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Fristlose Abberufung des Verwalters
Bereits bei einmal nicht korrekt geführter Beschluss-Sammlung
07.03.2016 (GE 03/2016, S. 167) Ein wichtiger Abberufungsgrund liegt in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Verwalterpflichten zur Führung einer korrekten Beschluss-Sammlung vor, so dass eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich ist.
Der Fall: Mit Eigentümerbeschluss vom 22. Januar 2013 bestellten die beklagten Wohnungseigentümer die Klägerin bis zum31.Dezember2015zurVerwalterinder Wohnanlage. In die Beschluss-Sammlung trug die Verwalterin für die Versammlung vom 22. Januar 2013 nicht den Ort der Versammlung ein. Bereits am 4. März 2013 entnahm die Klägerin 2.042,04 € vom Gemeinschaftsskonto als Verwalterhonorar. Am 21. Mai 2013 nahm sie 2.975 € vom Konto für die Erstellung der Jahresabrechnung 2012. Am 12. November 2013 nahm sie vorab für die Durchführung der Eigentümerversammlung 261,80 € vom Konto der Gemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 27. November 2013 verweigerte die Verwalterin die Einsichtnahme in die Konten und wurde fristlos aus wichtigem Grund abgewählt sowie der Verwaltervertrag fristlos gekündigt. Das AG hat der Anfechtungsklage der Verwalterin stattgegeben. Hiergegen die Berufung der Wohnungseigentümer.
Das Urteil: Mit Erfolg! Nach den vom AG festgestellten Tatsachen lag ein wichtiger Grund zur Abberufung der Verwalterin vor. Nach der Teilungserklärung setzt die Abberufung einen wichtigen Grund voraus. Dieser liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände im konkreten Einzelfall nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Dabei sind die für die Abberufung maßgeblichen Gründe sowohl für sich genommen als auch in ihrer Gesamtheit zu würdigen, ob das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit grundlegend erschüttert ist. Ein gewichtiger, zur Abberufung führender Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Beschlussinhalte dürfen nicht vorsätzlich nur selektiert in der Beschluss-Sammlung wiedergegeben werden. Eine Abmahnung der Klägerin vor der Abberufung war nicht erforderlich. Der Gesetzgeber führt selbst aus, dass ein wichtiger Abberufungsgrund in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG gegeben ist. Außerdem hat die Klägerin vom Konto der Gemeinschaft Gelder entnommen, die ihr jedenfalls im Zeitpunkt der Abbuchung noch nicht zustanden. Da bereits die vorgenannten Umstände für eine sofortige Abberufung ausreichen, kommt es auf die weiteren zwischen den Parteien diskutierten streitigen Umstände nicht mehr an.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 206 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Mit Erfolg! Nach den vom AG festgestellten Tatsachen lag ein wichtiger Grund zur Abberufung der Verwalterin vor. Nach der Teilungserklärung setzt die Abberufung einen wichtigen Grund voraus. Dieser liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände im konkreten Einzelfall nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist. Dabei sind die für die Abberufung maßgeblichen Gründe sowohl für sich genommen als auch in ihrer Gesamtheit zu würdigen, ob das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit grundlegend erschüttert ist. Ein gewichtiger, zur Abberufung führender Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. Beschlussinhalte dürfen nicht vorsätzlich nur selektiert in der Beschluss-Sammlung wiedergegeben werden. Eine Abmahnung der Klägerin vor der Abberufung war nicht erforderlich. Der Gesetzgeber führt selbst aus, dass ein wichtiger Abberufungsgrund in der Regel schon bei einmaliger Verletzung der Pflicht aus § 24 Abs. 7 WEG gegeben ist. Außerdem hat die Klägerin vom Konto der Gemeinschaft Gelder entnommen, die ihr jedenfalls im Zeitpunkt der Abbuchung noch nicht zustanden. Da bereits die vorgenannten Umstände für eine sofortige Abberufung ausreichen, kommt es auf die weiteren zwischen den Parteien diskutierten streitigen Umstände nicht mehr an.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 206 und in unserer Datenbank)
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner
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