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Berliner Billigheimer-Genossenschaft durfte alte Vermieterin nicht über den Tisch ziehen
BGH präzisiert Anforderungen an gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum
15.04.2016 (GE 06/2016, S. 360) Bei einer gewerblichen Weitervermietung von Wohnraum tritt der (Haupt-)Vermieterbei der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses in die Mietverträge mit den Endmietern ein. Voraussetzung ist allerdings, dass der Zwischenmieter – nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrages – die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. An dieser Voraussetzung fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an die Genossenschaftsmitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt, so der BGH, der damit eine von uns heftig kritisierte Entscheidung der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin aufhob.
Der Fall: Die Kläger sind Rechtsnachfolger ihrer Mutter als Eigentümer eines mit einem großen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin (Stadtteil Prenzlauer Berg), das während des NS-Regimes enteignet worden war. Seit der Enteignung wurden in dem Haus weder Instandhaltungs- noch Sanierungsmaßnahmen vorgenommen. Nach der Wende stellte die Mutter der Kläger einen Restitutionsantrag für die streitgegenständliche Immobilie, die dann tatsächlich am 17. Juli 1996 auf sie zurückübertragen wurde.
Bereits Ende 1991/Anfang 1992 war es zwischen der Mutter der Kläger (als „zukünftiger Eigentümerin“), der Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg (als „derzeit Verfügungsberechtigte“) und der im Wesentlichen aus den bisherigen Nutzern bestehenden Hausgenossenschaft R. Selbstbau eG zu einem Vertragsabschluss über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes gekommen. Die Selbstbau eG sollte mit Hilfe öffentlicher Fördergelder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vornehmen und für die Dauer des auf 20 Jahre abgeschlossenen Nutzungsvertrages berechtigt sein, Mietverträge mit ihren Mitgliedern – den bisherigen Nutzern – abzuschließen. Das
von der Selbstbau eG zu zahlende Nutzungsentgelt belief sich auf 1,50 DM/m2 und konnte aufgrund von Änderungen des Preisindexes für die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes angepasstwerden.In§14desVertrageswar vorgesehen, dass die Selbstbau eG nach Ablauf des Nutzungsvertrages berechtigt sein sollte, bisherige Nutzer als Mieter für die jeweils eigengenutzte Wohnung zu benennen, wobei der zukünftige Eigentümer verpflichtet sein sollte, mit diesen Nutzern einen Mietvertrag nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen. In der Folgezeit führte die Selbstbau eG die Sanierung des Gebäudes mit einem Aufwand von rund vier Millionen DM durch, wobei ein Betrag von rund 375.000 DM auf Eigenleistungen entfiel und für den großen Rest öffentliche Fördergelder verwendet wurden. Anschließend vermietete die Genossenschaft die Wohnungen an ihre Mitglieder zu Mieten zwischen 1,80 bis 2,86 €/m2. Die Nettokaltmieten für die zwischen 53 und 159 m2 großen Wohnungen liegen dementsprechend zwischen 124 € und 286 €.
Nach Ablauf der 20-jährigen Nutzungszeit im Jahre 2013 kam es zwischen den Klägern und den Beklagten zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die Kläger nach § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge als Vermieter eingetreten sind. Die Beklagten meinen, dies sei der Fall, und sie hätten daher an die Kläger lediglich die vorstehend genannte bisherige Miete zu zahlen; eine Mieterhöhung sei nur in den Grenzen des § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) auf der Grundlage des bisherigen Mietniveaus möglich. Ein vorprozessualer Schriftwechsel der Parteien über einen etwaigen Neuabschluss von Mietverträgen blieb ohne Erfolg.
Die Klage, mit der die Kläger die Feststellung begehren, dass zwischen ihnen und den Beklagten keine Mietverträge über die jeweilige Wohnung bestehen, blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.
Das Urteil: Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kläger nicht gemäß § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge eingetreten sind.
§ 565 BGB regelt den Fall, dass der Mieter (hier: die Genossenschaft) nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten (hier: den Beklagten) zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Die Vorschrift ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-) Mietvertrages in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.
Der BGH hat entschieden, dass die Voraussetzungen für einen solchen Eintritt der Kläger als Vermieter hier nicht gegeben sind. Denn bei der im Hauptmietvertrag vorgesehenen Weitervermietung an die Mitglieder der als Zwischenmieterin handelnden Selbsthilfegenossenschaft handelt es sich entgegen der Auffassung des Landgerichts Berlin (ZK 67) nicht um eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB. Der Regelungszweck dieser Vorschrift zielt nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell auf Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur auf bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse und zum Zwecke des Anbietens der Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. In einem solchen Fall stellt § 565 BGB den Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages so, als hätte er die Wohnung direkt vom Vermieter angemietet und gewährt ihm damit insbesondere auch den sozialen Kündigungsschutz.
