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Überhitzung durch Einrohrheizung ist systemimmanent und kein Mangel
Heizkostenverteiler dürfen an frei liegenden Heizungsrohren angebracht werden
13.11.2015 (GE 19/2015, S. 1196) Dass die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung in der Heizperiode heiß werden und ihre Wärmeabgabe nicht gesteuert werden kann, ist dieser Heizungsart systemimmanent und selbst dann kein Mietmangel, wenn Innentemperaturen von 24 bis 26 °C erreicht werden. So das AG Schöneberg.
Der Fall: Die Parteien streiten sich über eine Heizkostenabrechnung und außerdem darüber, ob der Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung nicht wegen eines Mangels der Mietsache gemindert ist.
Das Urteil: Die Abrechnung der Heizkosten – 50 % nach beheizter Wohnfläche, 50 % nach Verbrauch – sei ordnungsgemäß, weil die Verbrauchswerte der Einrohrheizung nach den anerkannten Regeln der Technik erfasst werden dürften, weshalb der Vermieter auch berechtigt gewesen sei, zur Wärmeerfassung an den vorhandenen ungedämmten Rohrleitungen Heizkostenverteiler anzubringen.
Die Miete sei auch nicht gemindert gewesen. Soweit die Mieter gerügt hätten, dass durch die„gefährlich heißen Heizungsrohre“ in der Wohnung zu hohe Temperaturen geherrscht hätten, weil sich die Heizung nicht herunterregulieren ließe, sei das in diesem Fall kein Mietmangel. Die Mieter hätten ihre Wohnung mit einer Einrohrheizung gemietet, es bestehe weder eine gesetzliche noch im vorliegenden Fall eine vertragliche Pflicht zum Austausch des Heizungssystems. Ungedämmte Einrohrheizungen hätten aber die Eigenschaft, dass die Rohre in der Heizperiode heiß werden und die abgegebene Wärme nicht gesteuert werden kann.
Selbst wenn, wie angegeben, im Winter Innentemperaturen von 24 bis 26 °C geherrscht hätten, stelle dies keinen erheblichen Mangel der Mietsache dar, solche Temperaturen seien vom Mieter dann hinzunehmen, und es sei ihm zuzumuten, sich durch entsprechende Bekleidung und durch Lüftung auf diese Temperaturen einzustellen.
Auch ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip liege nicht vor, weil nicht dargelegt worden sei, dass durch eine andere Einstellung der Heizungsanlage eine Verringerung der Wohnungstemperatur auf 20 °C möglich gewesen wäre. Für das Vorliegen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz seien in diesem Fall aber die Mieter zuständig. Sie hätten konkrete Anhaltspunkte liefern müssen, dass die Heizungsanlage im Haus einen erheblich höheren Energieverbrauch aufweise als vergleichbare Anlagen.
Das Gericht wies im Übrigen auch darauf hin, dass der auf die Mieter entfallende Verbrauchsanteil nicht wesentlich über dem auf sie entfallenden Anteil nach der Wohnfläche liege. Die für das Streitjahr angefallenen Heizkosten von 1,13 €/m2 Wohnfläche monatlich lägen, obwohl es sich unstreitig um kein modernes Heizungssystem handele, deutlich unter den Oberwerten der von der Senatsentwicklung für Stadtentwicklung und Umwelt herausgegebenen Berliner Betriebskostenübersichten, die Oberwerte von 1,33 €/m2 bis 1,39 €/m2 auswiesen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1226 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Die Abrechnung der Heizkosten – 50 % nach beheizter Wohnfläche, 50 % nach Verbrauch – sei ordnungsgemäß, weil die Verbrauchswerte der Einrohrheizung nach den anerkannten Regeln der Technik erfasst werden dürften, weshalb der Vermieter auch berechtigt gewesen sei, zur Wärmeerfassung an den vorhandenen ungedämmten Rohrleitungen Heizkostenverteiler anzubringen.
Die Miete sei auch nicht gemindert gewesen. Soweit die Mieter gerügt hätten, dass durch die„gefährlich heißen Heizungsrohre“ in der Wohnung zu hohe Temperaturen geherrscht hätten, weil sich die Heizung nicht herunterregulieren ließe, sei das in diesem Fall kein Mietmangel. Die Mieter hätten ihre Wohnung mit einer Einrohrheizung gemietet, es bestehe weder eine gesetzliche noch im vorliegenden Fall eine vertragliche Pflicht zum Austausch des Heizungssystems. Ungedämmte Einrohrheizungen hätten aber die Eigenschaft, dass die Rohre in der Heizperiode heiß werden und die abgegebene Wärme nicht gesteuert werden kann.
Selbst wenn, wie angegeben, im Winter Innentemperaturen von 24 bis 26 °C geherrscht hätten, stelle dies keinen erheblichen Mangel der Mietsache dar, solche Temperaturen seien vom Mieter dann hinzunehmen, und es sei ihm zuzumuten, sich durch entsprechende Bekleidung und durch Lüftung auf diese Temperaturen einzustellen.
Auch ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip liege nicht vor, weil nicht dargelegt worden sei, dass durch eine andere Einstellung der Heizungsanlage eine Verringerung der Wohnungstemperatur auf 20 °C möglich gewesen wäre. Für das Vorliegen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz seien in diesem Fall aber die Mieter zuständig. Sie hätten konkrete Anhaltspunkte liefern müssen, dass die Heizungsanlage im Haus einen erheblich höheren Energieverbrauch aufweise als vergleichbare Anlagen.
Das Gericht wies im Übrigen auch darauf hin, dass der auf die Mieter entfallende Verbrauchsanteil nicht wesentlich über dem auf sie entfallenden Anteil nach der Wohnfläche liege. Die für das Streitjahr angefallenen Heizkosten von 1,13 €/m2 Wohnfläche monatlich lägen, obwohl es sich unstreitig um kein modernes Heizungssystem handele, deutlich unter den Oberwerten der von der Senatsentwicklung für Stadtentwicklung und Umwelt herausgegebenen Berliner Betriebskostenübersichten, die Oberwerte von 1,33 €/m2 bis 1,39 €/m2 auswiesen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 1226 und in unserer Datenbank)
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