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Vager Eigennutzungswunsch rechtfertigt noch keine Eigenbedarfskündigung
Müssen Selbstnutzer sich künftig an den Lügendetektor anschließen lassen?
18.12.2015 (GE 21/2015, S. 1326) Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt eine darauf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bis dahin nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.
Der Fall: Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses(15WE).Die Beklagten sind seit Februar 1987 Mieter einer Dreizimmerwohnung im 3. OG und haben im März 1988 von der Klägerin zusätzlich eine separate Mansardenwohnung gemietet, in der seitdem der erwachsene Sohn der Beklagten wohnt; insoweit wurde vereinbart, dass beide Wohnung nur gleichzeitig kündbar sein sollten. Beide Mietverträge hat die Klägerin Ende März 2012 zum 30. Juni 2013 gekündigt. Zur Begründung führte die Klägerin aus, dass sie in die Dreizimmerwohnung selber einziehen wolle und die Mansarde – nach einem geplanten Umbau –als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.
Da die Beklagten nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnfläche der neuen Wohnung, in die die Tochter der Klägerin im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 m2. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten. Das AG wies die Räumungsklage ab, das LG gab ihr statt. Auf die Revision der Beklagten hin hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das LG zurück.
Das Urteil: Um die Zurückverweisung der Sache an das Landgericht, das der Räumungsklage stattgegeben hatte, zu rechtfertigen, musste sich der VIII .Senat des BGH winden wie ein Aal. Denn eigentlich sprach, wie auch der BGH einräumte, so gut wie nichts gegen das Urteil des Landgerichts, das auf Räumung erkannt hatte. Was der BGH selbst auch wie folgt einräumt:
1. Die Kündigung der Klägerin war ausreichend begründet worden. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH vom 30. April 2014 VIII ZR 284/13, GE 2014, 866 Rn. 7 m.w.N.). Diese Angaben enthielt das Kündigungsschreiben der Klägerin. Es habe auch keiner Erläuterung bedurft, wie viele Arbeitszimmer die Familie benötigte.
2. Aufgrund der mietvertraglichen Bestimmung habe die Klägerin nur kündigen dürfen, wenn bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestand. Auch diese Konstellation habe vorgelegen, weil die Klägerin die Mansardenwohnung ihrer Tochter zur Verfügung stellen wollte, damit sie mit einer weiteren Wohnung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonnettewohnung umgebaut werden konnten, und die Klägerin für sich selbst Eigenbedarf für die Wohnung im 3. OG anmeldete.
3. Rechtsfehlerfrei habe das Berufungsgericht einen„weit überhöhten“ Bedarf im Hinblick auf den großzügigen Zuschnitt der Wohnung der Tochter verneint.
4. Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil die Klägerin die Wohnung im Erdgeschoss zum 1. März 2012 neu vermietet habe, ohne sie zuvor den Beklagten anzubieten, weil die Klägerin im Zeitpunkt der Neuvermietung der Erdgeschosswohnung eine Kündigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten noch nicht in Betracht gezogen habe, so dass auch kein Anlass bestand, diese Wohnung den Beklagten anzubieten.
5. Die Kündigung der Klägerin sei auch nicht im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass die Beklagten damals ihren todkranken, inzwischen verstorbenen Sohn in der Wohnung betreuten; hierbei habe es sich vielmehr um Umstände gehandelt, die ein Verlangen nach einer (ggf. zeitweisen) Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB hätten rechtfertigen können.
6. Nicht zu beanstanden sei ferner die Würdigung des Berufungsgerichts, dass der von der Klägerin angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der Beklagten im 3. OG einzuziehen, um dort – entsprechend dem Wunsch ihrer Tochter – einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können, auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruht.
Nach all diesen Argumenten, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigten, fragt man sich, was denn den BGH am Ende dazu bewogen haben könnte, der Revision der beklagten Mieter doch stattzugeben. Das Landgericht habe, so der BGH, bei seiner Würdigung, dass der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen.
Das Amtsgericht (das die Räumungsklage abwies) habe seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Klägerin damit begründet, dass die Klägerin bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ (!!!) vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies, so der BGH, habe das Amtsgericht – „in lebensnaher Würdigung“ – dazu veranlasst, an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Der BGH wörtlich: „Die Annahme, dass sich ein Vermieter, der – wie die Klägerin – Eigentümer eines
Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd.“
Anschließend windet sich der BGH durch mannigfaltige Spekulationen. Es könne zwar sein, dass das Motiv, über Eigenbedarf an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurückzuerhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen wolle, nicht ausschließe. Es sei aber auch denkbar, dass die Klägerin unter mehreren gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihrer Tochter die Wohnung der Beklagten gerade deshalb ausgewählt hat, weil die Mansarde nur gemeinsam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte (hätte das was am Eigenbedarf geändert?).
