Archiv / Suche
Maklercourtage entfällt bei arglistigen Verkäufern
Alle Kellerwände waren feucht
06.04.2016 (GE 04/2016, S. 231) Dass Maklers Mühe tatsächlich häufig umsonst ist, zeigt eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt (Oder). Trotz wirksamer Provisionsvereinbarung und Abschluss des notariellen Kaufvertrages über das vermittelte Grundstück kann die Maklercourtage entfallen, wenn die Käufer den abgeschlossenen Kaufvertrag später wirksam anfechten oder wegen eines auch zur Anfechtung berechtigenden Grundes vom Kaufvertrag zurücktreten.
Der Fall: Die Klägerin (Maklerin) hatte wirksam einen provisionspflichtigen Nachweismaklervertrag mit den Beklagten abgeschlossen. Es kam zu einem notariellen Kaufvertrag über das von der Maklerin nachgewiesene Grundstück mit Einfamilienhaus. Im Vertragstext war angegeben, dass der Keller des Gebäudes einen ca. 6 m langen Feuchtigkeitsfleck aufwies. Die Verkäufer verpflichteten sich zur Beseitigung dieses Mangels. Weitere Vereinbarungen zur Kellerbeschaffenheit enthielt der Vertrag nicht. Nach Übergabe stellte sich heraus, dass die gesamten Kellerwände hinter Paneelverkleidungen durch aufsteigende Nässe eine hohe Feuchtigkeit aufwiesen. Die Beklagten traten gegenüber den Verkäufern vom Kaufvertrag zurück und verweigerten der Maklerin die Provisionszahlung. Die Kaufvertragsparteien stritten darüber, ob die Verkäufer im Beurkundungstermin die Trockenheit der übrigen Kellerwände ausdrücklich zugesichert hätten.
Das Gericht ging nach Zeugenvernehmung – insbesondere des beurkundenden Notars – davon aus, dass eine solche Zusicherung abgegeben worden sei, auch wenn diese nicht in die Kaufvertragsurkunde Eingang gefunden habe.
Das Urteil: Nach Auffassung des Landgerichts stand der klagenden Maklerin kein Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage gemäß § 652 Abs. 1 BGB gegenüber den Käufern zu. Zwar sei eine wirksame Provisionsvereinbarung zwischen den Parteien abgeschlossen worden, es fehle jedoch an einem wirksamen Kaufvertrag. Denn dieser sei durch den Rücktritt der Beklagten gegenüber den Verkäufern in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden.
Dieser Umstand lasse ausnahmsweise auch den Provisionsanspruch des Maklers entfallen, wenn der Rücktrittsgrund auch für eine Anfechtung nach § 123 BGB genügt hätte. Dies sei vorliegend der Fall. Die Beweisaufnahme (Vernehmung aller beteiligten Zeugen) habe ergeben, dass die Kellerwände bereits im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses insgesamt von Feuchtigkeit befallen gewesen seien. Die Verkäufer hätten den Beklagten zumindest
ins Blaue hinein bei der Beurkundung zugesichert, dass die übrigen Kellerwände trocken seien. Es sei nicht erforderlich, dass die Verkäufer positive Kenntnis von einem Mangel des Kaufgegenstandes haben. Auch eine unrichtige Behauptung ohne tatsächliche Kenntnis stelle einen nicht AGB-vertraglich ausschließbaren Grund zur Anfechtung des Vertrages dar. Nach Aussage des beurkundenden Notars hätten die Verkäufer im Beurkundungstermin deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der gesamte Keller auf Feuchtigkeit untersucht und lediglich der im Kaufvertrag angegebene, 6 m breite Feuchtigkeitsbereich festgestellt worden sei. Da dies nicht der Wahrheit entsprochen habe, seien die Beklagten wahlweise zur Anfechtung oder zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt gewesen. Dies führe zum Entfallen der Maklercourtage.
Anmerkung: Die Entscheidung ist nach den tatrichterlichen Feststellungen hinsichtlich der Maklerprovision zutreffend. Diese hängt maßgeblich vom Abschluss und vom Bestehen des nachgewiesenen Kaufvertrages ab. Kommt dieser nicht zustande oder ist er rechtlich als von Anfang an unwirksam anzusehen, kann der Makler keine Courtage von seinem Kunden verlangen.
Dagegen berühren Umstände, die lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (z. B. nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch regelmäßig nicht. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - NJW 2001, 966) jedoch dann geboten, wenn wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht (§ 123 BGB) neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften besteht. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob sich der Käufer für eine Anfechtung oder einen Rücktritt entscheidet.
Zweifelhaft sind hingegen die Ausführungen des Gerichts zur notariellen Kaufvertragsurkunde. Der Notar hatte lediglich die unstreitigen Feuchtigkeitsstellen in die Urkunde protokolliert. Die Beweisaufnahme hatte jedoch ergeben, dass die Vertragsbeteiligten tatsächlich auch Vereinbarungen bzw. Zusicherungen über die Mangelfreiheit der übrigen Kellerwände getroffen hatten. In Anbetracht der Tatsache, dass es sich hierbei für die Käufer um ein KO-Kriterium des Erwerbes gehandelt haben soll, wäre eine Protokollierung beurkundungsrechtlich zwingend erforderlich gewesen.
