Insolvenz und Wohnungseigentum

06.12.2000 (GE 23/2000, 1596) Bei selbstgenutztem Wohnungs- bzw. Teileigentum sind im Fall der Insolvenz des Wohngeldschuldners die Möglichkeiten begrenzt; es bleibt oftmals nur die Verwertung des Wohnungs- bzw. Teileigentums durch Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung.

Der Überblick
Wenn Wohnungseigentümer - gleichgültig, ob selbstnutzende oder vermietende -, „pleite gehen“, muß der Verwalter sehen, wie er an das Wohngeld kommt, also: wie er Wohngeldansprüche zwangsweise durchsetzt und wie er durch Pfändung oder Abtretung bei vermieteten Eigentumswohnungen an die Miete kommt.

Hilfreich und immer häufiger sind Teilungserklärungen, durch die sich der Eigentümer für rückständiges Wohngeld der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft.

Ist die Zwangsverwaltung über Wohneigentum angeordnet, wird der Zwangsverwalter neuer Ansprechpartner - er haftet allerdings keineswegs für alle Ansprüche, sondern nur für Wohngeld einschließlich Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen, Abrechnungsspitzen aus Jahresabrechnungen sowie für Zins und Tilgung gemeinschaftlicher Belastungen. Im Insolvenzverfahren werden Wohngeldansprüche nur dann bevorrechtigte Masseansprüche, wenn der Wirtschaftsplan nach Insolvenzeröffnung gefaßt wurde.

Bei vermieteten Wohnungen kann durch Pfändung auf den Mieter durchgegriffen werden.

I. Vorbemerkung
Bei vermietetem Wohnungs- bzw. Teileigentum fließen dem Eigentümer Einkünfte aus der Vermietung zu. Was kann der Verwalter tun, um diese Einkünfte für die Wohnungseigentümer zu sichern? Wie soll sich der Verwalter verhalten, wenn der Wohnungseigentümer diese Mietzinsansprüche vorab an Gläubiger, z. B. Banken, abgetreten hat?
Voraussetzung für die zwangsweise Durchsetzung von Wohngeldansprüchen gegenüber einem säumigen Wohnungseigentümer ist stets, daß der Verwalter die Ansprüche tituliert. Es setzt sich in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen vernünftigerweise immer mehr durch, daß der Wohnungseigentümer sich dem jeweiligen Verwalter gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen wegen der Zahlungsverpflichtung aus § 16 Abs. 2 WEG in einer bestimmbaren Höhe unterwirft. Eine derartige Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung stellt sich als Verpflichtung dar, in den künftig abzuschließenden Erwerbsverträgen die Zwangsvollstreckungs-Unterwerfungsklausel zu Lasten des Erwerbers und zugunsten der übrigen Wohnungseigentümer bzw. des Verwalters für diese aufzunehmen.

Der Verwalter sollte somit bei Übernahme von Wohnungseigentumsanlagen bzw. für den Fall der Weiterveräußerung und Notwendigkeit seiner Zustimmung nach § 12 WEG stets prüfen, ob die Zwangsvollstreckungs-Unterwerfungsklausel in dem ihm zur Verfügung gestellten Kaufvertrag enthalten ist. Fehlt eine derartige Klausel, obwohl deren Notwendigkeit in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung normiert ist, sollte der Verwalter auf jeden Fall die Zustimmung nach § 12 WEG verweigern und Nachbeurkundung hinsichtlich der Aufnahme der Zwangsvollstreckungsunterwerfung verlangen.
Aus der Berechtigung des Verwalters, nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG im Namen der Wohnungseigentümer bestimmte Geldbeträge anzufordern und in Empfang zu nehmen, ergibt sich auch die Pflicht des Verwalters, diese Einziehung der Gelder zu überwachen und ggf. zügig gegen den säumigen Wohnungseigentümer geltend zu machen. Hierzu darf er sich all der Mittel bedienen, welche eine Realisierung des geltend zu machenden Anspruches beschleunigen.
Ist im Erwerbsvertrag des säumigen Wohnungseigentümers eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung enthalten, so wird der Verwalter regelmäßig eine vollstreckbare Ausfertigung bei dem beurkundenden Notar anfordern und hieraus die Zwangsvollstreckung in das bewegliche oder unbewegliche Vermögen des Wohngeldschuldners veranlassen. Diese Möglichkeit stellt sich in vielen Fällen jedoch als eingeschränkt heraus, da regelmäßig die Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklauseln in der Höhe begrenzt sind und somit nur ein Teil der Rückstände auf diesem Weg realisiert werden kann.

Fehlt eine Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel im Erwerbsvertrag oder ist der Zahlungsrückstand höher als der in der Zwangsvollstreckungsklausel enthaltene Unterwerfungsbetrag, so ist dem Verwalter regelmäßig anzuraten, den Wohngeldanspruch beim zuständigen Wohnungseigentumsgericht für die Wohnungseigentümer geltend zu machen. Der Verwalter tritt hierbei regelmäßig aus Vereinfachungs- und Kostengründen in Verfahrens- bzw. Prozeßstandschaft, d. h. im eigenen Namen, für die Wohnungseigentümer auf, sofern eine derartige Ermächtigung in der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung, in einem Mehrheitsbeschluß oder im Verwaltervertrag enthalten ist (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 27 Anm. 137 ff.). Der Verwalter sollte bei der gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeldansprüchen stets beim Wohnungseigentumsgericht anregen, im Beschlußwege die sofortige Vollstreckbarkeit der Zahlungsverpflichtung anzuordnen (Argument aus § 45 Abs. 3 WEG) und dem säumigen Wohnungseigentümer auch die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens auferlegen zu lassen.

