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Zweiter Mietrechtskorb: Zementierung der Unwirtschaftlichkeit
Entwürfe für MietspiegelV und 2. MietNovG vorgelegt
14.04.2016 Der Bundesjustizminister hat einen Referentenentwurf für ein 2. Mietrechtsnovellierungsgesetz und einen Referentenentwurf für eine Mietspiegel-Verordnung vorgelegt. In folgenden Punkten soll geltendes Recht geändert werden:
1. Ortsübliche Miete
Die ortsübliche Vergleichsmiete soll nicht mehr aus den Neuvertragsmieten und Mieterhöhungsabschlüssen der letzten vier, sondern der letzten acht Jahre ermittelt werden; damit wird eine Nivellierung des Mietniveaus erhofft.
2. Mietspiegel
Die Anforderungen an Mietspiegel, an qualifizierte Mietspiegel sollen durch eine Mietspiegelverordnung präzisiert werden; tatsächlich werden die Anforderungen „nach unten“ präzisiert, indem die wissenschaftlichen Anforderungen völlig verwässert werden und am Ende die Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde und die Verbände der Vermieter und Mieter für sich alleine schon ausreicht, eine gesetzliche Vermutung der Qualifiziertheit des Mietspiegels zu begründen (wir hätten nie gedacht, dass unser diesjähriger Aprilscherz – vgl. Das Grundeigentum 2016 Nr.7 Seite 426 – so schnell von der Wirklichkeit eingeholt wird). Im Übrigen liest sich die Mietspiegelverordnung wie ein Nachvollzug der Art und Weise, wie die Berliner Mietspiegel aufgestellt worden sind – eine nachträgliche Rechtfertigung für die von Sachverständigen als unqualifiziert eingestuften Berliner Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel soll als schriftliches gerichtliches Sachverständigengutachten behandelt werden.
2. Modernisierungen
Vermieter sollen die jährliche Miete nur noch um 8 % der Modernisierungskosten erhöhen dürfen. Zusätzlich soll es auch eine doppelte Kappungsgrenze für Modernisierungsmaßnahmen geben: Die Miete darf nach Modernisierungen nur um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von acht Jahren erhöht werden und kein Mieter muss mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für Miete einschließlich Heizkosten zahlen (Härtefallregelung). Weil Mieter im Regelfall alle Modernisierungsmaßnahmen dulden, aber nicht alle dafür auch bezahlen müssen, reduziert sich die Umlage weiter. Müssen bspw. von 30 Mietern nur 15 zahlen, weil die anderen unter die Härtefallreglungen fallen, kann der Vermieter künftig statt 8 % nur noch 4 % umlegen; damit wird jede Maßnahme unwirtschaftlich. Ein alternatives vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung soll für Maßnahmen eingeführt werden, wo höchstens 10.000 Euro/Wohnung an Kosten aufgewendet werden. Bei diesem Verfahren werden (unabhängig von der Wohnungsgröße!) die mit Modernisierungsmaßnahmen zusammen anfallenden Instandsetzungskosten pauschal in Höhe von 50 Prozent der Baukosten abgezogen, Kappungsgrenze und Härtefalleinwand gelten für diese „Bagatellmodernisierungen“ nicht.
3. Altersgerechtes Wohnen
Die 2. Mietrechtnovelle stellt klar, dass alters- und behindertengerechter Umbau als Modernisierung gilt, wenn Wohnung für diesen Personenkreis bestimmt ist.
4. Wohnfläche
Bei Mieterhöhungen und Betriebskosten ist allein tatsächliche (???) Fläche zugrunde zu legen. Bei Unterschreitung der tatsächlichen Fläche um mehr als 10 % liegt ein zur Minderung berechtigender erheblicher Mangel vor (Nachvollzug der BGH-Rechtsprechung). Kein Zwang zur Vereinbarung einer bestimmten Wohnflächenberechnung, im Zweifel ist die Wohnflächenverordnung (für bis Ende 2003 bezugsfertig gewordene Gebäude die Wohnflächenberechnung nach II. BV) anwendbar. Balkone, Loggien Dachgärten und Terrassen dürfen nur noch zu einem Viertel angerechnet werden (führt automatisch zu geringerer Wohnfläche und höherer Durchschnittsmiete, erschwert zunächst Mieterhöhung, erhöht mittelfristig das Niveau der ortsüblichen Miete)
4. Verzugskündigung
Die heilende Wirkung einer Zahlung innerhalb der Zwei-Monats-Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs soll auch für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete soll nicht mehr aus den Neuvertragsmieten und Mieterhöhungsabschlüssen der letzten vier, sondern der letzten acht Jahre ermittelt werden; damit wird eine Nivellierung des Mietniveaus erhofft.
