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Mehr als 50 % der ortsüblichen Miete schützt nicht immer
Mietvertrag zwischen Angehörigen und Überschußerzielungsabsicht
06.12.2000 (GE 23/2000, 1605) Von der Absicht, einen Überschuß aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, ist nicht auszugehen, wenn eine Wohnung nach einer aufwendigen Renovierung zu einer deutlich unter der Marktmiete liegenden Miete an Angehörige vermietet werden soll.
Dies hat das Finanzgericht Düsseldorf durch Urteil vom 14. Juni 2000 - 11 K 7387/97E, EFG 2000, 865, entschieden.
Ein Steuerpflichtiger erzielt nur dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) gem. § 21 Abs. 1 EStG, wenn er die Absicht hat, durch die Vermietung langfristig einen Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Davon ist nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich auszugehen, wenn eine Wohnung auf Dauer vermietet wird. Dabei entspricht es nach der Rechtsprechung des BFH dem Regelungsgehalt des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG, auch solche Sachverhalte zu erfassen, bei denen über einen längeren Zeitraum hin Werbungskosten-Überschüsse erzielt werden, solange es sich um übliche (typische) Fälle der Vermietung handelt. Nach der Rechtsprechung des BFH ist in Fällen langfristiger Vermietung von der Überschußerzielungsabsicht solange auszugehen, als nicht besondere Umstände gegen sie sprechen.
Im Streitfall lagen nach Ansicht des Finanzgerichts derartige besondere Umstände vor, so daß nicht von einer Überschußerzielungsabsicht ausgegangen werden konnte. Der Steuerpflichtige hatte eine Luxusrenovierung bei einer 1956 gebauten Sozialwohnung durchgeführt. Die Wohnung war 53 m2 groß, Wohnungsausstattung und Bauqualität hatten Sozialwohnungsniveau. Der Kl. hatte für die Wohnungsrenovierung 190.000 DM aufgewandt, d. h. mehr als 3.500 DM/m2 Wohnfläche. Insbesondere die Einrichtung der Wohnung mit einer Einbauküche von 48.514 DM, den Einbau eines vom Tischler gefertigten Schrankes und die Verlegung von Parkett in der Wohnung zeigten nach Ansicht des Gerichts, daß die Renovierung nicht von dem Interesse des Vermieters, positive Einkünfte zu erzielen, bestimmt war, sondern vom Interesse des Kl., seiner Schwester und seinem Schwager eine luxuriös ausgestattete Wohnung für deren jährlichen, zweimonatigen Aufenthalt in Deutschland zu überlassen.
Dies werde auch dadurch bestätigt, daß der Kl. im Jahre 2000 eine vergleichbare Wohnung mit einem Aufwand von nur 90.000 DM renoviert habe und für diese Wohnung die Miete nach der Renovierung auf 19,15 DM/m2 ohne Nebenkosten erhöht habe. Weitere Indizien, die gegen eine Überschußerzielungsabsicht sprächen, seien, daß der Kl. sich trotz der sehr geringen Miete im Mietvertrag zusätzlich verpflichtet habe, die Waschküche mit einer Waschmaschine, einem Trockner, einem Bügelautomaten sowie einem Elektroheizgerät auszustatten, und daß er als Vermieter die Schönheitsreparaturen übernommen habe. Trotz der sehr hohen Aufwendungen für die Wohnungsrenovierung habe der Kl. im Streitjahr und in den Folgejahren kein Interesse daran gehabt, die gemäß dem Mietspiegel für eine Komfortwohnung dieses Baujahres und dieser Ausstattung ortsübliche Miete für 1996 i. H. v. wenigstens 13,50 DM/m2 zu erzielen. Er wollte nach seinem eigenen Vortrag im Streitjahr nur die Miete i. H. v. 7,17 DM/m2 erzielen, die er auch bereits für die unrenovierte Wohnung erhalten hatte, und, nachdem er sich in 1997 durch seinem Anwalt hatte beraten lassen, nur die Mindestmiete, die notwendig war, damit die Werbungskosten nicht gem. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG gekürzt wurden. Bei dieser Sachlage sei nicht erkennbar, daß der Kl. im Streitjahr beabsichtigt habe, durch die Vermietung der Wohnung einen Totalgewinn zu erzielen. Entgegen der Ansicht des Kl. ergebe sich aus § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG nicht, daß bei einer Überlassung einer Wohnung gegen ein Entgelt, das mehr als 50 v. H. der ortsüblichen Marktmiete betrage, immer von einer Überschußerzielungsabsicht auszugehen sei. Die Frage, ob in einem bestimmten Vorauszahlungszeitraum gem. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG Werbungskosten zu kürzen seien und die Frage, ob ein Totalüberschuß beabsichtigt sei, seien zwei unterschiedliche Fragen …
Anmerkung: Zwar können Steuerpflichtige bei einer Vermietung an Angehörige unterhalb der Marktmiete bleiben, andererseits müssen aber die anderen Konditionen den üblichen Bedingungen entsprechen.
