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Bei Kündigungsausspruch muss der Verzug nicht mehr in voller Höhe gegeben sein
Gewerbemiete: Teilzahlung wirkungslos – Räumung wegen Zahlungsrückstands
29.04.2016 (GE 07/2016, S. 422) Ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird; es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfangs gegeben sind.
Der Fall: Der Kläger (Vermieter) verlangt vom Beklagten die Räumung von Gewerberäumen. Der Kläger kündigte den Mietvertrag zunächst am 17. März 2011 wegen Zahlungsverzuges mit den Monatsmieten Februar und März 2011 in voller Höhe sowie Januar in Höhe von 16 € und Mahnkosten in Höhe von 5 €. Die Parteien vereinbarten jedoch nach fruchtlosem Verstreichen der bis zum 31. März 2011 gesetzten Räumungsfrist stillschweigend, dass der Beklagte die Gewerberäume gegen Zahlung der vereinbarten Miete weiterhin gebrauchen dürfe.
Am 17. Oktober 2013 erfolgte eine zweite Kündigung wegen Zahlungsverzuges u. a. mit zwei Monatsmieten für zwei aufeinander folgende Termine. Am 22. Oktober 2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis ein weiteres Mal außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges. Zuletzt kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich am 12. Januar 2015 wegen Zahlungsrückstandes mit zwei Monatsmieten. Das LG hat den Beklagten zur Räumung verurteilt, seine Berufung hatte keinen Erfolg.
Der Beschluss: Jedenfalls die fristlose Kündigung vom 22. Oktober 2014 habe das Mietverhältnis wirksam beendet, weil sich der Beklagte am 7. Oktober 2014 unstreitig u. a. mit der Zahlung der gesamten Mieten für die Monate August und Oktober 2014 in Höhe von jeweils 1.217,32 € in Verzug befunden und zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) BGB bestanden habe.
Unerheblich sei, wie die am selben Tag eingegangene Zahlung des Beklagten vom 21. Oktober 2014 in Höhe von 1.300 € zu verrechnen war. Denn selbst wenn diese Zahlung vollständig auf die Rückstände aus August und Oktober 2014 zu verrechnen gewesen wäre, sei die fristlose Kündigung des Klägers vom 22. Oktober 2014 wirksam. Denn ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfalle nach dem Gesetzeswortlaut (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt werde; es sei also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen in vollem Umfang gegeben sind. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch offene Rückstand nicht nur einen Bagatellbetrag darstelle. Der vorliegend noch offene Restbetrag habe jedenfalls die Bagatellgrenze überstiegen.
Es komme auch nicht darauf an, ob das Kündigungsschreiben dem Beklagten bereits am 22. Oktober 2014 zugegangen sei. Denn auch danach habe der Rückstand fortbestanden. Bei Zugang der Kündigung seien die Rückstände jedenfalls noch nicht vollständig ausgeglichen gewesen, was für den Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB aber Voraussetzung sei.
Der Einwand des Beklagten, der kündigungsbegründende Rückstand hätte im Einzelnen aufgeschlüsselt werden müssen, sei unzutreffend. Zum einen müsse eine Kündigungserklärung bei der Geschäftsraummiete nicht begründet werden, zum anderen sei eine solche Aufschlüsselung durch die beigefügten Mietkontoauszüge aber auch erfolgt.
Das Argument des Mieters, er sei von einer konkludenten Fortführung bzw. Neubegründung des alten Mietverhältnisses nach der Kündigung vom 22. Oktober 2014 ausgegangen, weil der Vermieter mit der Erhebung der Räumungsklage vier Monate gewartet habe, verfing beim Kammergericht nicht. Dem Vermieter könne durch das bloße Zuwarten mit der gerichtlichen Durchsetzung des Herausgabeanspruchs kein Nachteil erwachsen.
Auch daraus, dass der Vermieter frühere Kündigungen wegen Zahlungsverzuges nicht weiterverfolgt hatte, habe der Mieter nicht schließen dürfen, dass der Vermieter auch für die Zukunft auf das Recht zur Kündigung wegen erneuten Zahlungsverzuges habe verzichten wollen.
Anmerkung: Berufung zurückgenommen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 459 und in unserer Datenbank)
Am 17. Oktober 2013 erfolgte eine zweite Kündigung wegen Zahlungsverzuges u. a. mit zwei Monatsmieten für zwei aufeinander folgende Termine. Am 22. Oktober 2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis ein weiteres Mal außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzuges. Zuletzt kündigte der Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich am 12. Januar 2015 wegen Zahlungsrückstandes mit zwei Monatsmieten. Das LG hat den Beklagten zur Räumung verurteilt, seine Berufung hatte keinen Erfolg.
Der Beschluss: Jedenfalls die fristlose Kündigung vom 22. Oktober 2014 habe das Mietverhältnis wirksam beendet, weil sich der Beklagte am 7. Oktober 2014 unstreitig u. a. mit der Zahlung der gesamten Mieten für die Monate August und Oktober 2014 in Höhe von jeweils 1.217,32 € in Verzug befunden und zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b) BGB bestanden habe.
Unerheblich sei, wie die am selben Tag eingegangene Zahlung des Beklagten vom 21. Oktober 2014 in Höhe von 1.300 € zu verrechnen war. Denn selbst wenn diese Zahlung vollständig auf die Rückstände aus August und Oktober 2014 zu verrechnen gewesen wäre, sei die fristlose Kündigung des Klägers vom 22. Oktober 2014 wirksam. Denn ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfalle nach dem Gesetzeswortlaut (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt werde; es sei also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen in vollem Umfang gegeben sind. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs noch offene Rückstand nicht nur einen Bagatellbetrag darstelle. Der vorliegend noch offene Restbetrag habe jedenfalls die Bagatellgrenze überstiegen.
Es komme auch nicht darauf an, ob das Kündigungsschreiben dem Beklagten bereits am 22. Oktober 2014 zugegangen sei. Denn auch danach habe der Rückstand fortbestanden. Bei Zugang der Kündigung seien die Rückstände jedenfalls noch nicht vollständig ausgeglichen gewesen, was für den Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB aber Voraussetzung sei.
Der Einwand des Beklagten, der kündigungsbegründende Rückstand hätte im Einzelnen aufgeschlüsselt werden müssen, sei unzutreffend. Zum einen müsse eine Kündigungserklärung bei der Geschäftsraummiete nicht begründet werden, zum anderen sei eine solche Aufschlüsselung durch die beigefügten Mietkontoauszüge aber auch erfolgt.
Das Argument des Mieters, er sei von einer konkludenten Fortführung bzw. Neubegründung des alten Mietverhältnisses nach der Kündigung vom 22. Oktober 2014 ausgegangen, weil der Vermieter mit der Erhebung der Räumungsklage vier Monate gewartet habe, verfing beim Kammergericht nicht. Dem Vermieter könne durch das bloße Zuwarten mit der gerichtlichen Durchsetzung des Herausgabeanspruchs kein Nachteil erwachsen.
Auch daraus, dass der Vermieter frühere Kündigungen wegen Zahlungsverzuges nicht weiterverfolgt hatte, habe der Mieter nicht schließen dürfen, dass der Vermieter auch für die Zukunft auf das Recht zur Kündigung wegen erneuten Zahlungsverzuges habe verzichten wollen.
Anmerkung: Berufung zurückgenommen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 459 und in unserer Datenbank)
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