Dass sich die Klägerin, wie das AG„aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin“ zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen habe, „über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht“ habe (woher will der BGH das wissen? Kann er in Köpfe schauen?), sei ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zumindest in Frage stelle. Denn „ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen.“
Anmerkung: Oma will im Alter nicht mehr allein im Einfamilienhaus wohnen, sondern sucht die Nähe der Familie – Tochter, Enkel,
Schwiegersohn –, damit man sich gegenseitig helfen und beistehen kann. Der BGH hält, sofern dieser allgemeinverständliche und nachvollziehbare Sachverhalt nicht zusätzlich romanhaft ausgeschmückt, sondern nur„zaghaft“ (was hat das für eine Beweisrelevanz?) vorgebracht wird, für„lebensfern“ und fordert in seinem Zurückverweisungsbeschluss das Berufungsgericht faktisch auf, die Klägerin mal so richtig in die Zange zu nehmen.
Dem BGH erscheint es „nach der Lebenserfahrung wenig plausibel“, dass die Klägerin eine so„weitreichende Entscheidung, das bisher von ihr bewohnte Einfamilienhaus und somit den bisherigen Lebensmittelpunkt in S. alsbald zugunsten der Dreizimmerwohnung der Beklagten in B. aufzugeben, derart kurzfristig“ (nämlich binnen eines Monats) gefasst habe.
Es mag ja sein, dass der BGH meist mehr als einen Monat braucht, um eine Entscheidung zu fällen, aber die meisten existentiellen Entscheidungen von Menschen fallen in deutlich kürzerer Zeit. Die Entscheidung für einen Lebenspartner fällt fast immer binnen der ersten 30 Sekunden des Kennenlernens, die allermeisten unserer Entscheidungen fallen, evolutionsbedingt, aus dem Bauch heraus, und das heißt: schnell (man lese das bei Gigerenzer [z. B.„Bauchentscheidungen“] oder Daniel Kahnemann [„Schnelles Denken, langsames Denken“] nach).
Bei der Entscheidung bleibt jedenfalls das ungute Gefühl, dass mit wenig überzeugenden Spekulationen und mit Pseudo-Lebenswirklichkeiten ein gewünschtes Ergebnis herbeigeurteilt wurde.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1393 und in unserer Datenbank)
Da die Beklagten nicht auszogen, wurde die für die Tochter vorgesehene Wohnung zunächst ohne Einbeziehung der Mansarde umgebaut. Die Wohnfläche der neuen Wohnung, in die die Tochter der Klägerin im August 2013 mit ihrem Ehemann und zwei Kindern eingezogen ist, beträgt 197 m2. Die Tochter möchte die Mansarde nach wie vor mit ihrer Wohnung verbinden und dort ein Gästezimmer kombiniert mit einem weiteren Arbeitszimmer einrichten. Das AG wies die Räumungsklage ab, das LG gab ihr statt. Auf die Revision der Beklagten hin hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das LG zurück.
Das Urteil: Um die Zurückverweisung der Sache an das Landgericht, das der Räumungsklage stattgegeben hatte, zu rechtfertigen, musste sich der VIII .Senat des BGH winden wie ein Aal. Denn eigentlich sprach, wie auch der BGH einräumte, so gut wie nichts gegen das Urteil des Landgerichts, das auf Räumung erkannt hatte. Was der BGH selbst auch wie folgt einräumt:
1. Die Kündigung der Klägerin war ausreichend begründet worden. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH vom 30. April 2014 VIII ZR 284/13, GE 2014, 866 Rn. 7 m.w.N.). Diese Angaben enthielt das Kündigungsschreiben der Klägerin. Es habe auch keiner Erläuterung bedurft, wie viele Arbeitszimmer die Familie benötigte.
2. Aufgrund der mietvertraglichen Bestimmung habe die Klägerin nur kündigen dürfen, wenn bezüglich beider Wohnungen Eigenbedarf bestand. Auch diese Konstellation habe vorgelegen, weil die Klägerin die Mansardenwohnung ihrer Tochter zur Verfügung stellen wollte, damit sie mit einer weiteren Wohnung in der vierten Etage und Räumen im Dachgeschoss zu einer Maisonnettewohnung umgebaut werden konnten, und die Klägerin für sich selbst Eigenbedarf für die Wohnung im 3. OG anmeldete.
3. Rechtsfehlerfrei habe das Berufungsgericht einen„weit überhöhten“ Bedarf im Hinblick auf den großzügigen Zuschnitt der Wohnung der Tochter verneint.
4. Die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil die Klägerin die Wohnung im Erdgeschoss zum 1. März 2012 neu vermietet habe, ohne sie zuvor den Beklagten anzubieten, weil die Klägerin im Zeitpunkt der Neuvermietung der Erdgeschosswohnung eine Kündigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten noch nicht in Betracht gezogen habe, so dass auch kein Anlass bestand, diese Wohnung den Beklagten anzubieten.
