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Mietfrei und mit Unterhalt aufgerechnet
Gefälligkeitsvermietung an die Tochter
09.03.2016 (GE 03/2016, S. 170) Vermieten Eltern ihren Kindern eine Wohnung, ohne dass Miete fließt, liegt kein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis vor. Die Wohnungsüberlassung kann auch nicht ohne Weiteres als Gewährung von Naturalunterhalt und mit dem Anspruch auf Mietzahlung verrechnet werden. Um steuerlich anerkannt werden zu können, müsste eine solche Verrechnung auch tatsächlich zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen nachweisbar durchgeführt worden sein, so das FG Düsseldorf.
Der Fall: Die Kläger besitzen ein Haus mit einer Wohnfläche von 119 m2. Für die 65 m2 große Wohnung im Erdgeschoss erklärten sie Mieteinnahmen von 6.417 € und Werbungskosten von 18.450 € (darunter umlagefähige Betriebskosten von 4.261 €), was einen Verlust von 10.343 € ergab. Die vereinnahmten Betriebskostenumlagen betrugen aber nur 1.690 €. Auf Nachfrage des FA erklärten die Kläger, über die 54 m2 große Wohnung im OG sei 2011 ein Vertrag mit ihrer unterhaltsberechtigten Tochter geschlossen worden, die keine Miete oder Nebenkosten zahle, da sie nur einer geringfügigen Beschäftigung nachgehe und daraus im Wesentlichen ihren Unterhalt bestreite. Das FA verneinte für die Wohnung im OG die Einkunftserzielungsabsicht und kürzte die Werbungskosten anteilig.
Das Urteil: Es liege keine entgeltliche Nutzungsüberlassung vor. Im konkreten Fall hätten die Eltern mit ihrer Tochter zwar eine unbare Zahlung der monatlichen Miete durch Überweisung auf ein Konto der Eltern vereinbart, doch sei zu keiner Zeit Geld von einem Konto der Tochter auf das Konto der Eltern geflossen. Das Argument, es sei eine Verrechnung mit dem Unterhaltsanspruch der Tochter vorgenommen worden, überzeugte das FG nicht.
Eine Verrechnung gegenseitiger und fälliger Ansprüche sei zwar grundsätzlich auch bei Verträgen unter Angehörigen möglich, doch müsste diese auch tatsächlich zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen nachweisbar durchgeführt worden sein, damit ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis angenommen werden könne.
Dass es Eltern und Tochter tatsächlich um die Gewährung von Naturalunterhalt gegangen sei, ergebe sich auch daraus, dass der Mietvertrag erst nach dem Einzug abgeschlossen worden sei, die Tochter zu diesem Zeitpunkt gerade einmal 18 Jahre alt gewesen sei, noch die Schule besucht und weiterhin bei den Eltern die Mahlzeiten eingenommen habe, so dass ein selbständiges hauswirtschaftliches Leben der Tochter in der Wohnung nicht erwiesen sei.
Anmerkung: Die verbilligte Vermietung an Verwandte oder Freunde (sogenannte Gefälligkeitsvermietung) kann sich steuerlich positiv auswirken, weil die Einnahmen niedrig sind und die Kosten für die Immobilie in voller Höhe geltend gemacht werden können. Gefälligkeitsmietverträge müssen grundsätzlich einem Fremdvergleich standhalten, was Durchführung, Abwicklung und Miethöhe betrifft. Der Vertrag muss so ausgestaltet sein, dass er problemlos einem Dritten zur Unterschrift vorgelegt werden könnte. Alle Vertragsbestandteile müssen während der Dauer des Mietverhältnisses eingehalten werden. Dies betrifft in erster Linie die Mietzahlungen. Das FA akzeptiert, nicht, wenn die Miete kurze Zeit später wieder auf das Konto des Vermieters zurücküberwiesen wird. Und mit Barzahlungen tut sich das FA auch schwer.