Soweit der Verwalter im Besitz einer vollstreckbaren Ausfertigung titulierter Wohngeldansprüche ist, wird er prüfen müssen, welche zwangsweisen Maßnahmen er zur Durchsetzung der Wohngeldansprüche gegenüber dem säumigen Wohnungseigentümer unternimmt.
Ist dem Verwalter die Zahlungsunfähigkeit bzw. Überschuldung des betroffenen Wohnungseigentümers bekannt, sollte er u. a. nur Zwangsmaßnahmen veranlassen, welche eine gewisse Aussicht auf Erfolg eröffnen.

II. Zwangsmaßnahmen beiselbstgenutztem Wohnungs- und Teileigentum
a) die Zwangsversteigerung
Das Zwangsversteigerungsverfahren gegen einen säumigen Wohngeldschuldner, gegen den ein vollstreckbarer Wohngeldtitel vorliegt, ist gerichtet auf den Verlust des Wohnungseigentums durch Zuschlagbeschluß des Rechtspflegers zugunsten eines Erstehers. Der betroffene Wohnungseigentümer bleibt bis zum Zuschlagbeschluß Wohnungseigentümer mit allen Rechten und Pflichten, die Anordnung der Zwangsversteigerung bedeutet keine Beschlagnahme des Wohnungseigentums mit dem Verlust der Dispositionsrechte. Gläubiger und Antragsteller des Zwangsversteigerungsverfahrens sind die Rechtsinhaber, welche auch in dem Titel namentlich aufgeführt sind.

In vielen Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen ist vorgesehen, daß der Erwerber für etwaige Wohngeldrückstände gesamtschuldnerisch mit dem Veräußerer haftet. Der BGH hat in seiner grundlegenden Entscheidung vom 13. Oktober 1983, NJW 1984, 308, klargestellt, daß sich dieser Vereinbarungscharakter nur auf den rechtsgeschäftlichen Erwerber, nicht jedoch auf den Ersteher in der Zwangsversteigerung bezieht. Der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren wird Eigentümer mit der Verkündung des Zuschlags durch das Vollstreckungsgericht gem. §§ 89, 90 ZVG.

Der BGH hat seine ursprüngliche Rechtsprechung (BGHZ 95, 118), wonach „der Ersteher von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung nicht für die vor dem Zuschlag anfallenden Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums haftet, wenn die Abrechnung eines vor Zuschlag abgelaufenen Wirtschaftsjahres erst nach dem Zuschlag erstellt und bekannt gemacht wird“, modifiziert und nunmehr eine einheitliche Linie dahingehend verkündet, daß für die Haftung für Wohngeld auch im Zwangsversteigerungsverfahren der Zeitpunkt des Beschlusses und damit der Fälligkeitszeitpunkt maßgebend ist. Erst nach Zuschlag erfolgte Abrechnungsgenehmigungen begründen für den Ersteher die Schuldnerschaft (BGH NJW 1988, 1910; Deckert, Die Eigentumswohnung Gruppe 5, 60 a, 60 f).

Nach nunmehr gefestigter Rechtsprechung haften Rechtsnachfolger - auch der Ersteher in der Zwangsversteigerung - grundsätzlich und generell der Höhe nach nur begrenzt auf die sog. Abrechnungsspitze hinsichtlich einer nach Eigentumswechsel beschlossenen und fällig gestellten Einzelabrechnung. Dies gilt auch im Falle einer mangels Beschlußanfechtung bestandskräftig gewordenen Einzelabrechnung, in der Soll-Beitragsrückstände des Voreigentümers mitenthalten sind (so BGH in Deckert Gruppe 2, 4060 ff.)
Der BGH hat eine rückwirkende Haftung des Erstehers im Zwangsversteigerungsverfahren aus Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung für nichtig erklärt (BGH NJW 1987, 1639). Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach der Ersteher einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums im Wege der Zwangsversteigerung für Wohngelder des Voreigentümers haften soll, wird als Verstoß gegen § 56 S. 2 ZVG gewertet und hat die Nichtigkeit gem. § 134 BGB zur Folge.

b) die Zwangsverwaltung
Statt oder parallel zur Zwangsversteigerung können die Wohnungseigentümer das Zwangsverwaltungsverfahren gem. §§ 146 ff. ZVG betreiben.
Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung findet die Beschlagnahme des Wohnungs-/Teileigentums statt. Der Wohnungseigentümer bleibt auch bei der Zwangsverwaltung Wohnungseigentümer und als solcher Wohngeldschuldner. Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung geht hier gem. § 148 Abs. 2 ZVG die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis auf den Zwangsverwalter über, er ist wie der Insolvenzverwalter Partei kraft Amtes und als solcher unabhängiges Organ für die Durchführung der Zwangsverwaltung. Seine Rechtsmacht beruht ausschließlich auf dem Gesetz, eine Erweiterung seiner Kompetenzen über den gesetzlichen Rahmen hinaus kann nicht durch Vereinbarung mit einem Gläubiger erfolgen (BGH NJW 1986, 2438).

