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Toleranz bei Angabe von Wohnflächen bleibt nötig
Messen ist manchmal mehr Ansichtssache als exakt
08.01.2016 (GE 24/2015, S. 1583) Ein Toleranzbereich bei der Angabe von Wohnflächen ist notwendig. Die in einem Praxistest ermittelten Messdifferenzen sind zu groß. Haus & Grund Deutschland, die Dachorganisation der Privateigentümer, hat drei Wohnflächenermittler beauftragt, jeweils eine Doppelhaushälfte und eine Altbauwohnung zu vermessen. Die Abweichungen waren höher als der vom BGH bisher zugestandene Toleranzbereich von 10 %.
Der Verband hat jeweils eine Doppelhaushälfte sowie eine Altbauwohnung von Fachleuten vermessen lassen. Dabei traten Messungenauigkeiten und handwerkliche Fehler zutage. Zudem interpretierten die Messexperten die zugrundeliegenden Berechnungsvorgaben der Wohnflächenverordnung unterschiedlich. So hätten einige Vermesser eine Terrasse gar nicht in die Wohnfläche einbezogen, andere einen Balkon zu einem Viertel oder zur Hälfte. Hintergrund: In ihrem Koalitionsvertrag hatten CDU, CSU und SPD 2013 vereinbart, sie wollten„für alle Rechtsgebiete klarstellen, dass nur die tatsächliche Wohn- bzw.
Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche, z. B. für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann“. Diese Regelung strebt die Bundesregierung mit einem Gesetz an, das derzeit im Bundesjustizministerium erarbeitet wird und Anfang kommenden Jahres im Entwurf vorliegen soll.
Außerdem hat, wie bereits kurz berichtet, der BGH durch Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 -, das bisher noch nicht im Wortlaut vorliegt, unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine allgemeine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.
An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt, hält der BGH nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Nachstehend dokumentieren wir die Ergebnisse der von Haus & Grund Deutschland in Auftrag gegebenen Wohnflächenermittlung für eine Doppelhaushälfte und eine Altbauwohnung.
Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche, z. B. für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann“. Diese Regelung strebt die Bundesregierung mit einem Gesetz an, das derzeit im Bundesjustizministerium erarbeitet wird und Anfang kommenden Jahres im Entwurf vorliegen soll.
Außerdem hat, wie bereits kurz berichtet, der BGH durch Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 -, das bisher noch nicht im Wortlaut vorliegt, unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine allgemeine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.
An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt, hält der BGH nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
Nachstehend dokumentieren wir die Ergebnisse der von Haus & Grund Deutschland in Auftrag gegebenen Wohnflächenermittlung für eine Doppelhaushälfte und eine Altbauwohnung.
