen Förderung ergeben sich Vermietungsprobleme wegen zu hoher Miete, die Folge ist Leerstand oder Ansatzverzichte bei einzelnen Wohnungen zu Lasten des Eigentümers. Die Höhe der vom Förderungsgeber gesteuerten Miete liegt heute vielfältig über der ortsüblichen Vergleichsmiete mit der Folge, daß bei der laufenden Bewirtschaftung Erlösverzichte hingenommen werden müssen.
Zur Entlastung des öffentlichen Haushaltes durch Senkung der Aufwendungshilfen zwingt das Land Berlin die Vermieter von Sozialwohnungen der Förderungsjahrgänge nach 1972 im Rahmen des Mietenkonzeptes 2000 für den sozialen Wohnungsbau auf der Basis der Nachförderungsrichtlinien schon im Verlauf der 2. Förderungsperiode nach Ablauf von 15 Jahren bis zum 22. Förderungsjahr auf Ansätze bei der Ermittlung der Kostenmiete zu eigenen Lasten zu verzichten. Berechnet werden die dem Vermieter zugemuteten Verzichte bei der Verzinsung von Eigenkapital (Zins auf durch Tilgung entstandenes Eigenkapital).
Zinsen auf durch Tilgung entstandenes Eigenkapital werden von der IBB nicht als laufende Kosten anerkannt. Diese „schlechten“ Zinsen auf Eigenkapital dürfen im Gegensatz zu den guten Zinsen für Fremddarlehen bei der Ermittlung der Kostenmiete nicht mehr angesetzt werden.
Die IBB macht von dem Kürzungsinstrument der erzwungenen Verzichte regen Gebrauch, allerdings ausschließlich mit dem Ziel, die Aufwendungshilfen zu Lasten der Vermieter zu kürzen bei gleichbleibender Miete für die Mieter. Die Voraussetzungen zu diesem Tun sind in den Nachförderungsrichtlinien niedergelegt, die unter Mißachtung gesetzlicher Regelungen vorschreiben, daß auf Verlangen der IBB die Eigentümer Ansatzverzichte bei der Verzinsung des in der Finanzierung der Sozialwohnung steckenden Eigenkapitals hinzunehmen haben. Das II. Wohnungsbaugesetz sieht eine Beteiligung an der Wohnungsbauförderung durch den Eigentümer nicht vor.

Differenz zwischen Markt- und Kostenmiete
Die degressiven Aufwendungshilfen wer-den bis zur Tilgung der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Sozialwohnungen eingesetzten Fremdfinanzierungsmittel gewährt, aber nur 30 Jahre lang. Aufgrund der Förderungssysthematik darf der Eigentümer der Sozialwohnungen nach Tilgung sämtlicher Fremdmittel bzw. spätestens nach 30 Jahren Förderung keine Zinsen als laufende Aufwendungen gegenüber den Mietern der Sozialwohnungen geltend machen, die zur ursprünglichen Fremdfinanzierung der Wohnungen eingesetzt waren. Diese aus der Berechnung der Kostenmiete herausfallenden Zinsansätze werden als sogenannte Überschüsse dazu verwandt für die dann anlaufende Verzinsung der bis dahin aufgelaufenen und bis dahin nicht verzinsten Aufwendungsdarlehen.
Für den Eigentümer einer Sozialwohnung ergeben sich folgende Entwicklungen:
Die Aufwendungshilfen entfallen ersatzlos. Der Eigentümer trägt ab diesem Termin die Differenz zwischen der niedrigen Marktmiete zu den dann noch bestehenden laufenden Kosten.
Die Erfinder der degressiven Aufwandsförderung 1969 im SPD-geführten Finanzministerium in Bonn gingen davon aus, daß das durchschnittliche Einkommen der berufstätigen Bevölkerung so stark steigen wird, daß die Mieten in einem Ausmaß erhöht werden können, die nach 30 Jahren einen Ausgleich zwischen der vom Mieter zu tragenden Miete und den laufenden Bewirtschaftungskosten herbeiführt. Seit Jahren ist bekannt, daß diese Rechnung nicht aufgeht. Alle Bundesländer bis auf Berlin haben Wege eingeleitet, die sich abzeichnenden Verluste nicht eintreten zu lassen - das ist überwiegend auch gelungen. Berlin wälzt nach 30 Jahren die weiterlaufende Förderung im sozialen Wohnungsbau allein auf die Eigentümer ab.

