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Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln
Nur für die Zukunft und wenn Mangel besteht
15.01.2016 (GE 23/2015, S. 1501) Nach einem neuen Urteil des BGH (GE 2015, 1089) kann ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mietmängeln nicht schrankenlos ausgeübt werden und nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen. Daraus folgt, dass für mangelfreie Monate sowieso ein Zurückbehaltungsrecht ausscheidet.
Der Fall: Die Mieter zahlten die Miete trotz Abmahnung mehrfach unpünktlich. Das Mietkonto war zwischenzeitlich ausgeglichen; später überwiesen sie weitere Mieten verspätet, und die Vermieter kündigten fristgerecht. Die Mieter beriefen sich u. a. auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln. Die Berufung gegen das Räumungsurteil war erfolglos.
Das Urteil: Das LG Berlin urteilte, dass eine Pflichtverletzung aus wiederholter unpünktlicher Mietzahlung nicht deshalb ausscheidet, weil ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln bestehe. Dieses könne nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen und nicht in Monaten geltend gemacht werden, in denen kein Mangel bestehe. Das sei hier der Fall, so dass es
nicht darauf ankomme, dass die Einrede des nicht erfüllten Vertrages jedenfalls nicht in der vollen Miete geltend gemacht werden könne. Da aktuell keine Mietrückstände bestünden, sei wegen des angespannten Berliner Wohnungsmarktes eine Räumungsfrist von gut einem halben Jahr zu bewilligen.
Anmerkung: Die ZK 63 übernimmt die Formulierung des BGH, ein Zurückbehaltungsrecht könne nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen. Das bedeutet nicht, dass der Mieter für die Vergangenheit die Nichterfüllung des Vertrages nicht geltend machen kann, und dass zum Monatsende ein Zurückbehaltungsrecht erlischt, wie das OLG Frankfurt/Main (NZM 2000, 186) angenommen hat (so wohl auch Schach, GE 2015, 1059). Auch muss er die Einrede nicht förmlich erheben, sondern nur zu erkennen geben, dass er die Miete wegen der angezeigten Mängel zum Teil einzubehalten gedenkt (BGH, GE 2008, 862). Wird der Mangel nicht beseitigt, kann er später ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe geltend machen, also auch für die Vergangenheit insoweit die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben mit der Folge, dass er mit den Mietzahlungen insoweit nicht in Verzug war (vgl. Beuermann, GE 2013, 1035). Die „angemessene Höhe“ des Zurückbehaltungsrechts hat sich dabei auch an der Gewichtigkeit des Mangels und den Beseitigungskosten zu orientieren (vgl. Beuermann, GE 2000, 1586; Kraemer, WuM 2000, 517). Die früher oft vertretene Auffassung, das Zurückbehaltungsrecht könne in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages bis zur Beseitigung des Mangels, unter Umständen auch für längere Zeit, geltend gemacht werden, ist jedenfalls überholt.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1532 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Das LG Berlin urteilte, dass eine Pflichtverletzung aus wiederholter unpünktlicher Mietzahlung nicht deshalb ausscheidet, weil ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mietmängeln bestehe. Dieses könne nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen und nicht in Monaten geltend gemacht werden, in denen kein Mangel bestehe. Das sei hier der Fall, so dass es
nicht darauf ankomme, dass die Einrede des nicht erfüllten Vertrages jedenfalls nicht in der vollen Miete geltend gemacht werden könne. Da aktuell keine Mietrückstände bestünden, sei wegen des angespannten Berliner Wohnungsmarktes eine Räumungsfrist von gut einem halben Jahr zu bewilligen.
Anmerkung: Die ZK 63 übernimmt die Formulierung des BGH, ein Zurückbehaltungsrecht könne nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen. Das bedeutet nicht, dass der Mieter für die Vergangenheit die Nichterfüllung des Vertrages nicht geltend machen kann, und dass zum Monatsende ein Zurückbehaltungsrecht erlischt, wie das OLG Frankfurt/Main (NZM 2000, 186) angenommen hat (so wohl auch Schach, GE 2015, 1059). Auch muss er die Einrede nicht förmlich erheben, sondern nur zu erkennen geben, dass er die Miete wegen der angezeigten Mängel zum Teil einzubehalten gedenkt (BGH, GE 2008, 862). Wird der Mangel nicht beseitigt, kann er später ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe geltend machen, also auch für die Vergangenheit insoweit die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erheben mit der Folge, dass er mit den Mietzahlungen insoweit nicht in Verzug war (vgl. Beuermann, GE 2013, 1035). Die „angemessene Höhe“ des Zurückbehaltungsrechts hat sich dabei auch an der Gewichtigkeit des Mangels und den Beseitigungskosten zu orientieren (vgl. Beuermann, GE 2000, 1586; Kraemer, WuM 2000, 517). Die früher oft vertretene Auffassung, das Zurückbehaltungsrecht könne in Höhe des drei- bis fünffachen Minderungsbetrages bis zur Beseitigung des Mangels, unter Umständen auch für längere Zeit, geltend gemacht werden, ist jedenfalls überholt.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1532 und in unserer Datenbank)
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