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Rechtslage bei Kündigung maßgeblich
Sperrfrist nach Umwandlung
03.04.2017 (GE 06/2017, S. 330) Die Sperrfrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach Umwandlung zu Wohnungseigentum und Veräußerung ist in Berlin mehrfach geändert worden. Das Amtsgericht Charlottenburg (GE 2017, 109) hatte entschieden, dass die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung entscheidend sei. Auch die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ist dieser Auffassung; auf einen Vertrauensschutz kann sich der Käufer nicht berufen.
Der Fall: Die Kläger hatten 2011 die Eigentumswohnung in Steglitz-Zehlendorf gekauft; damals galt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Inzwischen ist für das gesamte Berliner Stadtgebiet eine Sperrfrist von zehn Jahren vorgesehen. Mit Schreiben vom 26. August 2011 hatten die Käufer wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das AG wies die Räumungsklage ab, weil zum Eigenbedarf kein zulässiger Beweis angeboten worden sei; die Berufung war erfolglos.
Das Urteil: Das LG Berlin meinte, auf den behaupteten Eigenbedarf komme es nicht an, da jedenfalls die Kündigung nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung ausgeschlossen sei. Maßgeblich sei die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung und nicht zum Zeitpunkt des Erwerbs. Auf einen Vertrauensschutz könnten sich die Kläger nicht berufen, da eine Güterabwägung ergebe, dass dem Anliegen des Mieterschutzes grundsätzlich der Vorzug zu geben sei. Die Kündigungsschutzfrist sei in städtischen Ballungsräumen sowohl zeitlichen als auch örtlichen Schwankungen unterworfen, womit ein Wohnungskäufer zu rechnen habe.
Anmerkung der Redaktion: Das AG hatte die Klage wegen unzureichenden Beweisantritts zum Eigenbedarf abgewiesen; das LG hielt die Kündigung für unwirksam, weil zum Zeitpunkt der Kündigung eine Sperrfrist für zehn Jahre im ganzen Stadtgebiet galt. Beide Begründungen sind unzutreffend, denn die Kläger hatten hier kurz nach Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarfs gekündigt. Damals betrug die Sperrfrist drei Jahre; eine Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist wie im vorliegenden Fall ist nach einhelliger Auffassung nichtig (BGH, GE 2003, 1326), so dass es nicht darauf ankam, ob die neue Kündigungsschutzklausel-Verordnung mit der längeren Frist galt.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 355 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Das LG Berlin meinte, auf den behaupteten Eigenbedarf komme es nicht an, da jedenfalls die Kündigung nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung ausgeschlossen sei. Maßgeblich sei die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung und nicht zum Zeitpunkt des Erwerbs. Auf einen Vertrauensschutz könnten sich die Kläger nicht berufen, da eine Güterabwägung ergebe, dass dem Anliegen des Mieterschutzes grundsätzlich der Vorzug zu geben sei. Die Kündigungsschutzfrist sei in städtischen Ballungsräumen sowohl zeitlichen als auch örtlichen Schwankungen unterworfen, womit ein Wohnungskäufer zu rechnen habe.
Anmerkung der Redaktion: Das AG hatte die Klage wegen unzureichenden Beweisantritts zum Eigenbedarf abgewiesen; das LG hielt die Kündigung für unwirksam, weil zum Zeitpunkt der Kündigung eine Sperrfrist für zehn Jahre im ganzen Stadtgebiet galt. Beide Begründungen sind unzutreffend, denn die Kläger hatten hier kurz nach Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarfs gekündigt. Damals betrug die Sperrfrist drei Jahre; eine Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist wie im vorliegenden Fall ist nach einhelliger Auffassung nichtig (BGH, GE 2003, 1326), so dass es nicht darauf ankam, ob die neue Kündigungsschutzklausel-Verordnung mit der längeren Frist galt.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 355 und in unserer Datenbank
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