Überschuldung vorgebeugt?
Die laufenden Kosten der Wohnung nach Wegfall der Fremddarlehen reduzieren sich nicht nach Wegfall der Verzinsung und Tilgung der Fremddarlehen, weil die freifallenden Annuitäten für die Verzinsung und Tilgung der Aufwendungsdarlehen eingesetzt werden. Im Laufe der 30 Jahre sind Aufwendungsdarlehen in einer Höhe aufgelaufen, die die ursprünglich für die Finanzierung der Sozialwohnungen aufgenommenen Fremddarlehen übersteigen. Dieser Sachverhalt führt dazu, daß aufgrund des im Zeitablauf sich ergebenden Werteverzehrs die Immobilie über ihren Wert hinaus verschuldet ist.
Dem Sachverhalt der Überschuldung wird vorbeugend in der Weise Rechnung getragen, daß das Land Berlin den betroffenen Eigentümern von Sozialwohnungen für die zu ihren Gunsten bestehenden Aufwendungsdarlehen einen modifizierten Forderungserlaß oder einen Forderungsrücktritt ausspricht. Dadurch wird erreicht, daß eine Konkursanmeldung wegen Überschuldung nicht gestellt werden muß.
Nach 30jähriger Nutzungsdauer der Sozialwohnungen fallen für den Eigentümer üblicherweise in erhöhtem Umfang Instandhaltungskosten an. Diese Mehrlasten und der aufgelaufene Nachholbedarf von Instandhaltungen aufgrund zu niedrig bemessener Kalkulationsansätze für Instandhaltungsgegenwerte in der Kostenmiete für die gesamte Zeit der Nutzung sollten aus den dann freigefallenen Zinsen für die Fremdfinanzierung gedeckt werden. Da das Land Berlin diese Mittel abschöpft und eine Mehrfachverwendung dieser Mittel nicht möglich ist, trägt das Risiko der Mehrkosten für Instandhaltung der Eigentümer allein.
Beispielrechnung der nach 30 Jahren anfallenden Verluste für den Eigentümer von Sozialwohnungen für die Förderungsjahrgänge nach 1972:
Der Ertrag aus Miete pro m2 Wohnfläche im Monat wird, großzügig gerechnet, voraussichtlich 10 DM betragen. Die vom Förderungsgeber seinerzeit bei Bau der Sozialwohnungen angenommene Höhe der Miete von 27 DM/m2/Monat wird nicht erreicht werden.
Die laufenden Kosten betragen weiter 27 DM/m2/Monat, solange die freifallenden Annuitäten zu Verzinsung und Tilgung der Aufwendungsdarlehen verwandt werden müssen. Das sind längstens 20 Jahre bei einem Tilgungssatz von 2 %.
Darüber hinaus werden bis zu 12 DM/m2 Mehrkosten im Jahr für laufende und aufgelaufene Instandhaltungen benötigt, das ist 1 DM/m2 im Monat.
Für Erlösschmälerungen durch Leerstand und nicht erbrachte Mietzahlungen werden weitere Ertragsverluste entstehen. Bei einer Fluktuationsrate von heute 14 % muß darüber hinaus mit Fehlbeträgen bei den mit 420 DM pro Wohnung und Jahr kalkulierten Verwaltungskosten gerechnet werden.
Unterdeckungen pro m2 Wohnfläche im Monat:
Bis 17 DM für die Differenz zwischen Kostenmiete, sprich laufenden Aufwendungen, bis 1 DM für in der Miete nicht enthaltene Instandhaltungsgegenwerte, bis 0,25 DM für in der Miete nicht enthaltene Verwaltungskostengegenwerte und bis 1 DM für Miet- und Betriebskostenausfall aufgrund von Leerstand und Mietrückständen.