Ein Steuerpflichtiger erzielt nur dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V) gem. § 21 Abs. 1 EStG, wenn er die Absicht hat, durch die Vermietung langfristig einen Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Davon ist nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich auszugehen, wenn eine Wohnung auf Dauer vermietet wird. Dabei entspricht es nach der Rechtsprechung des BFH dem Regelungsgehalt des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG, auch solche Sachverhalte zu erfassen, bei denen über einen längeren Zeitraum hin Werbungskosten-Überschüsse erzielt werden, solange es sich um übliche (typische) Fälle der Vermietung handelt. Nach der Rechtsprechung des BFH ist in Fällen langfristiger Vermietung von der Überschußerzielungsabsicht solange auszugehen, als nicht besondere Umstände gegen sie sprechen.
Im Streitfall lagen nach Ansicht des Finanzgerichts derartige besondere Umstände vor, so daß nicht von einer Überschußerzielungsabsicht ausgegangen werden konnte. Der Steuerpflichtige hatte eine Luxusrenovierung bei einer 1956 gebauten Sozialwohnung durchgeführt. Die Wohnung war 53 m2 groß, Wohnungsausstattung und Bauqualität hatten Sozialwohnungsniveau. Der Kl. hatte für die Wohnungsrenovierung 190.000 DM aufgewandt, d. h. mehr als 3.500 DM/m2 Wohnfläche. Insbesondere die Einrichtung der Wohnung mit einer Einbauküche von 48.514 DM, den Einbau eines vom Tischler gefertigten Schrankes und die Verlegung von Parkett in der Wohnung zeigten nach Ansicht des Gerichts, daß die Renovierung nicht von dem Interesse des Vermieters, positive Einkünfte zu erzielen, bestimmt war, sondern vom Interesse des Kl., seiner Schwester und seinem Schwager eine luxuriös ausgestattete Wohnung für deren jährlichen, zweimonatigen Aufenthalt in Deutschland zu überlassen.
Dies werde auch dadurch bestätigt, daß der Kl. im Jahre 2000 eine vergleichbare Wohnung mit einem Aufwand von nur 90.000 DM renoviert habe und für diese Wohnung die Miete nach der Renovierung auf 19,15 DM/m2 ohne Nebenkosten erhöht habe. Weitere Indizien, die gegen eine Überschußerzielungsabsicht sprächen, seien, daß der Kl. sich trotz der sehr geringen Miete im Mietvertrag zusätzlich verpflichtet habe, die Waschküche mit einer Waschmaschine, einem Trockner, einem Bügelautomaten sowie einem Elektroheizgerät auszustatten, und daß er als Vermieter die Schönheitsreparaturen übernommen habe. Trotz der sehr hohen Aufwendungen für die Wohnungsrenovierung habe der Kl. im Streitjahr und in den Folgejahren kein Interesse daran gehabt, die gemäß dem Mietspiegel für eine Komfortwohnung dieses Baujahres und dieser Ausstattung ortsübliche Miete für 1996 i. H. v. wenigstens 13,50 DM/m2 zu erzielen. Er wollte nach seinem eigenen Vortrag im Streitjahr nur die Miete i. H. v. 7,17 DM/m2 erzielen, die er auch bereits für die unrenovierte Wohnung erhalten hatte, und, nachdem er sich in 1997 durch seinem Anwalt hatte beraten lassen, nur die Mindestmiete, die notwendig war, damit die Werbungskosten nicht gem. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG gekürzt wurden. Bei dieser Sachlage sei nicht erkennbar, daß der Kl. im Streitjahr beabsichtigt habe, durch die Vermietung der Wohnung einen Totalgewinn zu erzielen. Entgegen der Ansicht des Kl. ergebe sich aus § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG nicht, daß bei einer Überlassung einer Wohnung gegen ein Entgelt, das mehr als 50 v. H. der ortsüblichen Marktmiete betrage, immer von einer Überschußerzielungsabsicht auszugehen sei. Die Frage, ob in einem bestimmten Vorauszahlungszeitraum gem. § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG Werbungskosten zu kürzen seien und die Frage, ob ein Totalüberschuß beabsichtigt sei, seien zwei unterschiedliche Fragen …
Anmerkung: Zwar können Steuerpflichtige bei einer Vermietung an Angehörige unterhalb der Marktmiete bleiben, andererseits müssen aber die anderen Konditionen den üblichen Bedingungen entsprechen.
Autor: Helmut Nörenberg