Nach wohl h. M. bewirkt die Beschlagnahme des Wohnungseigentums auch die Beschlagnahme der Mitgliedschaftsrechte des Wohnungseigentümers nach WEG. Dem Zwangsverwalter steht somit auch das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung zu, womit ihm auch das Recht eingeräumt wird, Beschlußfassungen der Wohnungseigentümer gerichtlich anzufechten. Mit der Beschlagnahme ist der Eigentümer gehindert, das Wohnungseigentum zu veräußern oder anderweitig zu verwerten. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisse gehen mit der Beschlagnahme auf den Zwangsverwalter über (§ 148 Abs. 2 ZVG).
Ist die Zwangsverwaltung über eine (vermietete) Eigentumswohnung angeordnet, so hat der Zwangsverwalter gem. § 155 Abs. 1 ZVG die anfallenden laufenden und nach Anordnung der Beschlagnahme fälligen Wohngeldkosten (§ 16 Abs. 2 WEG) zur Werterhaltung des Objektes als Verwaltungskosten aus dem Mietzins vorweg an den Verwalter zu zahlen.

Zu den Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG gehören die während der Beschlagnahme fällig werdenden Beiträge zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 16 Abs. 2 WEG. Beiträge im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG werden fällig, wenn die Zahlungsverpflichtung Gegenstand eines billigenden Eigentümerbeschlusses geworden ist (BGH ZMR 1984, 422).
Somit werden durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur Zahlungsverpflichtungen insoweit normiert, als die Wohngeldzahlungsverpflichtung nach der Anordnung der Zwangsverwaltung fällig geworden ist.

aa) Zahlungsverpflichtungen aus beschlossenen Wirtschaftsplänen bzw. Jahresabrechnungen vor Anordnungsbeschluß sind von dem Wohnungseigentümer zu erfüllen;

bb) nach Beschlagnahme beschlossene Zahlungsverpflichtungen aus Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung sind ohne weiteres von dem Zwangsverwalter aus den Einkünften zu erfüllen. Stehen mehrere Wohnungseigentumseinheiten in der Zwangsverwaltung, wovon nur ein Teil vermietet ist, so ist der Zwangsverwalter nicht verpflichtet, die Einkünfte aus vermieteten Wohnungen zur Abdeckung von Wohngeldern für nicht vermietete Wohnungseigentumseinheiten zu verwenden (OLG Stuttgart OLGZ 77, 125);

cc) für vor der Beschlagnahme beschlossene Wohngeldzahlungsverpflichtungen aus Wirtschaftsplänen oder Jahresabrechnungen ist der Zwangsverwalter nicht eintrittspflichtig. Wird nach Anordnung der Zwangsverwaltung die Jahresabrechnung beschlossen, hat der Zwangsverwalter nur die entsprechenden Beträge aus der Jahresabrechnung in Form der Einzelabrechnung vorab zu zahlen, welche nicht bereits vorher gegenüber dem Schuldner fällig gestellt waren. Vor der Anordnung der Zwangsverwaltung beschlossene Zahlungsverpflichtungen aus Jahresabrechnungen bzw. Wirtschaftsplänen bleiben unberücksichtigt, auch wenn diese erneut in die Beschlußfassung nach Anordnung aufgenommen und beschlossen werden. Der Zwangsverwalter haftet somit nur auf die sog. Abrechnungsspitze (BayOb-LG in Deckert Gruppe 2, 3872; OLG Hamburg DWE 1999, 169). Dies gilt auch dann, wenn der Beschluß über die Jahresabrechnung von dem Zwangsverwalter nicht angefochten wurde und somit bestandskräftig ist (a. a. O.).

dd) Sonderumlagen, die während der Beschlagnahmezeit beschlossen werden, sind von dem Zwangsverwalter vorweg zu zahlen, auch wenn Umstände für die Beschlußfassung zur Sonderumlage herangezogen werden, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegen. Die Bildung von Sonderumlagen ist oftmals das letzte Mittel der Wohnungseigentümergemeinschaft, Finanzierungslücken zu schließen, welche durch die Nichtzahlung von Wohngeldern durch den Schuldner entstanden sind. Auch derartige Sonderumlagen zur Sicherung des Finanzierungsbedarfes als sog. Ausfallumlagen sind von dem Zwangsverwalter vorweg zu zahlen (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 724).