16.000 DM Verlust p. a. je Sozialwohnung
Bei einer durchschnittlichen Sozialwohnung entsteht auf diese Weise ein Verlustpotential von bis zu 19,25 DM/m2 Wfl./Monat.
Das sind bei einer 70 m2 großen Wohnung über 16.000 DM/Jahr. Bei einer Wohnanlage von 100 Wohnungen ergibt sich ein Verlust von 1,6 Mio. DM/Jahr und bei 1.000 Wohnungen 16 Mio. DM/Jahr. Es gibt Eigentümer, die 1.000 Wohnungen und mehr dieser Art im Bestand haben.
Es wird viele Einzeleigentümer, Fonds, Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnungsgesellschaften geben, deren Einkünfte aus anderen Wohnungen, Tätigkeitsbereichen oder Kapitalanlagen nicht ausreichen werden, die dann anfallenden laufenden Verluste zu tragen.
Bei den hier dargestellten Problemen stellt sich die Frage, wie die betroffenen Eigentümer, Wohnungsgesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften dieser Wohnungen mit den eintretenden wirtschaftlichen Entwicklungen umgehen?
Wie wird sich das Land Berlin zu den erwarteten wirtschaftlichen Problemen der Eigentümer ihrer Sozialwohnungen stellen? Reicht die Erklärung (vgl. Wortlaut am Ende) des Landes Berlin aus, die wirtschaftliche Auszehrung der Eigentümer mit anschließender Zahlungsunfähigkeit zu verhindern?

Schuld und Mitschuld
Das Land Berlin wird sich seiner Verantwortung für diese Entwicklung nicht entziehen können. Es war nicht unbeteiligt bei den überhöhten Baupreisen, denn das Land finanzierte die im Vergleich zu Westdeutschland zu hohen Baukosten. Das Land hat weiter ein Förderungssystem geschaffen, das erkennbar zu den dargestellten wirtschaftlichen Problemen führen mußte. Die Unternehmen vertrauten mit dem Land auf hohe Einkommenszuwächse und Inflationsraten und damit höhere Mieten. Wären diese Erwartungen aufgegangen, dann ergäben sich die heutigen Probleme nicht.
Die Wohnungsunternehmen haben bei der Erfüllung der sozialen Aufgabe zur Schaffung von gesundem und preiswertem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung ihre Pflicht nicht erfüllt, in ausreichendem Maße auf die unsolide Form der Förderung des sozialen Wohnungsbaues hinzuweisen. Zur Not hätten sie auf den Bau neuer Sozialwohnungen verzichten müssen, insoweit trifft die Eigentümer und Unternehmen eine unternehmerische Mitverantwortung. Aber auch der wohnungswirtschaftliche Prüfungsverband in Berlin war sich zu allen Zeiten darüber im klaren, welche wirtschaftlichen Folgen dem unsoliden Förderungssystem anhaften, er hätte warnend seine Stimme erheben sollen.

*) Der Autor hat fast sein gesamtes Berufsleben in der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft verbracht, u. a. als Geschäftsführer eines Regionalverbandes und eines Wohnungsunternehmens.

GE 24/2000, 1656
IBB behauptet: Kein Problem bei einkommensabhängig geförderten Wohnungen
Die Investitionsbank Berlin (IBB) hat im Herbst dieses Jahres Initiatoren von Objekten angeschrieben, die mit öffentlichen Mitteln der einkommensorientierten Förderung Gelder erhalten, um zu erfahren, ob die Vermietung mit besonderen Schwierigkeiten verbunden ist, bzw. wie sich aus deren Sicht die Verwaltungsabläufe gestalten. Von 24 Erhebungsbögen wurden 18 Anfragen beantwortet, was einer Beteiligung von 75 % entspricht. Ergebnis: In 13 der 18 Rücklaufbögen wurde erklärt, daß keine Leerstände bestehen. Bei den zu nennenden Problemen im Verwaltungsablauf gab es 14mal die Antwort: „gibt es nicht” bzw. wurden keine außergewöhnlichen Probleme beschrieben.
In vier Rücklaufbögen sind nach IBB-Angaben folgende Hinweise zu finden:
— Kompliziertheit des Verfahrens, dadurch zeitaufwendig. Mieter sind durch die Erwähnung der Vertragsmiete (anfängliche Miete) und den anschließenden Abzug der Zusatzförderung im Mietvertrag irritiert und verunsichert.
— Differenzen bei der Bewilligung höherer Zuschüsse, wenn aufgrund der Einkommenssituation ein WBS nachgereicht wird.
— Die Grundförderung reduziert sich alle 15 Monate nach Bezugsfertigkeit um 0,40 DM/m2. Da einige Wohnungen erst nach der Bezugsfertigkeit bezogen wurden, kann die Reduktion immer erst 15 Monate nach dem individuell späteren Vertragsbeginn weitergegeben werden.
— Vermietung an RLvF-Inhaber (Bescheinigung nach RL vereinbarte Förderung) erschwert sich zusehends, da die erhöhten Mieten von den Bewerbern nicht akzeptiert werden.

Autor: Klaus Gils, Bonn