Um die Werbungskosten zu 100 % abziehen zu können, muss die Miete seit 2012 (dauerhaft) mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen, mithin auch wie bei einem Fremdmieter angepasst werden; vereinbart man weniger Miete, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
Die Mietvereinbarung sollte eindeutig sein – also beispielsweise als Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale, als Bruttokaltmiete oder als Warmmiete vereinbart sein (vgl. BFH, Urteil vom 28. Juli 2004 - IX B 50/04 -). Der Vermieter darf die Wohnung nicht mitbenutzen können (BFH, Urteil vom 7. Juni 1994 - IX R 121/92 -). Eine Vermietung innerhalb der familiären Haushaltsgemeinschaft wird deshalb auch nicht anerkannt (BFH, Urteil vom 15. Februar 2005 - IX R 16/04 -). Soll, wovon aber abzuraten ist, Mieterlass oder mehr als 33 %Mietverbilligung vereinbart und mit dem Anspruch auf Unterhalt verrechnet werden, muss vorher die Höhe des Unterhaltsanspruchs, weitere Unterhaltsleistungen und wie alles aufgerechnet werden soll, im Einzelnen festgelegt werden. Die Aufrechnung muss auch periodisch durchgeführt werden – viel Aufwand für vergleichsweise geringen steuerlichen Effekt. Die Aufrechnung mit wechselseitigen gleich hohen Forderungen – hier Miete, da Unterhalt – funktioniert jedenfalls nicht.
Das Urteil: Es liege keine entgeltliche Nutzungsüberlassung vor. Im konkreten Fall hätten die Eltern mit ihrer Tochter zwar eine unbare Zahlung der monatlichen Miete durch Überweisung auf ein Konto der Eltern vereinbart, doch sei zu keiner Zeit Geld von einem Konto der Tochter auf das Konto der Eltern geflossen. Das Argument, es sei eine Verrechnung mit dem Unterhaltsanspruch der Tochter vorgenommen worden, überzeugte das FG nicht.
Eine Verrechnung gegenseitiger und fälliger Ansprüche sei zwar grundsätzlich auch bei Verträgen unter Angehörigen möglich, doch müsste diese auch tatsächlich zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen nachweisbar durchgeführt worden sein, damit ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis angenommen werden könne.
Dass es Eltern und Tochter tatsächlich um die Gewährung von Naturalunterhalt gegangen sei, ergebe sich auch daraus, dass der Mietvertrag erst nach dem Einzug abgeschlossen worden sei, die Tochter zu diesem Zeitpunkt gerade einmal 18 Jahre alt gewesen sei, noch die Schule besucht und weiterhin bei den Eltern die Mahlzeiten eingenommen habe, so dass ein selbständiges hauswirtschaftliches Leben der Tochter in der Wohnung nicht erwiesen sei.
Anmerkung: Die verbilligte Vermietung an Verwandte oder Freunde (sogenannte Gefälligkeitsvermietung) kann sich steuerlich positiv auswirken, weil die Einnahmen niedrig sind und die Kosten für die Immobilie in voller Höhe geltend gemacht werden können. Gefälligkeitsmietverträge müssen grundsätzlich einem Fremdvergleich standhalten, was Durchführung, Abwicklung und Miethöhe betrifft. Der Vertrag muss so ausgestaltet sein, dass er problemlos einem Dritten zur Unterschrift vorgelegt werden könnte. Alle Vertragsbestandteile müssen während der Dauer des Mietverhältnisses eingehalten werden. Dies betrifft in erster Linie die Mietzahlungen. Das FA akzeptiert, nicht, wenn die Miete kurze Zeit später wieder auf das Konto des Vermieters zurücküberwiesen wird. Und mit Barzahlungen tut sich das FA auch schwer.
Um die Werbungskosten zu 100 % abziehen zu können, muss die Miete seit 2012 (dauerhaft) mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen, mithin auch wie bei einem Fremdmieter angepasst werden; vereinbart man weniger Miete, werden die Werbungskosten anteilig gekürzt.
Die Mietvereinbarung sollte eindeutig sein – also beispielsweise als Nettokaltmiete plus Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale, als Bruttokaltmiete oder als Warmmiete vereinbart sein (vgl. BFH, Urteil vom 28. Juli 2004 - IX B 50/04 -). Der Vermieter darf die Wohnung nicht mitbenutzen können (BFH, Urteil vom 7. Juni 1994 - IX R 121/92 -). Eine Vermietung innerhalb der familiären Haushaltsgemeinschaft wird deshalb auch nicht anerkannt (BFH, Urteil vom 15. Februar 2005 - IX R 16/04 -). Soll, wovon aber abzuraten ist, Mieterlass oder mehr als 33 %Mietverbilligung vereinbart und mit dem Anspruch auf Unterhalt verrechnet werden, muss vorher die Höhe des Unterhaltsanspruchs, weitere Unterhaltsleistungen und wie alles aufgerechnet werden soll, im Einzelnen festgelegt werden. Die Aufrechnung muss auch periodisch durchgeführt werden – viel Aufwand für vergleichsweise geringen steuerlichen Effekt. Die Aufrechnung mit wechselseitigen gleich hohen Forderungen – hier Miete, da Unterhalt – funktioniert jedenfalls nicht.