Eine grundlegend andere Interessenlage besteht hingegen, wenn – wie in dem vom BGH entschiedenen Fall – der Vertragszweck des Hauptmietvertrages nicht die gewerbliche Weitervermietung ist, sondern der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke – wie hier in Gestalt der Wahrnehmung der Interessen der eigenen Mitglieder (der Bewohner des Gebäudes) durch die aus ihnen bestehende Selbsthilfegenossenschaft – verfolgt. Denn die Zwischenvermietung erfolgt dann vor allem im Interesse des Endmieters. Da der Zwischenmieter in diesem Fall die Interessen des Endmieters in der Regel bereits bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags wahrnimmt, besteht nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hinaus bei Beendigung des Hauptmietvertrages zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümer gemäß § 565 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eintritt. Vielmehr sind derartige Fälle aufgrund des engen Verhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Zwischenmieter eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt. Im vorliegenden Fall diente die Weitervermietung nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder – den Bewohnern des Gebäudes – und der Verwirklichung eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördergelder herbeiführen sollte. Hierbei hat die Genossenschaft bei Abschluss des Hauptmietvertrages die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als Endmieter, wahrgenommen. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb und diese in der besonderen Situation nach der Wiedervereinigung Mietverträge zu ungewöhnlich niedrigen Miete erhielten. Zugleich hat sie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zu angemessenen Bedingungen (Mietvertragsabschluss zur ortsüblichen Miete) in den Wohnungen bleiben konnten.
Bei dieser Sachlage kommt entgegen der Auffassung des Landgerichts Berlin weder eine direkte Anwendung des § 565 BGB noch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift in Betracht. Der BGH hat deshalb das Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben, in der Sache selbst entschieden und die mit der Klage erstrebte Feststellung getroffen, dass zwischen den Parteien keine mietvertraglichen Beziehungen bestehen.
Anmerkung: Beuermann hatte das von uns veröffentlichte erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Berlin vom 2. Oktober 2014 - 67 S 257/14 - (GE 2015, 125) in einer Anmerkung (vgl. GE 2015, 88) deutlich kritisiert und gemutmaßt, dass Rechtsmittel beim BGH Erfolg haben, weil seiner Ansicht nach eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB hier nicht vorlag, so dass die Feststellungsklage der Eigentümer, dass keine mietvertraglichen Beziehungen zu den Endmietern bestehen, begründet war. Genauso hat das auch der BGH gesehen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 389 und in unserer Datenbank)
Bereits Ende 1991/Anfang 1992 war es zwischen der Mutter der Kläger (als „zukünftiger Eigentümerin“), der Wohnungsbaugesellschaft Prenzlauer Berg (als „derzeit Verfügungsberechtigte“) und der im Wesentlichen aus den bisherigen Nutzern bestehenden Hausgenossenschaft R. Selbstbau eG zu einem Vertragsabschluss über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes gekommen. Die Selbstbau eG sollte mit Hilfe öffentlicher Fördergelder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vornehmen und für die Dauer des auf 20 Jahre abgeschlossenen Nutzungsvertrages berechtigt sein, Mietverträge mit ihren Mitgliedern – den bisherigen Nutzern – abzuschließen. Das
von der Selbstbau eG zu zahlende Nutzungsentgelt belief sich auf 1,50 DM/m2 und konnte aufgrund von Änderungen des Preisindexes für die Lebenshaltungskosten eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes angepasstwerden.In§14desVertrageswar vorgesehen, dass die Selbstbau eG nach Ablauf des Nutzungsvertrages berechtigt sein sollte, bisherige Nutzer als Mieter für die jeweils eigengenutzte Wohnung zu benennen, wobei der zukünftige Eigentümer verpflichtet sein sollte, mit diesen Nutzern einen Mietvertrag nach üblichem Standardformular unter Vereinbarung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzuschließen. In der Folgezeit führte die Selbstbau eG die Sanierung des Gebäudes mit einem Aufwand von rund vier Millionen DM durch, wobei ein Betrag von rund 375.000 DM auf Eigenleistungen entfiel und für den großen Rest öffentliche Fördergelder verwendet wurden. Anschließend vermietete die Genossenschaft die Wohnungen an ihre Mitglieder zu Mieten zwischen 1,80 bis 2,86 €/m2. Die Nettokaltmieten für die zwischen 53 und 159 m2 großen Wohnungen liegen dementsprechend zwischen 124 € und 286 €.
