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Exkremente und Kakerlaken: Der Grad der Störung oder Gefährdung muss hoch sein
Keine fristlose/fristgemäße Kündigung wegen „bloßer“ Verschmutzung der Wohnung
25.01.2016 (GE 24/2015, S. 1573) Die Verschmutzungen einer Wohnung – auch durch menschliche Exkremente – ebenso wie Unordnung rechtfertigen erst dann eine Beendigung des Mietverhältnisses, wenn entweder eine Störung des Hausfriedens oder eine substantielle Schädigung der Mietsache vorliegt, oder wenn eine besondere Gefährdungssituation heraufbeschworen wird.
Der Fall: Die Klägerin hatte das Mietverhältnis mit den Beklagten wegen Verschmutzungen und Unordnung in der Wohnung gekündigt und zur Illustration Fotografien vorgelegt, die einen starken Grad der Verschmutzung – auch durch menschliche Exkremente – belegten. Es bestehe auch Gefahr durch Befall mit Kakerlaken. Außerdem würden die anderen Mieter des Hauses durch Gerüche aus der Wohnung unzumutbar belästigt. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung wurde aufgrund des Hinweisbeschlusses des Landgerichts zurückgenommen.
Der Beschluss: Die Verschmutzungen einer Wohnung – auch durch menschliche Exkremente – ebenso wie Unordnung rechtfertigten erst dann eine Beendigung des Mietverhältnisses, wenn entweder eine Störung des Hausfriedens vorliege oder eine substantielle Schädigung der Mietsache oder eine besondere Gefährdungssituation heraufbeschworen werde. Die Gefahr von Kakerlakenbefall sei auch bei regelmäßiger Reinigung der Wohnung und Einhaltung grundlegender hygienischer Verhaltensregeln und regelmäßiger Reinigung – insbesondere in Mehrfamilienhäusern mit Verbindungen durch Installationsstränge bzw. Schächte – nicht auszuschließen und könne deshalb für sich genommen keinen Kündigungsgrund, auch nicht für eine fristgemäße Kündigung, darstellen.
Erhebliche Geruchsbelästigungen stellten nur dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Geruch die anderen Mieter des Hauses erheblich stört. Dass der Geruch nur Mitarbeiter der Hausverwaltung störe, sei insoweit nicht maßgeblich; abzustellen für die Bewertung, ob nicht mehr hinzunehmende Geruchsbelästigungen vorliegen, sei vielmehr auf den durchschnittlich empfindlichen Mieter. Nicht mehr hinzunehmende starke Beeinträchtigungen der anderen Mieter des Wohnhauses müssten sich auch über eine gewisse Dauer erstrecken.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1599 und in unserer Datenbank)
Der Beschluss: Die Verschmutzungen einer Wohnung – auch durch menschliche Exkremente – ebenso wie Unordnung rechtfertigten erst dann eine Beendigung des Mietverhältnisses, wenn entweder eine Störung des Hausfriedens vorliege oder eine substantielle Schädigung der Mietsache oder eine besondere Gefährdungssituation heraufbeschworen werde. Die Gefahr von Kakerlakenbefall sei auch bei regelmäßiger Reinigung der Wohnung und Einhaltung grundlegender hygienischer Verhaltensregeln und regelmäßiger Reinigung – insbesondere in Mehrfamilienhäusern mit Verbindungen durch Installationsstränge bzw. Schächte – nicht auszuschließen und könne deshalb für sich genommen keinen Kündigungsgrund, auch nicht für eine fristgemäße Kündigung, darstellen.
Erhebliche Geruchsbelästigungen stellten nur dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Geruch die anderen Mieter des Hauses erheblich stört. Dass der Geruch nur Mitarbeiter der Hausverwaltung störe, sei insoweit nicht maßgeblich; abzustellen für die Bewertung, ob nicht mehr hinzunehmende Geruchsbelästigungen vorliegen, sei vielmehr auf den durchschnittlich empfindlichen Mieter. Nicht mehr hinzunehmende starke Beeinträchtigungen der anderen Mieter des Wohnhauses müssten sich auch über eine gewisse Dauer erstrecken.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1599 und in unserer Datenbank)
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