Sondermerkmal als Mietbegrenzung?

28.11.2000 (GE 21/2000, 1144) Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel erwähnt eine Einbauküche als wohnwerterhöhendes Merkmal. Alternativ gibt es den Zuschlag für das Sondermerkmal „moderne Einbauküche“. Das AG Schöneberg leitet daraus eine Mietbegrenzung ab.

Der Fall: Der Vermieter hat Küchenmöbel aus den 70er Jahren mitvermietet, so daß das wohnwerterhöhende Merkmal nach der Orientierungshilfe vorlag. Es hätte sich damit ein Zuschlag zum Mittelwert von 0,78 DM/m2 ergeben.

Das Urteil: Da für eine moderne Einbauküche, also eine besser ausgestattete, nur ein geringerer Zuschlag als Sondermerkmal möglich gewesen wäre, hielt das AG Schöneberg in seinem Urteil vom 13. September 2000 nur diesen geringeren Betrag für maßgeblich.

Kommentar: Das Urteil ist in formeller und in materieller Hinsicht falsch. Formell deshalb, weil es am 13. September 2000 verkündet wurde, gleichwohl aber nicht den zu diesem Zeitpunkt schon längst veröffentlichten Mietspiegel 2000 anwandte, sondern den Mietspiegel 1998. Da das Mieterhöhungsverlangen vom 28. Januar 2000 stammte, hätte der neue Mietspiegel angewandt werden müssen; das Gericht hätte also die mündliche Verhandlung wieder eröffnen müssen. Materiell ist das Urteil deshalb unrichtig, weil nach dem Mietspiegel nur eine doppelte Berücksichtigung des wohnwerterhöhenden Merkmales ausgeschlossen ist. Im übrigen hat der Vermieter jedoch die Wahlfreiheit, ob er sich auf die Orientierungshilfe oder auf ein Sondermerkmal beruft. Wenn man schon die Orientierungshilfe anwendet, muß man das einschränkungslos tun. Will man das nicht (die Orientierungshilfe ist kein Gesetz und wird von den Mietspiegelaufstellern nur empfohlen), muß man auf andere Beweismittel zurückgreifen.
AG Schöneberg, Urteil vom 13. September 2000 - 5 C 179/00 -
Wortlaut 21/2000 Seite 1476