Kann der Zwangsverwalter aus den Einnahmen des zwangsverwalteten Wohnungseigentums (Miete etc.) die laufenden Wohngelder nicht begleichen, muß er durch Antrag an das Vollstreckungsgericht von dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger die zur Deckung der Beiträge erforderlichen Mittel nach § 161 Abs. 3 ZVG vorschußweise anfordern. Wird der Vorschuß nicht fristgemäß gezahlt, ist die Zwangsverwaltung aufzuheben. Betreiben die Wohnungsei-gentümer die Zwangsverwaltung als Gläubiger, so sind die Vorschüsse von den Wohnungseigentümern selbst einzuzahlen. Folgt der Zwangsverwaltung die Zwangsversteigerung, so erhalten die Vorschüsse die Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG. Ein Rückfluß der Vor-schüsse ist somit sehr wahrscheinlich.
Somit hat der Zwangsverwalter nach Anordnung der Zwangsverwaltung durch genehmigende Beschlußfassung (Herstellung der Fälligkeit) vorweg zu zahlen:
— alle Beiträge zu Lasten und Kosten des Wohnungseigentums inkl. Instandhaltungsrückstellungen
— Zins- und Tilgungsbeiträge für gemeinschaftliche Belastungen (Kredite)
— Sonderumlagen
— Abrechnungsspitze aus Jahresabrechnung.
Geht das Zwangsverwaltungsverfahren in das Zwangsversteigerungsverfahren über, so gehen - mit Ausnahme der Vorschußleistung nach § 161 Abs. 3 ZVG - sämtliche Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in die 5. Rangklasse bzw. - bei dinglicher Absicherung - in die 4. Rangklasse (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 und 5 ZVG) ein. Diese unbefriedigende Absicherung bedeutet in der Regel einen Ausfall mit den Forderungen. Es verbleibt jedoch die persönliche Haftung des Schuldners.
Die Durchführung der Zwangsverwaltung bei nicht vermietetem Wohnungs- bzw. Teileigentum ist mangels Einkünften nicht zu empfehlen.

c) das Konkurs-/Insolvenzverfahren
Im Konkurs-/Insolvenzverfahren hängt die Befriedigung der Gemeinschaft im Hinblick auf die Wohngeldzahlungsverpflichtung des Schuldners wesentlich davon ab, ob es sich um nicht bevorrechtigte Insolvenzforderungen oder um Masseverbindlichkeiten handelt. Masseverbindlichkeiten sind vorweg aus der Insolvenzmasse zu befriedigen (§ 58 Nr. 2 KO, § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO). Entscheidend für die Beantwortung der Haftungsmaßstäbe ist das Datum der Insolvenzeröffnung. Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens geht das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über (§ 80 Abs. 1 InsO, § 6 KO). Wie im Zwangsverwaltungsverfahren und im Zwangsversteigerungsverfahren bis zum Zuschlagbeschluß bleibt der Schuldner nach wie vor Eigentümer der Wohnung. Wie bei der Zwangsverwaltung tritt der Insolvenzverwalter hinsichtlich der Verwaltung und Verfügung an die Stelle des Schuldners (Wohnungseigentümers) mit der Folge der Übertragung des Stimmrechts und der Aktivlegitimation (gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen) auf ihn. Der vom Konkurs-/Insolvenzverfahren betroffene Wohnungseigentümer als Gemeinschuldner bleibt den übrigen Wohnungseigentümern gegenüber jedoch als Beitragsschuldner erhalten.

Die Wohngeldzahlungsverpflichtung richtet sich somit nach dem Datum der Eröffnung des Insolvenzverfahrens.
aa) Vor der Insolvenzeröffnung sind Wohngeldvorschüsse aufgrund eines be-schlossenen Wirtschaftsplanes bloße, nicht bevorrechtigte Konkurs-/Insolvenzforderungen (BGH NJW 1994, 1866);

bb) Vorschußforderungen aufgrund eines vor der Insolvenzeröffnung beschlossenen Wirtschaftsplanes bleiben nicht bevorrechtigte Konkurs-/Insolvenzforderungen, auch wenn erst nach Insolvenzeröffnung ein Beschluß über die Jahresabrechnung gefaßt wurde (BGH a.a.O.);

cc) wird nach Insolvenzeröffnung ein Beschluß über den Wirtschaftsplan gefaßt, so handelt es sich um Masseverbindlichkeiten im Sinne von § 58 Nr. 2 KO, § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO (BGH NJW 1986, 3208). Es handelt sich hierbei um Ausgaben für die Verwaltung der Masse im Sinne der vorgenannten Vorschriften; diese sind aus der Insolvenzmasse vorweg zu berichtigen (§ 57 KO, § 53 InsO); der Fall, daß der Gemeinschuldner vor Insolvenzeröffnung mit Wohngeldvorschüssen im Rückstand ist und nach Insolvenzeröffnung die Gemeinschaft einen Beschluß über die Jahresabrechnung faßt, ist wie bei der Zwangsverwaltung zu beantworten. Nach der Fälligkeitstheorie des BGH entstehen mit der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung hinsichtlich der Abrechnungsspitze Masseverbindlichkeiten gem. § 58 Nr. 2 KO, § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO. Diese Forderungen sind mit der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung erstmals, somit originär entstanden; sie bestanden vorher nicht. Durch Bejahung der Abrechnungsspitze wird vermieden, daß der Insolvenzverwalter für vor der Verwaltungszeit liegende Verbindlichkeiten des Gemeinschuldners einzutreten hat. Dies reicht aus, um die Abrechnungsspitze zur Masseverbindlichkeit zu machen;