5. Die Kündigung der Klägerin sei auch nicht im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass die Beklagten damals ihren todkranken, inzwischen verstorbenen Sohn in der Wohnung betreuten; hierbei habe es sich vielmehr um Umstände gehandelt, die ein Verlangen nach einer (ggf. zeitweisen) Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB hätten rechtfertigen können.
6. Nicht zu beanstanden sei ferner die Würdigung des Berufungsgerichts, dass der von der Klägerin angegebene Wunsch, selbst in die Wohnung der Beklagten im 3. OG einzuziehen, um dort – entsprechend dem Wunsch ihrer Tochter – einfacher auf die Enkelkinder aufpassen zu können, auf nachvollziehbaren, vernünftigen Gründen beruht.
Nach all diesen Argumenten, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtfertigten, fragt man sich, was denn den BGH am Ende dazu bewogen haben könnte, der Revision der beklagten Mieter doch stattzugeben. Das Landgericht habe, so der BGH, bei seiner Würdigung, dass der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich bestehe, einen unzutreffenden Maßstab angelegt und wesentliche Umstände außer Betracht gelassen.
Das Amtsgericht (das die Räumungsklage abwies) habe seine Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Klägerin damit begründet, dass die Klägerin bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ (!!!) vorgebracht habe; sie habe auch nicht angeben können, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht habe, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der Beklagten als ihre künftige Wohnung gewählt habe. Dies, so der BGH, habe das Amtsgericht – „in lebensnaher Würdigung“ – dazu veranlasst, an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches der Klägerin zu zweifeln. Der BGH wörtlich: „Die Annahme, dass sich ein Vermieter, der – wie die Klägerin – Eigentümer eines
Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd.“
Anschließend windet sich der BGH durch mannigfaltige Spekulationen. Es könne zwar sein, dass das Motiv, über Eigenbedarf an der Dreizimmerwohnung auch die Mansarde für die Tochter zurückzuerhalten, die Möglichkeit, dass die Klägerin tatsächlich in die Dreizimmerwohnung der Beklagten einziehen wolle, nicht ausschließe. Es sei aber auch denkbar, dass die Klägerin unter mehreren gleich geeigneten Wohnungen im Interesse ihrer Tochter die Wohnung der Beklagten gerade deshalb ausgewählt hat, weil die Mansarde nur gemeinsam mit der Dreizimmerwohnung gekündigt werden konnte (hätte das was am Eigenbedarf geändert?).
Dass sich die Klägerin, wie das AG„aufgrund der wortkargen Angaben der Klägerin“ zu ihrem Eigennutzungswunsch nachvollziehbar angenommen habe, „über ihre Wünsche und die Eignung der Wohnung der Beklagten für ihre Bedürfnisse keine näheren Gedanken gemacht“ habe (woher will der BGH das wissen? Kann er in Köpfe schauen?), sei ein Umstand, der die erforderliche Ernsthaftigkeit und Konkretisierung des angegebenen Nutzungswunsches zumindest in Frage stelle. Denn „ein noch unbestimmter, vager Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht rechtfertigen.“
Anmerkung: Oma will im Alter nicht mehr allein im Einfamilienhaus wohnen, sondern sucht die Nähe der Familie – Tochter, Enkel,
Schwiegersohn –, damit man sich gegenseitig helfen und beistehen kann. Der BGH hält, sofern dieser allgemeinverständliche und nachvollziehbare Sachverhalt nicht zusätzlich romanhaft ausgeschmückt, sondern nur„zaghaft“ (was hat das für eine Beweisrelevanz?) vorgebracht wird, für„lebensfern“ und fordert in seinem Zurückverweisungsbeschluss das Berufungsgericht faktisch auf, die Klägerin mal so richtig in die Zange zu nehmen.
Dem BGH erscheint es „nach der Lebenserfahrung wenig plausibel“, dass die Klägerin eine so„weitreichende Entscheidung, das bisher von ihr bewohnte Einfamilienhaus und somit den bisherigen Lebensmittelpunkt in S. alsbald zugunsten der Dreizimmerwohnung der Beklagten in B. aufzugeben, derart kurzfristig“ (nämlich binnen eines Monats) gefasst habe.
Es mag ja sein, dass der BGH meist mehr als einen Monat braucht, um eine Entscheidung zu fällen, aber die meisten existentiellen Entscheidungen von Menschen fallen in deutlich kürzerer Zeit. Die Entscheidung für einen Lebenspartner fällt fast immer binnen der ersten 30 Sekunden des Kennenlernens, die allermeisten unserer Entscheidungen fallen, evolutionsbedingt, aus dem Bauch heraus, und das heißt: schnell (man lese das bei Gigerenzer [z. B.„Bauchentscheidungen“] oder Daniel Kahnemann [„Schnelles Denken, langsames Denken“] nach).
Bei der Entscheidung bleibt jedenfalls das ungute Gefühl, dass mit wenig überzeugenden Spekulationen und mit Pseudo-Lebenswirklichkeiten ein gewünschtes Ergebnis herbeigeurteilt wurde.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1393 und in unserer Datenbank)
Autor: D. B.
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