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Mieter hat Mangel anzuzeigen
06.12.2000 (GE 23/2000, 1587) Bei Unterlassung kein Minderungsrecht
1. Nach § 545 Abs. 1 BGB ist der Mieter, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel am Mietobjekt zeigt, verpflichtet, ihn dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Das gleiche gilt, wenn eine Vorkehrung zum Schutze der Mietsache gegen eine nicht vorhersehbare Gefahr erforderlich wird.
Die Verpflichtung zur Anzeige ist Ausfluß der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht. Sie beginnt mit der Überlassung und endet mit der Rückgabe der Wohn-, Gewerberäume oder eines anderweitig genutzten Grundstücks. Der Beginn oder das Ende des Mietvertrages ist daher ohne Bedeutung.
Unter dem Begriff des Mangels ist jedes Hervortreten eines schlechten Zustandes des Mietobjekts zu verstehen. Mängel können in vielfältiger Form auftreten. Hierbei kann es sich um Schäden an Wasser-, Abfluß- und Elektrizitätsleitungen, an der Toilettenspülung sowie an Türen und Fenstern handeln. Ferner zählt das Ausbreiten von Hausschwamm und Ungeziefer hierzu.
Die Anzeigepflicht erstreckt sich nicht nur auf Mängel in den gemieteten Räumen selbst, sondern auch auf solche an Teilen des Gebäudes, die mitvermietet sind. Dazu gehören z. B. Hausflur, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Speicher, Kellerräume und sonstige Gemeinschaftsanlagen. Anzuzeigen sind ebenfalls Mängel am Dach und an den Außenwänden.
Erforderliche Vorkehrungen zum Schutze gegen eine nicht vorhersehbare Gefahr können bei Überschwemmungen oder Sturmschäden in Betracht kommen.
2. Für die Anzeigepflicht ist es ohne Bedeutung, ob durch den Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich oder nur unwesentlich gemindert wird.
Ist der Mieter wegen längerer Abwesenheit nicht in der Lage, seiner Verpflichtung nachzukommen, so hat er dafür zu sorgen, daß auch während dieser Zeit eine Anzeige erfolgen kann. Das ist z. B. dadurch möglich, daß er dem Hausmeister, Angehörigen, Freunden oder sonstigen zuverlässigen Personen die Schlüssel mit der Bitte um Übernahme der Obhut an der Mietsache überläßt.
Durch das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht entfällt nicht die Anzeigepflicht. Die Verpflichtung des Mieters ist nicht nur auf die Fälle beschränkt, in denen er positive Kenntnis von einem Mangel erlangt. Sie ist vielmehr auch dann gegeben, wenn ein objektiv erkennbarer Mangel grob fahrlässig übersehen wird. Allerdings ist der Mieter nicht gezwungen, Nachforschungen zur Ermittlung von Mängeln anzustellen.
Haben die vom Vermieter veranlaßten Arbeiten dazu geführt, daß der Mangel auf Dauer nicht beseitigt ist, so ist der Mieter zu einer erneuten Anzeige verpflichtet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25. Oktober 1990, DWW 1991, 17).
3. Die Anzeigepflicht entfällt, wenn dem Vermieter, Hausverwalter oder Hausmeister der Mangel bekannt ist oder nicht verborgen bleiben kann. Dasselbe gilt, wenn eine Beseitigung offenkundig unmöglich ist.
Die Anzeige bedarf keiner Form. Sie kann daher auch mündlich erfolgen. Da § 545 Abs. 1 S. 1 BGB vorschreibt, daß sie unverzüglich vorzunehmen ist, muß der Mieter die Verpflichtung ohne schuldhaftes Zögern erfüllen. Der Zeitpunkt hängt entscheidend davon ab, wie dringlich die zu ergreifenden Maßnahmen sind.
4. Unterläßt der Mieter die Anzeige, so ist er nach § 545 Abs. 2 BGB zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet. Das gilt auch, wenn er den Mangel verspätet oder unrichtig anzeigt. Voraussetzung ist aber, daß der Verstoß gegen die Verpflichtung schuldhaft geschieht. Der Schadensersatzanspruch umfaßt den gesamten Schaden, der dem Vermieter durch die Pflichtverletzung entsteht. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Mehrkosten, die durch die Verschlechterung der Mietsache bedingt sind.
Im Rahmen seiner Haftung hat der Mieter auch für ein Verschulden der Personen einzustehen, die während seiner Abwesenheit mit der Obhut des Mietobjekts betraut sind.
5. Bei einem Verstoß gegen die Anzeigepflicht verliert der Vermieter ferner das Mietminderungsrecht (§§ 545 Abs. 2, 537 BGB) und einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung (§§ 545 Abs. 2, 538 Abs. 1 BGB). Außerdem kann der Mieter wegen Nichtgewährung des Gebrauchs auch dann nur unter Bestimmung einer Abhilfefrist fristlos kündigen, wenn dies nach § 542 Abs. 2 S. 3 BGB nicht erforderlich wäre. Nach dieser Vorschrift bedarf es für die vorgenannte Kündigung ausnahmsweise keiner Abhilfefrist, wenn die Wiederherstellung des vertragsmäßigen Zustandes für den Mieter kein Interesse hat.
Beweislast
Der Vermieter muß beweisen, daß der Mieter den Mangel gekannt hat oder hätte kennen müssen. Weiter trifft ihn die Beweislast dafür, daß er wegen der unterlassenen Anzeige keine rechtzeitige Abhilfe schaffen konnte.