ee) wird nach der Insolvenzeröffnung eine Sonderumlage mit Mehrheitsbeschluß gebildet, so entsteht mit dem Beschluß über die Sonderumlage erstmals (originär) eine Verbindlichkeit der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für den Fall, daß die Sonderumlage zur Deckung des Finanzierungsbedarfes der Wohnungseigentümer die nicht gezahlten Wohngeldvorschüsse des Gemeinschuldners beinhaltet. Durch die Beschlußfassung über die Sonderumlage wird eine neue Rechtslage geschaffen; es handelt sich auch nicht um einen sog. verlängerten Beschluß über den Wirtschaftsplan. Wird der vor Insolvenzeröffnung verursachte Fehlbedarf durch Beschlußfassung einer Sonderumlage nach Insolvenzeröffnung durch Mehrheitsbeschluß geregelt, so handelt es sich ebenfalls um eine vorab zu befriedigende Masseverbindlichkeit (BGH NJW 1989, 3018).
Neben der Verpflichtung des Insolvenzverwalters zur Vorabbefriedigung bleibt der Gemeinschuldner weiterhin Schuldner der offenen Wohngeldrückstände. Zwischen dem Gemeinschuldner und dem Insolvenzverwalter besteht jedoch keine gesamtschuldnerische Haftung bzw. Tilgungsverbund; es besteht lediglich ein wirtschaftlicher Zusammenhang.

III. Zwangsmaßnahmen bei vermietetem Wohnungs- und Teileigentum
Es kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß bei vermietetem Wohnungseigentum durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den Auszahlungsanspruch des säumigen Wohnungseigentümers stets eine Befriedigung eintritt. Dem betroffenen Mieter und dem säumigen Wohnungseigentümer können Einwendungen zustehen; darüber hinaus kann der Mietzins durch den betroffenen Wohnungseigentümer an einen Gläubiger bereits vor Durchführung der Pfändungsmaßnahmen abgetreten sein.

a) die Pfändung der Miete - der Pfändungsschutz der §§ 851, 851 b ZPO
Die Realisierung des titulierten Wohngeldanspruches erfolgt durch Pfändung der Miete im Wege des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses (§ 835 ZPO). Der Gläubiger (Verwalter) pfändet den Anspruch des Schuldners (säumiger Wohnungseigentümer) auf Zahlung des Mietzinses durch den Drittschuldner (Mieter) und läßt sich die gepfändete Geldforderung überweisen. Dem Mieter als Drittschuldner stehen alle Einwendungen gegenüber dem Gläubiger und gegenüber dem Schuldner zu, wie sie vor dem Zeitpunkt der Überweisung bestanden (§ 404 BGB). Dies bedeutet, daß im Falle der rechtmäßigen Mietminderung durch den Mieter auch nur ein Anspruch auf Überweisung des geminderten Mietzinses besteht, da der vollständige vertraglich vereinbarte Mietzins wegen der Mietminderung gerade nicht in vollständiger Höhe geschuldet wird.

Oftmals wird durch den betroffenen säumigen Wohngeldschuldner bzw. seine Rechtsberater versucht, die Pfändung und Überweisung des Mietzinses aus dem vermieteten Wohnungseigentum mit dem Hinweis auf den Pfändungsschutz für Miet- und Pachtzinsen des § 851 b ZPO abzuwenden.
Hiernach ist die Pfändung von Miet- und Pachtzinsen auf Antrag des Schuldners vom Vollstreckungsgericht insoweit aufzuheben, als diese Einkünfte für den Schuldner zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks, zur Vornahme notwendiger Instandsetzungsarbeiten und zur Befriedigung von Ansprüchen unentbehrlich sind, die bei einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück dem Anspruch des Gläubigers nach § 10 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) vorgehen würden.

Diese wenig bekannte Vorschrift der ZPO weist vermeintlich dem Schuldner (säumigen Wohnungseigentümer) einen Pfändungsschutz für die von ihm zu vereinnahmenden Mietzinsen zu. Hierbei ist § 851 b ZPO als Spezialregelung zu § 851 ZPO zu verstehen, wonach eine Forderung in Ermangelung besonderer Vorschriften nur insoweit der Pfändung unterworfen ist, als sie übertragbar ist. Aus der Gegenüberstellung von § 851 ZPO und § 851 b ZPO wird deutlich, daß der Pfändungsschutz für Miet- und Pachtzinsen des § 851 b ZPO enger gefaßt ist als der generelle Pfändungsschutz des § 851 ZPO. Unpfändbare Ansprüche lassen weder eine Abtretung noch eine Aufrechnung zu, §§ 400, 394 ZPO (Palandt, Einf. vor §§ 850 bis 852 BGB, Anm. 5). Dieses generelle Pfändungsverbot und hiermit verbundene generelle Aufrechnungs- (§ 394 BGB) und Abtretungsverbot (§ 400 BGB) ist nicht anzuwenden auf Miet- und Pachtzinsen, da diese pfändbar sind (Palandt § 394 BGB Anm. 3). Die Aufrechnung und somit Abtretung ist aber gem. § 242 BGB unzulässig, soweit die Pfändung gem. § 851 b ZPO aufzuheben wäre (Palandt a. a. O.; LG Lüneburg MDR 1968, 668). Die Unpfändbarkeit einer Forderung und ihre Unübertragbarkeit stehen in einer Wechselwirkung zueinander, wie bei der privatrechtlichen Übertragung einer Forderung überträgt die Pfändung Gläubigerbefugnisse (Zöller-Stöber ZPO, § 851, Anm. 1). Miet- und Pachtentgelte sind somit pfändungsfrei, soweit sie nicht der Unterhaltung, Instandsetzung bzw. Befriedigung vorrangiger Ansprüche des Miet- bzw. Pachtgegenstandes nach § 851 b dienen (Wieczorek-Schütze ZPO, 2. Aufl., § 851 b I. d 2.).

