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Wenn weder Mieter noch Vermieter Einwände haben: Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2013
Kein Streit um Qualifiziertheit beim Mieterhöhungsverlangen
11.07.2016 (GE 13/2016, S. 819) Der Berliner Mietspiegel 2013 kann unabhängig davon, ob die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB erfüllt sind, dann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, wenn weder Vermieter noch Mieter Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Miete vorgebracht haben.
Der Fall: Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur Erhöhung der Miete. Vereinbart war eine Bruttowarmmiete. Er legte zur Berechnung die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung für das betreffende Jahr dar. In dem Rechtsstreit erhoben die Parteien keine Einwendungen gegen die Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels 2013. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß zur Zustimmung, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam. Im Falle einer entgegen der HeizKV vereinbarten Bruttowarmmiete gingen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor, und es sei im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu seien zunächst die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen. Der Mieter werde hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen.
Der Vermieter habe vorliegend die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung dargetan. Es komme im Übrigen nicht darauf an, welche Vorschüsse von dem Vermieter verlangt werden oder welche der Mieter zahlt. Maßgeblich für die in einer Pauschalvereinbarung enthaltenen Kosten seien die feststellbaren tatsächlichen Kosten. Diese entsprächen eben nicht ohne Weiteres etwaigen Vorschüssen, sondern würden sich aus den angefallenen Kosten aus der Abrechnung ergeben. Dasselbe gelte für die Höhe der anteiligen Betriebskosten. Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttowarmmiete habe es zusätzlich einer Anpassung an die vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten bedurft. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit sei den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (umgekehrt kann man die feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten auch von der Bruttokaltmiete abziehen). Das Zustimmungsverlangen sei auch materiell begründet. Die ortsübliche Miete sei anhand des Berliner Mietspiegels 2013 zu ermitteln. Es könne dahinstehen, ob dieser die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB erfülle. Denn die Parteien hätten im vorliegenden Rechtsstreit keine Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels vorgebracht, die Zweifel daran begründeten, dass die innerhalb der Spannen liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegeln. Sie hätten vielmehr auf der Grundlage des Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zu den danach für die Mietpreisbildung maßgeblichen Umständen vorgetragen. Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne könne durch eine Schätzung erfolgen; die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO seien gegeben. Die verlangte Zustimmung übersteige vorliegend nicht die nach dem Mietspiegel errechnete Höhe.
Anmerkung: Es soll noch einmal klargestellt werden: Die vereinbarte Bruttowarmmiete war zunächst um die Heizkosten durch Herausrechnung zu bereinigen. Ergebnis ist eine Bruttokaltmiete. Diese musste um die (kalten) Betriebskosten bereinigt und ein Betriebskostenanteil pro Quadratmeter errechnet werden. Das ist notwendig, weil der Mietspiegel Nettomieten aufweist. Sodann war in Anwendung der Mietspiegeltabelle unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen und der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung festzustellen. Ergebnis ist ein Preis pro Quadratmeter. Diesem ist der herausgerechnete Betriebskostenanteil pro Quadratmeter wieder hinzuzufügen und dann die Summe pro Quadratmeter mit der Wohnungsgröße zu multiplizieren. Das ergibt die höchstzulässige Bruttokaltmiete.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 867 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam. Im Falle einer entgegen der HeizKV vereinbarten Bruttowarmmiete gingen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor, und es sei im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu seien zunächst die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen. Der Mieter werde hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen.
Der Vermieter habe vorliegend die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung dargetan. Es komme im Übrigen nicht darauf an, welche Vorschüsse von dem Vermieter verlangt werden oder welche der Mieter zahlt. Maßgeblich für die in einer Pauschalvereinbarung enthaltenen Kosten seien die feststellbaren tatsächlichen Kosten. Diese entsprächen eben nicht ohne Weiteres etwaigen Vorschüssen, sondern würden sich aus den angefallenen Kosten aus der Abrechnung ergeben. Dasselbe gelte für die Höhe der anteiligen Betriebskosten. Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttowarmmiete habe es zusätzlich einer Anpassung an die vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten bedurft. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit sei den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (umgekehrt kann man die feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten auch von der Bruttokaltmiete abziehen). Das Zustimmungsverlangen sei auch materiell begründet. Die ortsübliche Miete sei anhand des Berliner Mietspiegels 2013 zu ermitteln. Es könne dahinstehen, ob dieser die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB erfülle. Denn die Parteien hätten im vorliegenden Rechtsstreit keine Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels vorgebracht, die Zweifel daran begründeten, dass die innerhalb der Spannen liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegeln. Sie hätten vielmehr auf der Grundlage des Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zu den danach für die Mietpreisbildung maßgeblichen Umständen vorgetragen. Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne könne durch eine Schätzung erfolgen; die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO seien gegeben. Die verlangte Zustimmung übersteige vorliegend nicht die nach dem Mietspiegel errechnete Höhe.
Anmerkung: Es soll noch einmal klargestellt werden: Die vereinbarte Bruttowarmmiete war zunächst um die Heizkosten durch Herausrechnung zu bereinigen. Ergebnis ist eine Bruttokaltmiete. Diese musste um die (kalten) Betriebskosten bereinigt und ein Betriebskostenanteil pro Quadratmeter errechnet werden. Das ist notwendig, weil der Mietspiegel Nettomieten aufweist. Sodann war in Anwendung der Mietspiegeltabelle unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen und der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung festzustellen. Ergebnis ist ein Preis pro Quadratmeter. Diesem ist der herausgerechnete Betriebskostenanteil pro Quadratmeter wieder hinzuzufügen und dann die Summe pro Quadratmeter mit der Wohnungsgröße zu multiplizieren. Das ergibt die höchstzulässige Bruttokaltmiete.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 867 und in unserer Datenbank)
Autor: Klaus Schach
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