Schadensersatz nur bei Substanzgefährdung

28.11.2000 (GE 21/2000, 1143) Mieter mit alten DDR-Verträgen müssen beim Auszug fällige Schönheitsreparaturen nur dann durchführen, wenn die Wohnung so abgewohnt ist, daß erhöhte Aufwendungen erforderlich sind.

Der Fall: Der Mieter einer Wohnung in Ost-Berlin zog aus. Schönheitsreparaturen waren fällig. In dem noch zu DDR-Zeiten abgeschlossenen Mietvertrag hieß es, für die „malermäßige Instandhaltung“ sei der Mieter verantwortlich. In der DDR oblag gem. § 104 Zivilgesetzbuch (ZGB) die malermäßige Instandhaltung dem Mieter; nach § 107 Abs. 2 ZGB waren Mängel aus einer Verletzung dieser Pflicht vom Mieter unverzüglich zu beseitigen. In der Rechtsprechung ist streitig, ob malermäßige Instandhaltung dasselbe bedeutet wie Schönheitsreparaturen i. S. v. § 28 Abs. 4 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) und der Vermieter in jedem Fall wegen unterlassener Renovierungsarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz verlangen kann. Ein Teil der Rechtsprechung meint, man könne vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen (bzw. Schadensersatz, wenn der Mieter die Durchführung verweigert) nur fordern, wenn eine Substanzgefährdung vorliegt. Mit Beschluß vom 15. September 2000 (vgl. GE 2000 [20] Seite 1394) schloß sich die 65. Kammer des LG Berlin unter Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung dieser Auffassung an (Schönheitsreparaturen nur dann, wenn die Wohnung derart beschädigt oder abgewohnt ist, daß die malermäßige Instandhaltung zum Zwecke der Neuvermietung erhöhte Aufwendungen erfordert). Weil aber bei unterschiedlicher Auslegung derselben Rechtsfrage die Landgerichte verpflichtet sind, eine einheitliche Rechtsprechung herbeizuführen, hatte die 65. Kammer des Landgerichts Berlin die Frage dem Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt, der nun erging.

Das Urteil: Das Kammergericht hat in seinem Rechtsentscheid vom 16. Oktober 2000 die Auffassung vertreten, daß die Klausel „für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich“ in Mietverträgen, die während der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB) abgeschlossen wurden (1. Januar 1976 bis 3. Oktober 1990) so auszulegen ist, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen schuldet. Das gilt nach Auffassung des KG sogar dann, wenn der Mieter während der Mietzeit keine oder nur unzureichende Schönheitsreparaturen durchführt, also seine Vertragspflichten verletzt. Zum Schadensersatz sei er nur verpflichtet, wenn wegen unzureichender Schönheitsreparaturen Mängel an der Substanz des Wohnraums verursacht worden seien oder ein erhöhter Aufwand an Arbeit, Anstrich und Kosten wegen übermäßiger Abnutzung bei der Renovierung erforderlich würden. Und auch dann erstreckt sich der Ersatzanspruch des Vermieters nur auf die insoweit notwendigen Mehrkosten. Zur Begründung berief sich das Kammergericht ausschließlich auf das ZGB und dessen frühere Kommentierung durch DDR-Juristen!
KG, Beschluß vom 16. Oktober 2000 - 8 RE-Miet 7674/00 -
Wortlaut GE 21/2000 Seite 1473