Die vom Gesetzgeber normierte einschränkende Pfändbarkeit von Miet- und Pachtzinsen im Sinne des § 851 b ZPO hat zum Ziel, daß ein Grundstück sich wirtschaftlich selbst tragen sollte. Dieser Schutz des Grundbesitzes gilt für Inländer gleichermaßen wie für Ausländer; der Schutz ist unabhängig davon, ob der Schuldner vorwerfbar handelte. Soweit dem Schuldner andere Einkommens- und Vermögensquellen zur Verfügung stehen, ist eine Anwendbarkeit des § 851 b ZPO ausgeschlossen.
Zur Herstellung des Pfändungsschutzes nach § 851 b ZPO ist zunächst der Antrag des Schuldners beim zuständigen Gericht innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Kenntnis der Pfändungsmaßnahme notwendig (§§ 851 b, 813 a ZPO). Dem Gläubiger - hier dem Wohnungseigentumsverwalter - ist rechtliches Gehör zu gewähren.

Materiell setzt der Pfändungsschutz des § 851 b ZPO voraus, daß die Mieteinkünfte für den Schuldner - den säumigen Wohnungseigentümer - entweder zur laufenden Unterhaltung und notwendigen Instandhaltung der Mietsache benötigt werden oder zur Befriedigung der Ansprüche unabdingbar sind, die bei einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück dem Anspruch des Gläubigers nach § 10 ZVG vorgehen würden. Obwohl § 851 b ZPO nur das Grundstück erwähnt, geht das Schrifttum übereinstimmend davon aus, daß Miet- und Pachtsache neben dem Grundstück auch das Wohnungseigentum, das Erbbaurecht und das Dauerwohnrecht sind (Stöber, Forderungspfändung, 12. Aufl. Anm. 247).

Zur laufenden Unterhaltung und notwendigen Instandhaltung der Mietsache - hier Wohnungs-/Teileigentum - die aus den zur Pfändung anstehenden Einkünften bestritten werden, gehören insbesondere als Kosten der laufenden Unterhaltung Anliegerbeiträge, Energiekosten, Wassergeld, Kosten von Sammelheizungen, Abfall- und Straßenreinigungsgebühren, Versicherungsbeiträge auf den Grundbesitz bezogen, Hausmeisterkosten (Münchner Kommentar zur ZPO, § 851 b Anm. 7), Fahrstuhlunterhaltung, Feuer- und Haftpflichtversicherung (Stöber, a. a. O., Anm. 221, 249) sowie personelle Aufwendungen (Wieczorek-Schütze, a. a. O., § 851 b ZPO Anm. B). Zu den personellen Aufwendungen zählen nach dem System des Wohnungseigentumsgesetzes auch die Verwalterhonorare, so daß sie auch im jeweils vereinbarten Umfang pfändungsfrei sind.
Ferner sind die Mieteinkünfte von der Pfändung ausgenommen, soweit sie zur Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen benötigt werden. Der Schutz des § 851 b Abs. 1 ZPO bezieht hierbei auch bereits ausgeführte, aber noch nicht bezahlte Instandsetzungsarbeiten in den Pfändungsschutz ein (Zöller-Stöber, a. a. O., § 851 b Anm. 3).

Diese vorab dargestellten Pfändungsschutzmöglichkeiten können jedoch nicht dem in unserem Ausgangsfall betroffenen säumigen Wohnungseigentümer des vermieteten Wohnungseigentums zustehen. Wie aus dem Vorangegangenen deutlich geworden ist, steht die Sicherung des Grundbesitzes, u. a. des Wohnungseigentums im Vordergrund; die hierfür notwendigen Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten sollen erhalten bleiben. Der Abwehranspruch des § 851 b ZPO richtet sich gegen den außenstehenden Gläubiger, welcher die für den Grundbesitz bzw. das Wohnungseigentum zur laufenden Unterhaltung und notwendigen Instandhaltung erforderlichen Beträge einziehen will. Die in den Wirtschaftsplänen/Jahresabrechnungen einer Wohnungseigentumsanlage aufgeführten Kosten betreffen fast ausschließlich Aufwendungen, die zur laufenden Unterhaltung und notwendigen Instandhaltung erforderlich sind. Das von dem säumigen Wohnungseigentümer zu zahlende Wohngeld korrespondiert somit mit den durch § 851 b ZPO geschützten Einkünften aus der Vermietung.
Da Schutznorm des § 851 b ZPO die Erhaltung des Grundbesitzes/Wohnungseigentums unter Einbeziehung des Gemeinschaftseigentums ist, der säumige Wohnungseigentümer gerade durch Nichtzahlung sich an diesem Erhaltungsaufwand nicht beteiligt, kann er sich nicht auf den Schutz des § 851 b ZPO im Verhältnis zu dem in Prozeßstandschaft die Pfändung durchführenden Wohnungseigentumverwalter berufen. Der gesamte von dem Mieter (Drittschuldner) gezahlte Mietzins ist pfändbar, da ohnehin über die zur laufenden Unterhaltung und notwendigen Instandhaltung vereinbarten Kosten hinausgehende Beträge pfändungsfrei sind. Den Antrag des säumigen Wohngeldschuldners auf Pfändungsschutz nach § 851 b ZPO muß somit das angerufene Gericht in vollem Umfang zurückweisen.

