Abrechnung nach Restitution

28.11.2000 (GE 21/2000, 1148) Ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung wird erst mit der Abrechnung fällig. Das OLG Naumburg hatte daraus gefolgert, daß bei einer Grundstücksveräusserung der Erwerber auch für lange zurückliegende Abrechnungsperioden verpflichtet und berechtigt sei, wenn der Veräusserer die Abrechnung unterlassen hatte. Dem ist der Bundesgerichtshof in einem Restitutionsfall nicht gefolgt.

Der Fall: Eine Wohnungsbaugesellschaft in Ost-Berlin hatte als Nachfolgerin der früheren kommunalen Wohnungsverwaltung bis zur Rückübertragung des Grundstücks an die Alteigentümer nicht über Betriebskosten gegenüber den Mietern abgerechnet. Später verlangte sie Erstattung von Fehlbeträgen von den Alteigentümern aus der Zeit ihrer Verwaltungstätigkeit, unter anderem wegen nicht gedeckter Betriebskosten.

Das Urteil: Die Klage der Wohnungsbaugesellschaft blieb in allen Instanzen erfolglos. In seinem Urteil vom 14. September 2000 hatte der Bundesgerichtshof Gelegenheit, grundsätzliche Ausführungen zur Betriebskostenabrechnung nach Eigentumsübergang und damit Wechsel in der Vermieterstellung zu machen. Nach § 571 BGB wird im Falle der Veräußerung zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis begründet, allerdings zu den Bedingungen des bisher bestehenden Mietverhältnisses. Nach § 17 Vermögensgesetz findet dagegen im Restitutionsfalle eine Rechtsnachfolge (wie im Falle der Erbschaft) statt, so daß lediglich die Person des Vermieters ausgewechselt wird. Gleichwohl „liegt es nahe” (so der BGH), beide Fälle gleich zu behandeln. Danach ist bei Vermieterwechsel während einer laufenden Abrechnungsperiode der neue Eigentümer zur Betriebskostenabrechnung berechtigt und verpflichtet; der Voreigentümer hat intern daran mitzuwirken. War dagegen bei der Veräußerung die Abrechnungsperiode schon abgelaufen, ist allein der bisherige Vermieter zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Fazit: Eine begrüßenswerte Korrektur der durch das Urteil des OLG Naumburg entstandenen Rechtsunsicherheit. Dabei sind grundsätzlich die Fälle des Vermieterwechsels nach Veräußerung oder Rückübertragung gleich zu behandeln. Ein Unterschied besteht lediglich hinsichtlich des Zurückbehaltungsrechts des Mieters für laufende Betriebskostenvorschüsse bei unterlassener Abrechnung. Da der Erwerber nach § 571 BGB nicht in das bestehende Mietverhältnis eintritt, kann der Mieter ihm gegenüber kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Bei der gesetzlichen Vertragsübernahme nach § 16 VermG ist das anders.
BGH, Urteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99 -
Wortlaut GE 21/2000 Seite 1471