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Späterer Erwerber muss nicht erhaltene Kaution auch nicht erstatten
Vertragsende vor Grundbucheintragung
25.01.2017 (GE 01/2017, S. 21) Nach § 566 a BGB hat der Käufer eines Grundstücks die Mietkaution auch dann zurückzuzahlen, wenn er sie vom Verkäufer nicht bekommen hat. Das gilt aber nicht, wenn das Mietverhältnis schon vor Eintragung des Käufers im Grundbuch beendet war und der Mieter schon geräumt hatte.
Der Fall: Das Grundstück war verkauft worden; vereinbart war ein Lasten-Nutzenwechsel zum 1. August 2013. Der Mieter zahlte entsprechend einer Aufforderung der Hausverwaltung ab diesem Zeitpunkt die Mieten an den Käufer, der erst im Dezember 2014 im Grundbuch eingetragen wurde. Das Mietverhältnis war schon vorher beendet und vom Mieter zurückgegeben worden. Die Kaution war vom Verkäufer nicht an den Käufer weitergeleitet worden; der ehemalige Mieter hielt den Käufer zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet.
Das Urteil: Das Landgericht Potsdam hielt das für unzutreffend. Ein Grundstückserwerb nach Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führe nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters und eine Sicherungsabrede zur Mietkaution. Zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung sei das Mietverhältnis schon beendet gewesen und der Kläger aus der Wohnung ausgezogen. Der Beklagte sei auch nicht anstelle des Verkäufers in das Mietverhältnis eingetreten, da sich aus den Umständen nicht ergebe, dass er alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages übernommen habe. Schließlich sei im Kaufvertrag nur ein Übergang der Nutzen und Lasten vereinbart gewesen.
Anmerkung der Redaktion: In § 566 a BGB ist vom „Erwerber“ die Rede; der Käufer wird erst durch Grundbucheintragung Erwerber. Der BGH (NJW 2007, 1818) hat deshalb die Verpflichtung zur Rückzahlung einer nicht weitergeleiteten Kaution verneint, wenn das Mietverhältnis schon vor Grundbucheintragung beendet und die Wohnung zurückgegeben worden war. Zweifelhaft ist die Rechtslage nur, wenn die Abfolge so lautet: Vertragsende – Grundbucheintragung – Wohnungsrückgabe. Hier dürfte § 566 a BGB anwendbar sein (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 4 zu § 566 a BGB).
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 51 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Das Landgericht Potsdam hielt das für unzutreffend. Ein Grundstückserwerb nach Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führe nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters und eine Sicherungsabrede zur Mietkaution. Zum Zeitpunkt der Grundbucheintragung sei das Mietverhältnis schon beendet gewesen und der Kläger aus der Wohnung ausgezogen. Der Beklagte sei auch nicht anstelle des Verkäufers in das Mietverhältnis eingetreten, da sich aus den Umständen nicht ergebe, dass er alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages übernommen habe. Schließlich sei im Kaufvertrag nur ein Übergang der Nutzen und Lasten vereinbart gewesen.
Anmerkung der Redaktion: In § 566 a BGB ist vom „Erwerber“ die Rede; der Käufer wird erst durch Grundbucheintragung Erwerber. Der BGH (NJW 2007, 1818) hat deshalb die Verpflichtung zur Rückzahlung einer nicht weitergeleiteten Kaution verneint, wenn das Mietverhältnis schon vor Grundbucheintragung beendet und die Wohnung zurückgegeben worden war. Zweifelhaft ist die Rechtslage nur, wenn die Abfolge so lautet: Vertragsende – Grundbucheintragung – Wohnungsrückgabe. Hier dürfte § 566 a BGB anwendbar sein (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 4 zu § 566 a BGB).
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2017, Seite 51 und in unserer Datenbank
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