Der Mieter hat zu beweisen, daß er den Mangel unverzüglich angezeigt hat oder ausnahmsweise eine Anzeige nicht erforderlich war.
Die Verpflichtung zur Anzeige ist Ausfluß der dem Mieter obliegenden Obhutspflicht. Sie beginnt mit der Überlassung und endet mit der Rückgabe der Wohn-, Gewerberäume oder eines anderweitig genutzten Grundstücks. Der Beginn oder das Ende des Mietvertrages ist daher ohne Bedeutung.
Unter dem Begriff des Mangels ist jedes Hervortreten eines schlechten Zustandes des Mietobjekts zu verstehen. Mängel können in vielfältiger Form auftreten. Hierbei kann es sich um Schäden an Wasser-, Abfluß- und Elektrizitätsleitungen, an der Toilettenspülung sowie an Türen und Fenstern handeln. Ferner zählt das Ausbreiten von Hausschwamm und Ungeziefer hierzu.
Die Anzeigepflicht erstreckt sich nicht nur auf Mängel in den gemieteten Räumen selbst, sondern auch auf solche an Teilen des Gebäudes, die mitvermietet sind. Dazu gehören z. B. Hausflur, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Speicher, Kellerräume und sonstige Gemeinschaftsanlagen. Anzuzeigen sind ebenfalls Mängel am Dach und an den Außenwänden.
Erforderliche Vorkehrungen zum Schutze gegen eine nicht vorhersehbare Gefahr können bei Überschwemmungen oder Sturmschäden in Betracht kommen.
2. Für die Anzeigepflicht ist es ohne Bedeutung, ob durch den Mangel die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich oder nur unwesentlich gemindert wird.
Ist der Mieter wegen längerer Abwesenheit nicht in der Lage, seiner Verpflichtung nachzukommen, so hat er dafür zu sorgen, daß auch während dieser Zeit eine Anzeige erfolgen kann. Das ist z. B. dadurch möglich, daß er dem Hausmeister, Angehörigen, Freunden oder sonstigen zuverlässigen Personen die Schlüssel mit der Bitte um Übernahme der Obhut an der Mietsache überläßt.
Durch das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht entfällt nicht die Anzeigepflicht. Die Verpflichtung des Mieters ist nicht nur auf die Fälle beschränkt, in denen er positive Kenntnis von einem Mangel erlangt. Sie ist vielmehr auch dann gegeben, wenn ein objektiv erkennbarer Mangel grob fahrlässig übersehen wird. Allerdings ist der Mieter nicht gezwungen, Nachforschungen zur Ermittlung von Mängeln anzustellen.
Haben die vom Vermieter veranlaßten Arbeiten dazu geführt, daß der Mangel auf Dauer nicht beseitigt ist, so ist der Mieter zu einer erneuten Anzeige verpflichtet (OLG Düsseldorf, Urteil v. 25. Oktober 1990, DWW 1991, 17).
3. Die Anzeigepflicht entfällt, wenn dem Vermieter, Hausverwalter oder Hausmeister der Mangel bekannt ist oder nicht verborgen bleiben kann. Dasselbe gilt, wenn eine Beseitigung offenkundig unmöglich ist.
Die Anzeige bedarf keiner Form. Sie kann daher auch mündlich erfolgen. Da § 545 Abs. 1 S. 1 BGB vorschreibt, daß sie unverzüglich vorzunehmen ist, muß der Mieter die Verpflichtung ohne schuldhaftes Zögern erfüllen. Der Zeitpunkt hängt entscheidend davon ab, wie dringlich die zu ergreifenden Maßnahmen sind.
4. Unterläßt der Mieter die Anzeige, so ist er nach § 545 Abs. 2 BGB zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet. Das gilt auch, wenn er den Mangel verspätet oder unrichtig anzeigt. Voraussetzung ist aber, daß der Verstoß gegen die Verpflichtung schuldhaft geschieht. Der Schadensersatzanspruch umfaßt den gesamten Schaden, der dem Vermieter durch die Pflichtverletzung entsteht. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Mehrkosten, die durch die Verschlechterung der Mietsache bedingt sind.
Im Rahmen seiner Haftung hat der Mieter auch für ein Verschulden der Personen einzustehen, die während seiner Abwesenheit mit der Obhut des Mietobjekts betraut sind.
5. Bei einem Verstoß gegen die Anzeigepflicht verliert der Vermieter ferner das Mietminderungsrecht (§§ 545 Abs. 2, 537 BGB) und einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung (§§ 545 Abs. 2, 538 Abs. 1 BGB). Außerdem kann der Mieter wegen Nichtgewährung des Gebrauchs auch dann nur unter Bestimmung einer Abhilfefrist fristlos kündigen, wenn dies nach § 542 Abs. 2 S. 3 BGB nicht erforderlich wäre. Nach dieser Vorschrift bedarf es für die vorgenannte Kündigung ausnahmsweise keiner Abhilfefrist, wenn die Wiederherstellung des vertragsmäßigen Zustandes für den Mieter kein Interesse hat.
Beweislast
Der Vermieter muß beweisen, daß der Mieter den Mangel gekannt hat oder hätte kennen müssen. Weiter trifft ihn die Beweislast dafür, daß er wegen der unterlassenen Anzeige keine rechtzeitige Abhilfe schaffen konnte.
Der Mieter hat zu beweisen, daß er den Mangel unverzüglich angezeigt hat oder ausnahmsweise eine Anzeige nicht erforderlich war.
Autor: Dr. Hans-Herbert Gather
