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Minderung und kleiner Schadensersatz beim Kauf einer gebrauchten Wohnung
Mängel am Gemeinschaftseigentum
27.11.2015 Der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung kann Minderung und „kleinen“ Schadensersatz wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum i.d.R. allein geltend machen.
Der Fall: Der Kläger erwarb von der Beklagten eine Eigentumswohnung in einem Altbau. Der Kaufvertrag enthält einen für Gebrauchtimmobilien üblichen Gewährleistungsausschluss. Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe einer Verkehrswertminderung von 45.000 € und behauptet hierzu, er sei von der Beklagten bei Vertragsschluss arglistig getäuscht worden; die Beklagte habe die unzureichende Standfestigkeit des Hauses ebenso vorsätzlich verschwiegen wie Durchfeuchtungen im Kellergeschoss. Die Klage blieb in den ersten beiden Instanzen erfolglos. Das Kammergericht hielt die Klage schon deshalb für unbegründet, weil es bei den Rechten auf Minderung und sog. kleinen Schadensersatz um gemeinschaftsbezogene Rechte gehe, die der einzelne Erwerber nicht allein geltend machen könne, sondern nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.
Die Entscheidung: Der BGH hob das Urteil des Kammergerichts auf. Der Anspruch falle mangels Gemeinschaftsbezogenheit nicht unter § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG und könne daher durch den einzelnen Wohnungseigentümer/Erwerber geltend gemacht werden. Der BGH verneint die bislang umstrittene Frage, ob bei einem allein nach Kaufrecht zu behandelnden Fall die Ansprüche auf Minderung und „kleinen“ Schadensersatz nur durch den Verband geltend gemacht werden können. Dies gelte jedenfalls für den Fall, dass eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wird und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist. Der Fall sei abzugrenzen von einem nach Werkvertragsrecht zu beurteilenden Erwerb einer neu errichteten Wohnung vom Bauträger, bei dem die sekundären Mängelrechte als gemeinschaftsbezogen qualifiziert werden und infolgedessen die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Geltendmachung seiner individualvertraglichen Rechte ausnahmeweise ausgeschlossen ist.
Anmerkung: Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft den Anspruch auf Minderung und„kleinen“ Schadensersatzanspruch durch Beschluss an sich ziehen kann, hält der BGH für zweifelhaft, lässt diese Frage aber mangels Entscheidungserheblichkeit offen. Selbst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Anspruch mangels Beschlusskompetenz nicht durch Beschluss „an sich ziehen“ könnte, bliebe dem Erwerber die Möglichkeit, dem Verband durch eine einseitige Erklärung eine gewillkürte Prozessstandschaft einzuräumen. Die Eigentümerversammlung müsste nur darüber entscheiden, ob der Verband von dieser Prozessstandschaft Gebrauch machen soll. Hierfür dürfte Beschlusskompetenz bestehen, da es sich bei der Einleitung eines Rechtsstreits um eine Verwaltungsmaßnahme (§ 21 Abs. 1 und 3 WEG) handelt.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1299 und in unserer Datenbank)
Die Entscheidung: Der BGH hob das Urteil des Kammergerichts auf. Der Anspruch falle mangels Gemeinschaftsbezogenheit nicht unter § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG und könne daher durch den einzelnen Wohnungseigentümer/Erwerber geltend gemacht werden. Der BGH verneint die bislang umstrittene Frage, ob bei einem allein nach Kaufrecht zu behandelnden Fall die Ansprüche auf Minderung und „kleinen“ Schadensersatz nur durch den Verband geltend gemacht werden können. Dies gelte jedenfalls für den Fall, dass eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel verkauft wird und eine Beschaffenheitsgarantie nicht vereinbart worden ist. Der Fall sei abzugrenzen von einem nach Werkvertragsrecht zu beurteilenden Erwerb einer neu errichteten Wohnung vom Bauträger, bei dem die sekundären Mängelrechte als gemeinschaftsbezogen qualifiziert werden und infolgedessen die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Geltendmachung seiner individualvertraglichen Rechte ausnahmeweise ausgeschlossen ist.
Anmerkung: Ob die Wohnungseigentümergemeinschaft den Anspruch auf Minderung und„kleinen“ Schadensersatzanspruch durch Beschluss an sich ziehen kann, hält der BGH für zweifelhaft, lässt diese Frage aber mangels Entscheidungserheblichkeit offen. Selbst wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft den Anspruch mangels Beschlusskompetenz nicht durch Beschluss „an sich ziehen“ könnte, bliebe dem Erwerber die Möglichkeit, dem Verband durch eine einseitige Erklärung eine gewillkürte Prozessstandschaft einzuräumen. Die Eigentümerversammlung müsste nur darüber entscheiden, ob der Verband von dieser Prozessstandschaft Gebrauch machen soll. Hierfür dürfte Beschlusskompetenz bestehen, da es sich bei der Einleitung eines Rechtsstreits um eine Verwaltungsmaßnahme (§ 21 Abs. 1 und 3 WEG) handelt.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1299 und in unserer Datenbank)
Autor: Dr. Egbert Kümmel, Kanzlei WIR Wanderer und Partner
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