Nach Ablauf der 20-jährigen Nutzungszeit im Jahre 2013 kam es zwischen den Klägern und den Beklagten zu Meinungsverschiedenheiten darüber, ob die Kläger nach § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge als Vermieter eingetreten sind. Die Beklagten meinen, dies sei der Fall, und sie hätten daher an die Kläger lediglich die vorstehend genannte bisherige Miete zu zahlen; eine Mieterhöhung sei nur in den Grenzen des § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) auf der Grundlage des bisherigen Mietniveaus möglich. Ein vorprozessualer Schriftwechsel der Parteien über einen etwaigen Neuabschluss von Mietverträgen blieb ohne Erfolg.
Die Klage, mit der die Kläger die Feststellung begehren, dass zwischen ihnen und den Beklagten keine Mietverträge über die jeweilige Wohnung bestehen, blieb in den Vorinstanzen erfolglos. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.
Das Urteil: Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Kläger nicht gemäß § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge eingetreten sind.
§ 565 BGB regelt den Fall, dass der Mieter (hier: die Genossenschaft) nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten (hier: den Beklagten) zu Wohnzwecken weitervermieten soll. Die Vorschrift ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-) Mietvertrages in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.
Der BGH hat entschieden, dass die Voraussetzungen für einen solchen Eintritt der Kläger als Vermieter hier nicht gegeben sind. Denn bei der im Hauptmietvertrag vorgesehenen Weitervermietung an die Mitglieder der als Zwischenmieterin handelnden Selbsthilfegenossenschaft handelt es sich entgegen der Auffassung des Landgerichts Berlin (ZK 67) nicht um eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB. Der Regelungszweck dieser Vorschrift zielt nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell auf Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur auf bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse und zum Zwecke des Anbietens der Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. In einem solchen Fall stellt § 565 BGB den Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages so, als hätte er die Wohnung direkt vom Vermieter angemietet und gewährt ihm damit insbesondere auch den sozialen Kündigungsschutz.
Eine grundlegend andere Interessenlage besteht hingegen, wenn – wie in dem vom BGH entschiedenen Fall – der Vertragszweck des Hauptmietvertrages nicht die gewerbliche Weitervermietung ist, sondern der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke – wie hier in Gestalt der Wahrnehmung der Interessen der eigenen Mitglieder (der Bewohner des Gebäudes) durch die aus ihnen bestehende Selbsthilfegenossenschaft – verfolgt. Denn die Zwischenvermietung erfolgt dann vor allem im Interesse des Endmieters. Da der Zwischenmieter in diesem Fall die Interessen des Endmieters in der Regel bereits bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags wahrnimmt, besteht nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hinaus bei Beendigung des Hauptmietvertrages zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümer gemäß § 565 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eintritt. Vielmehr sind derartige Fälle aufgrund des engen Verhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Zwischenmieter eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt. Im vorliegenden Fall diente die Weitervermietung nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder – den Bewohnern des Gebäudes – und der Verwirklichung eines Sanierungskonzeptes, das zwischen den Interessen der Eigentümer und der bisherigen Nutzer einen Ausgleich unter Zuhilfenahme öffentlicher Fördergelder herbeiführen sollte. Hierbei hat die Genossenschaft bei Abschluss des Hauptmietvertrages die Interessen ihrer Mitglieder, nämlich der Beklagten als Endmieter, wahrgenommen. Sie hat dafür gesorgt, dass der Wohnraum den bisherigen Nutzern erhalten blieb und diese in der besonderen Situation nach der Wiedervereinigung Mietverträge zu ungewöhnlich niedrigen Miete erhielten. Zugleich hat sie in dem von ihr abgeschlossenen Hauptmietvertrag Vorsorge dafür getroffen, dass die bisherigen Nutzer auch nach Beendigung des Hauptmietvertrages zu angemessenen Bedingungen (Mietvertragsabschluss zur ortsüblichen Miete) in den Wohnungen bleiben konnten.
Bei dieser Sachlage kommt entgegen der Auffassung des Landgerichts Berlin weder eine direkte Anwendung des § 565 BGB noch eine analoge Anwendung dieser Vorschrift in Betracht. Der BGH hat deshalb das Urteil des Landgerichts Berlin aufgehoben, in der Sache selbst entschieden und die mit der Klage erstrebte Feststellung getroffen, dass zwischen den Parteien keine mietvertraglichen Beziehungen bestehen.
Anmerkung: Beuermann hatte das von uns veröffentlichte erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Berlin vom 2. Oktober 2014 - 67 S 257/14 - (GE 2015, 125) in einer Anmerkung (vgl. GE 2015, 88) deutlich kritisiert und gemutmaßt, dass Rechtsmittel beim BGH Erfolg haben, weil seiner Ansicht nach eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB hier nicht vorlag, so dass die Feststellungsklage der Eigentümer, dass keine mietvertraglichen Beziehungen zu den Endmietern bestehen, begründet war. Genauso hat das auch der BGH gesehen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 389 und in unserer Datenbank)
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