b) die Abtretung des Mietzinsanspruches vor Pfändung - der Schutzzweck des § 851 b ZPO
Als äußerst problematisch stellt sich jedoch der Fall dar, daß der säumige Woh-nungseigentümer vor Durchführung der Pfändungsmaßnahme durch den Wohnungseigentumverwalter die Ansprüche auf Mietzins an einen Gläubiger (z. B. Bank) abgetreten hat. Es ist bereits festgestellt worden, daß Mietzinsansprüche ohne weiteres abgetreten werden bzw. zur Aufrechnung gestellt werden können. Die Abtretung von Mietzinsansprüchen an die Gläubigerbank ist nicht nach § 400 BGB ausgeschlossen, wonach eine Forderung nicht abgetreten werden kann, soweit sie der Pfändung nicht unterworfen ist. Da Mieten gepfändet werden können, sind diese auch ohne weiteres abtretbar. §§ 394, 400 BGB gelten insoweit nicht, weil die Mieten nicht von vornherein wegen ihrer Zweckgebundenheit unpfändbar sind. § 851 b ZPO stellt keine Vollstreckungsbeschränkung im formalen Sinn dar, vielmehr eine Schutzvorschrift für einen in eine Notlage geratenen Schuldner (Noack ZMR 1973, 290).

Die Gläubigerbank wird nach Offenlegung der Abtretung den Wohnungseigentumverwalter auffordern, die Pfändungsmaßnahme gegenüber dem Schuldner und Drittschuldner zurückzunehmen. Dies scheint auf den ersten Blick auch gerechtfertigt zu sein, da die Schutzvorschrift des § 851 b ZPO dem Schuldner zur Verfügung steht, d. h. dem Gläubiger des Mietzinsanspruches. Dies ist zunächst der säumige Wohnungseigentümer allein, und nicht der Wohnungseigentumverwalter bzw. die übrigen Wohnungseigentümer. Eine unmittelbare Anwendung des Pfändungsschutzes zur Abwehr des von der Gläubigerbank geltend gemachten Anspruches aus Abtretung aus § 851 b ZPO steht weder dem Wohnungseigentumsverwalter noch den übrigen Wohnungseigentümern zu.
Aus den Ausführungen zu § 851 b ZPO ist jedoch deutlich geworden, daß die Miet- und Pachtzinsen eines Grundstückes (Wohnungseigentums, Erbbaurechts, Dauerwohnrechts) in erster Linie für dessen Erhaltung und die Befriedigung der auf ihm ruhenden Lasten bestimmt sind.

So ist vom Gesetzgeber mit § 851 b ZPO eine unbedingte Zweckbindung der Grundstücksnutzung gewollt. Im Vordergrund steht der Schutz der Grundstücksnutzung und der Erhalt des Grundstückes im weitesten Sinne, somit auch des Wohnungseigentums im weitesten Sinne. Nur die nicht für die laufende Grundstücksunterhaltung notwendigen Überschüsse sollen nach der Ausgestaltung des § 851 b ZPO pfändungsfrei sein.
Dieser Schutz steht nicht allein dem Grundstücks- bzw. Wohnungseigentümer persönlich zu, sondern auch anderen Schuldnern, welche die Grundstückslasten zu tragen haben, so insbesondere dem Nießbraucher oder Pächter, gegen den vollstreckt wird (so Stöber a. a. O., Anm. 247). Einbezogen in den Schutzzweck des § 851 b ZPO sind somit die Personenkreise, welche unmittelbar Schuldner der Kosten der Grundstücksnutzung sind; auf die Person des Pfändungsschuldners kommt es nicht unbedingt entscheidend an.

Aus der gesamtschuldnerischen Haftung eines jeden Wohnungseigentümers für sämtliche auf dem Gemeinschaftseigentum ruhenden Lasten wird deutlich, daß jeden einzelnen Wohnungseigentümer (persönlich) diese Grundstücks- bzw. Wohnungseigentumslasten treffen, so daß davon auszugehen ist, daß auch die Wohnungseigentümer im Verhältnis zu dem säumigen Eigentümer und der Zessionarin (Bank) den mittelbaren Schutz des § 851 b ZPO in Anspruch nehmen können.

