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Exposéangaben in Immobilienportalen sind keine provisionsrelevante Maklerleistung
Öffentliches Schaufenster allein reicht nicht aus
19.12.2015 (GE 22/2015, S. 1439) Detailreiche Beschreibungen des Kaufobjektes in einer Internet-Annonce sind nicht Gegen- stand eines etwaigen Maklervertrages, da sie sämtlichen potentiellen Interessenten eines solchen Maklervertrages vorab zur Verfügung gestellt worden sind. Der für das Entstehen eines Provisionsanspruchs relevante Nachweis des Maklers kann grundsätzlich nur unter Nennung der persönlichen Daten des Verkäufers geführt werden.
Der Fall: Eine Maklerin aus Berlin bot auf einem Online-Immobilienportal im Auftrag des Eigentümers eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage zum Kauf an. Das veröffentlichte Exposé enthielt eine ausführliche und detailreich bebilderte Beschreibung der Eigentumswohnung und des Wohnumfeldes.
Nach der Veröffentlichung des Exposés kontaktierte eine Kaufinteressentin die Maklerin unter Angabe der Telefonnummer über das Internetportal und bekundete ihr Interesse an einer Besichtigung der Wohnung. Es wurde daraufhin ein Besichtigungstermin vereinbart, Angaben über die persönlichen Daten des Verkäufers wurden der Kaufinteressentin allerdings nicht mitgeteilt. Die Kaufinteressentin sagte diesen Termin anschließend kurzfristig ab. Zu einem späteren Zeitpunkt erwarb sie die Eigentumswohnung dann auf Vermittlung eines anderen Maklers. Die (Erst-) Maklerin verklagte die Käuferin nun auf Zahlung ihres Maklerlohnes.
Das Urteil: Der Klägerin stand kein Provisionsanspruch zu, weil es an einer provisionsrelevanten Maklerleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB in Form einer Nach- weis- oder Vermittlungsleistung fehle. Eine Vermittlungsleistung scheitere schon allein daran, da die Klägerin nicht für die Beklagte auf den Verkäufer der Wohnung zum Zweck des Vertragsschlusses eingewirkt hat. Eine Vermittlungsleistung liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH eben nur dann vor, wenn der Makler auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsschlusses einwirke.
Ebenso lag auch keine Nachweisleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 Alt. 1 BGB vor. Der „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (Hauptvertrag) könne nur dann geführt werden, wenn der Maklerkunde in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis auch konkrete Angaben über den Verkäufer, da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss. Dies sei insbesondere dann erforderlich, wenn der Kunde eine Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer erwerben will. Diese Angaben hat die Klägerin jedoch nicht mitgeteilt.
Die klagende Maklerin konnte auch durch die Weitergabe von umfangreichen Informationen über das Kaufobjekt keinen für den Provisionsanspruch erforderlichen Nachweis führen. Die auf dem Immobilienportal vorab zur Verfügung gestellten detaillierten Informationen zum Kaufgegenstand waren nämlich sämtlichen potentiellen Interessenten vorab zur Verfügung gestellt worden. Die Ausnutzung dieses Wissens durch den Kunden begründet jedoch keinen Provisionsanspruch des Maklers.
Anmerkung: Weniger ist manchmal mehr! Zumindest gilt dies für Informationen, die ein Makler den potentiellen Kaufinteressenten vorab zur Verfügung stellen sollte. Es ist darauf zu achten, dass mit der Internet-Annonce nicht schon alle Fragen für die Verkaufsverhandlung weitergegeben werden, denn erst nach dem Abschluss des Maklervertrages kann der notwendige Nachweis durch die Weitergabe von wesentlichen Informationen zur Kaufgelegenheit zum Entstehen eines Provisionsanspruchs führen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1461 und in unserer Datenbank)
Nach der Veröffentlichung des Exposés kontaktierte eine Kaufinteressentin die Maklerin unter Angabe der Telefonnummer über das Internetportal und bekundete ihr Interesse an einer Besichtigung der Wohnung. Es wurde daraufhin ein Besichtigungstermin vereinbart, Angaben über die persönlichen Daten des Verkäufers wurden der Kaufinteressentin allerdings nicht mitgeteilt. Die Kaufinteressentin sagte diesen Termin anschließend kurzfristig ab. Zu einem späteren Zeitpunkt erwarb sie die Eigentumswohnung dann auf Vermittlung eines anderen Maklers. Die (Erst-) Maklerin verklagte die Käuferin nun auf Zahlung ihres Maklerlohnes.
Das Urteil: Der Klägerin stand kein Provisionsanspruch zu, weil es an einer provisionsrelevanten Maklerleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB in Form einer Nach- weis- oder Vermittlungsleistung fehle. Eine Vermittlungsleistung scheitere schon allein daran, da die Klägerin nicht für die Beklagte auf den Verkäufer der Wohnung zum Zweck des Vertragsschlusses eingewirkt hat. Eine Vermittlungsleistung liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH eben nur dann vor, wenn der Makler auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsschlusses einwirke.
Ebenso lag auch keine Nachweisleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 Alt. 1 BGB vor. Der „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags“ (Hauptvertrag) könne nur dann geführt werden, wenn der Maklerkunde in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis auch konkrete Angaben über den Verkäufer, da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss. Dies sei insbesondere dann erforderlich, wenn der Kunde eine Eigentumswohnung innerhalb einer Wohnanlage mit mehreren Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer erwerben will. Diese Angaben hat die Klägerin jedoch nicht mitgeteilt.
Die klagende Maklerin konnte auch durch die Weitergabe von umfangreichen Informationen über das Kaufobjekt keinen für den Provisionsanspruch erforderlichen Nachweis führen. Die auf dem Immobilienportal vorab zur Verfügung gestellten detaillierten Informationen zum Kaufgegenstand waren nämlich sämtlichen potentiellen Interessenten vorab zur Verfügung gestellt worden. Die Ausnutzung dieses Wissens durch den Kunden begründet jedoch keinen Provisionsanspruch des Maklers.
Anmerkung: Weniger ist manchmal mehr! Zumindest gilt dies für Informationen, die ein Makler den potentiellen Kaufinteressenten vorab zur Verfügung stellen sollte. Es ist darauf zu achten, dass mit der Internet-Annonce nicht schon alle Fragen für die Verkaufsverhandlung weitergegeben werden, denn erst nach dem Abschluss des Maklervertrages kann der notwendige Nachweis durch die Weitergabe von wesentlichen Informationen zur Kaufgelegenheit zum Entstehen eines Provisionsanspruchs führen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1461 und in unserer Datenbank)
Autor: RA Axel Lipinski-Mießner
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