Die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum: Lehrfälle aus der Praxis

14.12.2016 (GE 22/2016, S. 1423) Da wird ein Doppelhaus in Form von Wohnungseigentum errichtet, die beiden Einheiten verkauft, in der Folgezeit aber irrtümlich über Kreuz genutzt. In der Folge mehrmals weiterverkauft, ohne dass jemandem die Überkreuznutzung auffällt. Die beiden Haushälften entwickeln sich unterschiedlich. Die eine wird zum prachtvollen Schmuckstück, wird im rückwärtigen Teil durch einen Grundstückszukauf erweitert. Die andere Hälfte wird mehr oder minder vernachlässigt, dämmert vor sich hin, die „Eigentümerin“ gerät in Vermögensverfall, die Bank betreibt die Zwangsversteigerung aus einer Grundbuchsicherung. Als die vom Gericht bestellte Sachverständige anrückt, stellt sich heraus, dass der fassungslose Nachbar sein vermeintliches Eigentum gegen die geringerwertige Hälfte tauschen muss. Erfunden? Keineswegs! Nur ein Fall aus dem Fundus einer mit Wohnungsumwandlung befassten Architektin und Grundstückssachverständigen.

Die nachfolgenden Zeilen sind ein Ergebnis meiner praktischen Erfahrungen bei der Aufteilung und Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum. Aus Datenschutzgründen sind Namen und Adressen nicht genannt. Detailangaben, aus denen sich der konkrete Fall rekonstruieren ließe, sind geändert worden. Gleichwohl haben sich die nachfolgend beschriebenen Praxisfälle alle wie geschildert abgespielt.

Der Grundstein: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Am Anfang jeder Aufteilung steht die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist die Grundlage einer späteren Teilungserklärung. Es handelt sich hierbei um Planunterlagen, in denen die späteren Sondereigentumsrechte durch Eintragung von Nummern in den jeweiligen Räumen gekennzeichnet werden.
Die Planunterlagen sind beim zuständigen Bauamt des Bezirks einzureichen, das wiederum eine so genannte „Abgeschlossenheitsbescheinigung“ erteilt.
Jedes Bauamt hat da etwas andere Vorstellungen in Bezug auf Grafik und Aufarbeitung, so dass sich ein Vorgespräch mit dem zuständigen Bearbeiter grundsätzlich anbietet. Das Vorgespräch ist zudem erforderlich, wenn sich das Objekt in einem Milieuschutzgebiet befindet oder eine solche Festsetzung bevorsteht. In jenen Fällen ist die Aufteilung von einer Genehmigung des Bezirks abhängig und wird in der Regel untersagt, muss allerdings erteilt werden, sofern die in § 172 Abs. 4 Nrn. 2 bis 6 genannten Voraussetzungen (u. a. Privatisierung an Mieter) vorliegen. 
Bereits vor Erstellung der Aufteilungspläne sollten grundsätzliche Fragen wie beispielsweise, ob Keller- und Dachbodenräume 
■ Teil des Sondereigentums einer Wohnung oder Gewerbefläche werden, 
■ als Sondernutzungsrecht zuzuordnen sind,
■ separates Teileigentum darstellen oder
■ im Gemeinschaftseigentum verbleiben, 
geklärt sein.

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Lesen Sie den vollständigen Beitrag in GE [22] 2016, 1423.