Zu dem nach § 851 b ZPO geschützten Personenkreis kann somit nicht nur der Schuldner als Vermieter unmittelbar gerechnet werden; in diesen geschützten Kreis sind die die Grundstückslasten unmittelbar tragenden Personen einzubeziehen, somit Grundstückseigentümer, auch Wohnungseigentümer (§ 16 WEG), Erbbauberechtigte, Nießbraucher und Wohnberechtigte (Musielak ZPO 2. Aufl. § 851 b ZPO, Anm. 2). Es ist nicht einzusehen, daß der säumige Wohnungseigentümer, welcher die Pfändung des Mietzinses zu vertreten hat, im Verhältnis zu seinem Gläubiger besser gestellt sein soll als die letztlich betroffenen übrigen Wohnungseigentümer. Es ist schließlich auch nicht einzusehen, daß der Gläubiger des Schuldners wegen der Abtretung bei Pfändung des Mietzinsanspruches durch den Verwalter besser gestellt sein soll als der Gläubiger des Schuldners, welcher sich durch Pfändung des Mietzinsanspruches unmittelbar dem Einwand des § 851 b ZPO ausgesetzt sieht.

Die Einbeziehung des für die Wohnungseigentümer handelnden Verwalters in den Schutzgedanken des § 851 b ZPO ergibt sich auch daraus, daß nach dessen Absatz 1 die vorrangige Befriedigung der nach § 10 Nr. 1 bis 4 ZVG in der Zwangsvollstreckung in das Grundstück privilegierten Gläubiger gesichert wird. Im Zwangsverwaltungsverfahren sind nach § 155 Abs. 1 ZVG aus den Nutzungen des Grundstücks die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten. Bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentumseinheiten werden zu den Ausgaben der Verwaltung nach Abs. 1 die Wohngeldbeträge, allerdings ohne die Anteile für Verzinsung und Tilgung von Gesamt- und Einzelbelastungen, hinzugerechnet (Zöller-Stöber, ZVG 15. Aufl., § 155 Anm. 4.2 f.). Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück nach § 10 ZVG ist wegen der Wohngeldzahlungsverpflichtung in die Rangklasse 1 einzuordnen (a. a. O., § 10 Anm. 2).

Da die Wohnungseigentümer in den Schutzbereich des § 851 b ZPO bei Vorliegen der Voraussetzungen einzubeziehen sind, ist der Schutz in dem Umfang zu beachten, wie dieser bei Pfändung des Mietzinses dem Vermieter (Schuldner) gegenüber unmittelbar zu berücksichtigen ist. Das bedeutet, daß der Pfändungsschutz sich nicht auf die nach den gesamten wirtschaftlichen Verhältnissen für die laufende Grundstücksunterhaltung nicht notwendigen Überschüsse bezieht.
Sofern zwischen dem säumigen Wohnungseigentümer und seinem Mieter ein Mietzins über den Wohngeldanspruch hinaus vereinbart ist, so ist der Pfändungsschutz des § 851 b ZPO auf die Höhe des Wohngeldes begrenzt, da nur diese Beträge für die laufende Unterhaltung und notwendige Instandhaltung der Mietsache (des Wohnungs-/Teileigentums) notwendig sind. Die darüber hinausgehenden, bei der Pfändung des Mietzinses von dem Wohnungseigentumsverwalter erzielten Beträge müssen mangels Pfändungsschutzes an die Gläubigerbank (Zessionarin) abgeführt werden.

Die vorstehenden Grundsätze sind ohne weiteres auf die laufende Wohngeldzahlungsverpflichtung des säumigen Wohnungseigentümers anwendbar. Wird die Pfändung des Mietzinses aufgrund eines erlangten Titels wegen Wohngeldrückständen aus Jahresabrechnung durchgeführt, bestehen erhebliche Bedenken, ob diese Ansprüche durchsetzbar und dem Pfändungsschutz des § 851 b ZPO unterworfen werden können.
Rückständige Verbindlichkeiten aus länger zurückliegenden, früher getätigten Aufwendungen sollen nicht in den Schutzbereich des § 851 b ZPO einbezogen werden können, da nur die laufende Unterhaltung des Grundstückes gesichert werden soll (so Münchner Kommentar zur ZPO 851 b ZPO, Anm. 7; Baumbach-Lauterbach-Hartmann, § 851 b ZPO 2 A).

Dem Wohnungseigentumsverwalter ist somit die Möglichkeit gegeben, im Falle der Abtretung des Mietzinses durch den säumigen Wohnungseigentümer die Pfändungsmaßnahme mit dem Argument aufrecht zu erhalten, daß die Abtretung des Mietzinses zumindest in Höhe des Wohngeldanspruches dem Abtretungsverbot des § 400 BGB unterliegt, da aufgrund der Wechselwirkung der Pfändungsschutz des § 851 b ZPO dieses Verbot normiert.
Die Durchführung des Zwangsversteigerungs-, Zwangsverwaltungs-, Konkurs- bzw. Insolvenzverfahrens folgt den dargestellten Grundsätzen.

Autor: RAuN Wilbert Steinmann, Berlin