Das naheliegende Problem einer Formnichtigkeit des Kaufvertrages wird vom Gericht nicht aufgeworfen. Nach §§ 8, 9 BeurkG muss die notarielle Niederschrift sämtliche materiell erheblichen Erklärungen der Urkundsbeteiligten enthalten. Werden beurkundungspflichtige Vereinbarungen tatsächlich nicht mit beurkundet, führt dies nach §§ 125, 311b BGB zur Nichtigkeit des Vertrages. Für die Maklercourtage im Fall war dies jedoch unerheblich. Denn auch eine Formnichtigkeit des Hauptvertrages hätte den Provisionsanspruch aus dem Maklervertrag nicht entstehen lassen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 262 und in unserer Datenbank)
Das Gericht ging nach Zeugenvernehmung – insbesondere des beurkundenden Notars – davon aus, dass eine solche Zusicherung abgegeben worden sei, auch wenn diese nicht in die Kaufvertragsurkunde Eingang gefunden habe.
Das Urteil: Nach Auffassung des Landgerichts stand der klagenden Maklerin kein Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage gemäß § 652 Abs. 1 BGB gegenüber den Käufern zu. Zwar sei eine wirksame Provisionsvereinbarung zwischen den Parteien abgeschlossen worden, es fehle jedoch an einem wirksamen Kaufvertrag. Denn dieser sei durch den Rücktritt der Beklagten gegenüber den Verkäufern in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden.
Dieser Umstand lasse ausnahmsweise auch den Provisionsanspruch des Maklers entfallen, wenn der Rücktrittsgrund auch für eine Anfechtung nach § 123 BGB genügt hätte. Dies sei vorliegend der Fall. Die Beweisaufnahme (Vernehmung aller beteiligten Zeugen) habe ergeben, dass die Kellerwände bereits im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses insgesamt von Feuchtigkeit befallen gewesen seien. Die Verkäufer hätten den Beklagten zumindest
ins Blaue hinein bei der Beurkundung zugesichert, dass die übrigen Kellerwände trocken seien. Es sei nicht erforderlich, dass die Verkäufer positive Kenntnis von einem Mangel des Kaufgegenstandes haben. Auch eine unrichtige Behauptung ohne tatsächliche Kenntnis stelle einen nicht AGB-vertraglich ausschließbaren Grund zur Anfechtung des Vertrages dar. Nach Aussage des beurkundenden Notars hätten die Verkäufer im Beurkundungstermin deutlich zum Ausdruck gebracht, dass der gesamte Keller auf Feuchtigkeit untersucht und lediglich der im Kaufvertrag angegebene, 6 m breite Feuchtigkeitsbereich festgestellt worden sei. Da dies nicht der Wahrheit entsprochen habe, seien die Beklagten wahlweise zur Anfechtung oder zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt gewesen. Dies führe zum Entfallen der Maklercourtage.
Anmerkung: Die Entscheidung ist nach den tatrichterlichen Feststellungen hinsichtlich der Maklerprovision zutreffend. Diese hängt maßgeblich vom Abschluss und vom Bestehen des nachgewiesenen Kaufvertrages ab. Kommt dieser nicht zustande oder ist er rechtlich als von Anfang an unwirksam anzusehen, kann der Makler keine Courtage von seinem Kunden verlangen.
Dagegen berühren Umstände, die lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (z. B. nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch regelmäßig nicht. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 - NJW 2001, 966) jedoch dann geboten, wenn wegen desselben Mangels ein Anfechtungsrecht (§ 123 BGB) neben den kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften besteht. In diesem Fall kommt es nicht darauf an, ob sich der Käufer für eine Anfechtung oder einen Rücktritt entscheidet.
Zweifelhaft sind hingegen die Ausführungen des Gerichts zur notariellen Kaufvertragsurkunde. Der Notar hatte lediglich die unstreitigen Feuchtigkeitsstellen in die Urkunde protokolliert. Die Beweisaufnahme hatte jedoch ergeben, dass die Vertragsbeteiligten tatsächlich auch Vereinbarungen bzw. Zusicherungen über die Mangelfreiheit der übrigen Kellerwände getroffen hatten. In Anbetracht der Tatsache, dass es sich hierbei für die Käufer um ein KO-Kriterium des Erwerbes gehandelt haben soll, wäre eine Protokollierung beurkundungsrechtlich zwingend erforderlich gewesen.
Das naheliegende Problem einer Formnichtigkeit des Kaufvertrages wird vom Gericht nicht aufgeworfen. Nach §§ 8, 9 BeurkG muss die notarielle Niederschrift sämtliche materiell erheblichen Erklärungen der Urkundsbeteiligten enthalten. Werden beurkundungspflichtige Vereinbarungen tatsächlich nicht mit beurkundet, führt dies nach §§ 125, 311b BGB zur Nichtigkeit des Vertrages. Für die Maklercourtage im Fall war dies jedoch unerheblich. Denn auch eine Formnichtigkeit des Hauptvertrages hätte den Provisionsanspruch aus dem Maklervertrag nicht entstehen lassen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 262 und in unserer Datenbank)
Autor: Dominik Schüller, RA und FA für Miet-/WEG-Recht (SAWAL | Rechtsanwälte & Notar)
Links:
