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Stehen der WEG zu: Mieterlöse für noch nicht zugeordnete Sondernutzungsflächen
Vorbehaltene Zuordnung von WEG-Sondernutzungsrechten
28.06.2017 (GE 10/2017, S. 576) Dem Bauträger, der sich die Zuordnung von Sondernutzungsrechten in der Teilungserklärung vorbehalten hat, steht selbst erst von der Zuordnung an das Nutzungsrecht einschließlich der erzielten Einnahmen zu. Davor stehen die erzielten Mieteinnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu.
Der Fall: Der teilende Eigentümer und Bauträger begründet in der (ergänzenden) Teilungserklärung Sondernutzungsrechte an Pkw-Stellplätzen in der Tiefgarage, die auch in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen werden. Nach der Teilungserklärung behält er sich die Zuordnung an Wohnungserwerber vor. Er nimmt auch eine Reihe von Zuordnungen vor. Die Gemeinschaft vermietet die noch nicht zugeordneten Sondernutzungsrechte und verwendet die erzielten Mieten für die Gemeinschaftskasse. Ferner vermietet die Gemeinschaft zwei vom Bauträger errichtete Bootsliegeplätze auf dem Wassergrundstück und stellt die Einnahme in die Jahresabrechnung. Der Bauträger verlangt die Auszahlung der von der Gemeinschaft vereinnahmten Beträge.
Das Urteil: Das AG weist die Klage ab. Der Anspruch des Bauträgers besteht nicht, weil er sich die Zuordnung der noch nicht zugeteilten Tiefgaragenplätze nur erst vorbehalten hat. Eine Nutzungsbefugnis der künftigen begünstigten Wohnungseigentümer besteht erst mit Zuteilung einer Stellfläche zu einem Sondereigentum. So lange sind die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung nicht ausgeschlossen. Die Einnahme aus vermieteten Bootsanlagestegen steht der Klägerin nicht zu. Die Gemeinschaft hat bestritten, dass der Betrag in der beschlossenen Jahresabrechnung auf der Einnahmenseite berücksichtigt worden sei. Im Übrigen hat der Bauträger zur Nutzung, Verwaltung oder Vermietung der Bootsstege konkret nichts vorgetragen. Der Bauträger hat zunächst Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu nehmen und seinen Vortrag zu substantiieren.
Anmerkung: Durch die Festlegung der Sondernutzungsrechte in den Wohnungsgrundbüchern ist deren Bestand festgeschrieben. Soweit die Sondernutzungsrechte in den Erwerbsverträgen an die einzelnen Wohnungserwerber zugeordnet werden, entsteht für diese das ausschließliche Recht zur Benutzung. Zweifelhaft ist dagegen das ausschließliche Recht zur Nutzung der noch nicht zugeteilten Sondernutzungsrechte.
Erste Voraussetzung ist hier, dass sie schon mit einer für die Wohnungsgrundbücher erforderlichen Bestimmtheit eingetragen sind. In zweiter Linie kommt es darauf an, ob der Bauträger sie auf einem von ihm bis zuletzt innegehaltenen Wohnungseigentum „geparkt“ hat (was hier nicht ersichtlich ist) oder aber – wie im vorliegenden Fall – aufgrund wirksamen Vorbehalts in der Teilungserklärung – durch die Zuordnung zu verkauften Wohnungen jeweils erst zur Wirksamkeit bringt, bis dahin aber alle Wohnungseigentümer berechtigt.
Bei den Bootsliegeplätzen mag die Errichtung durch den Bauträger erfolgt sein. Besondere Rechte an diesen Anlagen stehen aber – wenn sie in der Teilungserklärung nicht erwähnt sind – der Gemeinschaft zu, wenn sie diese bauliche Veränderung duldet. Von der Einstellung der Einnahmen in die Jahresabrechnung kann das Entstehen der Forderung des Bauträgers nicht abhängig sein. Der Verwalter hat ohnehin als Organ der Gemeinschaft zuerst darüber zu entscheiden, ob er die Forderungen des Mehrheitseigentümers anerkennt. Lehnt er dies ab, muss der Anspruchsteller die übrigen Wohnungseigentümer auf Auszahlung der Beträge verklagen und einen Negativbeschluss anfechten bzw. die Beschlussersetzung betreiben, wenn er den Anspruch zuerkannt haben will.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 604 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Das AG weist die Klage ab. Der Anspruch des Bauträgers besteht nicht, weil er sich die Zuordnung der noch nicht zugeteilten Tiefgaragenplätze nur erst vorbehalten hat. Eine Nutzungsbefugnis der künftigen begünstigten Wohnungseigentümer besteht erst mit Zuteilung einer Stellfläche zu einem Sondereigentum. So lange sind die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung nicht ausgeschlossen. Die Einnahme aus vermieteten Bootsanlagestegen steht der Klägerin nicht zu. Die Gemeinschaft hat bestritten, dass der Betrag in der beschlossenen Jahresabrechnung auf der Einnahmenseite berücksichtigt worden sei. Im Übrigen hat der Bauträger zur Nutzung, Verwaltung oder Vermietung der Bootsstege konkret nichts vorgetragen. Der Bauträger hat zunächst Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu nehmen und seinen Vortrag zu substantiieren.
Anmerkung: Durch die Festlegung der Sondernutzungsrechte in den Wohnungsgrundbüchern ist deren Bestand festgeschrieben. Soweit die Sondernutzungsrechte in den Erwerbsverträgen an die einzelnen Wohnungserwerber zugeordnet werden, entsteht für diese das ausschließliche Recht zur Benutzung. Zweifelhaft ist dagegen das ausschließliche Recht zur Nutzung der noch nicht zugeteilten Sondernutzungsrechte.
Erste Voraussetzung ist hier, dass sie schon mit einer für die Wohnungsgrundbücher erforderlichen Bestimmtheit eingetragen sind. In zweiter Linie kommt es darauf an, ob der Bauträger sie auf einem von ihm bis zuletzt innegehaltenen Wohnungseigentum „geparkt“ hat (was hier nicht ersichtlich ist) oder aber – wie im vorliegenden Fall – aufgrund wirksamen Vorbehalts in der Teilungserklärung – durch die Zuordnung zu verkauften Wohnungen jeweils erst zur Wirksamkeit bringt, bis dahin aber alle Wohnungseigentümer berechtigt.
Bei den Bootsliegeplätzen mag die Errichtung durch den Bauträger erfolgt sein. Besondere Rechte an diesen Anlagen stehen aber – wenn sie in der Teilungserklärung nicht erwähnt sind – der Gemeinschaft zu, wenn sie diese bauliche Veränderung duldet. Von der Einstellung der Einnahmen in die Jahresabrechnung kann das Entstehen der Forderung des Bauträgers nicht abhängig sein. Der Verwalter hat ohnehin als Organ der Gemeinschaft zuerst darüber zu entscheiden, ob er die Forderungen des Mehrheitseigentümers anerkennt. Lehnt er dies ab, muss der Anspruchsteller die übrigen Wohnungseigentümer auf Auszahlung der Beträge verklagen und einen Negativbeschluss anfechten bzw. die Beschlussersetzung betreiben, wenn er den Anspruch zuerkannt haben will.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 604 und in unserer Datenbank
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner
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