2. Mietspiegel
Die Anforderungen an Mietspiegel, an qualifizierte Mietspiegel sollen durch eine Mietspiegelverordnung präzisiert werden; tatsächlich werden die Anforderungen „nach unten“ präzisiert, indem die wissenschaftlichen Anforderungen völlig verwässert werden und am Ende die Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde und die Verbände der Vermieter und Mieter für sich alleine schon ausreicht, eine gesetzliche Vermutung der Qualifiziertheit des Mietspiegels zu begründen (wir hätten nie gedacht, dass unser diesjähriger Aprilscherz – vgl. Das Grundeigentum 2016 Nr.7 Seite 426 – so schnell von der Wirklichkeit eingeholt wird). Im Übrigen liest sich die Mietspiegelverordnung wie ein Nachvollzug der Art und Weise, wie die Berliner Mietspiegel aufgestellt worden sind – eine nachträgliche Rechtfertigung für die von Sachverständigen als unqualifiziert eingestuften Berliner Mietspiegel. Ein qualifizierter Mietspiegel soll als schriftliches gerichtliches Sachverständigengutachten behandelt werden.
2. Modernisierungen
Vermieter sollen die jährliche Miete nur noch um 8 % der Modernisierungskosten erhöhen dürfen. Zusätzlich soll es auch eine doppelte Kappungsgrenze für Modernisierungsmaßnahmen geben: Die Miete darf nach Modernisierungen nur um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von acht Jahren erhöht werden und kein Mieter muss mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für Miete einschließlich Heizkosten zahlen (Härtefallregelung). Weil Mieter im Regelfall alle Modernisierungsmaßnahmen dulden, aber nicht alle dafür auch bezahlen müssen, reduziert sich die Umlage weiter. Müssen bspw. von 30 Mietern nur 15 zahlen, weil die anderen unter die Härtefallreglungen fallen, kann der Vermieter künftig statt 8 % nur noch 4 % umlegen; damit wird jede Maßnahme unwirtschaftlich. Ein alternatives vereinfachtes Verfahren zur Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung soll für Maßnahmen eingeführt werden, wo höchstens 10.000 Euro/Wohnung an Kosten aufgewendet werden. Bei diesem Verfahren werden (unabhängig von der Wohnungsgröße!) die mit Modernisierungsmaßnahmen zusammen anfallenden Instandsetzungskosten pauschal in Höhe von 50 Prozent der Baukosten abgezogen, Kappungsgrenze und Härtefalleinwand gelten für diese „Bagatellmodernisierungen“ nicht.
3. Altersgerechtes Wohnen
Die 2. Mietrechtnovelle stellt klar, dass alters- und behindertengerechter Umbau als Modernisierung gilt, wenn Wohnung für diesen Personenkreis bestimmt ist.
4. Wohnfläche
Bei Mieterhöhungen und Betriebskosten ist allein tatsächliche (???) Fläche zugrunde zu legen. Bei Unterschreitung der tatsächlichen Fläche um mehr als 10 % liegt ein zur Minderung berechtigender erheblicher Mangel vor (Nachvollzug der BGH-Rechtsprechung). Kein Zwang zur Vereinbarung einer bestimmten Wohnflächenberechnung, im Zweifel ist die Wohnflächenverordnung (für bis Ende 2003 bezugsfertig gewordene Gebäude die Wohnflächenberechnung nach II. BV) anwendbar. Balkone, Loggien Dachgärten und Terrassen dürfen nur noch zu einem Viertel angerechnet werden (führt automatisch zu geringerer Wohnfläche und höherer Durchschnittsmiete, erschwert zunächst Mieterhöhung, erhöht mittelfristig das Niveau der ortsüblichen Miete)
4. Verzugskündigung
Die heilende Wirkung einer Zahlung innerhalb der Zwei-Monats-Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs soll auch für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gelten.
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