Einkommensteuer

08.04.2016 (GE 05/2016, S. 318) Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der Gebäude-AfA zugrunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und das Finanzgericht auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung aller Einzelumstände, die das Grundstück betreffen, nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich unhaltbar erscheint, so der Bundesfinanzhof.

Bei einer vermieteten Immobilie kann die Gebäude-AfA als Werbungskosten abgezogen werden. Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude. Da für den Grund und Boden keine AfA in Anspruch genommen werden können, müssen die Anschaffungskosten für ein bebautes Grundstück und eine Eigentumswohnung in einen Gebäudewertanteil und einen Bodenwertanteil aufgeteilt werden. Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Die Vereinbarungen der Vertragsparteien über die Aufteilung des Kaufpreises ist für das Finanzamt nur dann nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sie nur zum Schein getroffen worden sind. Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es aber nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden. Hierzu zählen unter anderem die Bauqualität und der durch Lage und soziales Umfeld geprägte Wohnwert. Käufer sollten deshalb darauf drängen, dass der Kaufvertrag eine Vereinbarung enthält, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Die Anschaffungsnebenkosten wie etwa die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision sind dem Gebäude in einem entsprechenden Verhältnis zuzuordnen.

(BFH, Urteil vom16. September 2015 - IX R 12/14 - )

Autor: H.-J. Beck