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Mietsenkungsanspruch auch nach Ende der öffentlichen Förderung
Koppelung an das Einkommen
01.07.2016 (GE 12/2016, S. 758) Bei öffentlich gefördertem Wohnungsneubau sollen die Mieten für einen bestimmten Zeitraum gering gehalten werden; eine vertraglich vereinbarte einkommensorientierte Zusatzförderung (durch die IBB) begründet aber grundsätzlich keinen Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung; auch nicht nach Auslaufen der öffentlichen Förderung (LG Berlin, GE 2015, 656). Der Mieter kann dagegen bei Verringerung seines Einkommens eine Mietsenkung verlangen.
Der Fall: Der Voreigentümer hatte mit der IBB eine einkommensorientierte Zusatzförderung vereinbart, wonach die Miethöhe sich nach dem Einkommen des Mieters richten sollte. Nach Beendigung des Förderungsvertrags verlangte die Mieterin vom neuen Eigentümer unter Berufung auf eine Verringerung ihrer Einkommensverhältnisse eine Mietsenkung. Dieser hielt die Anpassungsregelung für unwirksam. Das Amtsgericht gab der Klage der Mieterin statt; die Berufung des Vermieters war erfolglos.
Die Entscheidung: Mit Beschluss vom 17. Mai 2016 wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die vertraglich vereinbarte einkommensorientierte Begrenzung der Nettokaltmiete ein Vertrag zugunsten Dritter sei, der jedenfalls zugunsten des Mieters wirksam sei. Nach § 557 Abs. 4 BGB seien nur Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen über Mieterhöhungen abwichen. Darauf könne sich die Mieterin auch nach Beendigung der öffentlichen Förderung berufen; eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme hier nicht in Betracht.
Anmerkung der Redaktion: Weder der Ablauf des Förderungszeitraums noch die Rückzahlung von Fördermitteln noch die Verbesserung der Einkommensverhältnisse des Mieters berechtigen aus einem IBB-Vertrag den Vermieter zur Mieterhöhung (vgl. Anmerkung zu LG Berlin GE 2015, 656 in GE 2015, 626). Eine Verschlechterung der Einkommensverhältnisse des Mieters begründet aber für ihn einen Anspruch auf Mietsenkung.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 788 und in unserer Datenbank)
Die Entscheidung: Mit Beschluss vom 17. Mai 2016 wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die vertraglich vereinbarte einkommensorientierte Begrenzung der Nettokaltmiete ein Vertrag zugunsten Dritter sei, der jedenfalls zugunsten des Mieters wirksam sei. Nach § 557 Abs. 4 BGB seien nur Vereinbarungen unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen über Mieterhöhungen abwichen. Darauf könne sich die Mieterin auch nach Beendigung der öffentlichen Förderung berufen; eine Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme hier nicht in Betracht.
Anmerkung der Redaktion: Weder der Ablauf des Förderungszeitraums noch die Rückzahlung von Fördermitteln noch die Verbesserung der Einkommensverhältnisse des Mieters berechtigen aus einem IBB-Vertrag den Vermieter zur Mieterhöhung (vgl. Anmerkung zu LG Berlin GE 2015, 656 in GE 2015, 626). Eine Verschlechterung der Einkommensverhältnisse des Mieters begründet aber für ihn einen Anspruch auf Mietsenkung.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 788 und in unserer Datenbank)
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