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Nicht jeder Wettbewerb ist zu verhindern
Vermieter hat Konkurrenzschutzpflicht
28.11.2000 (GE 21/2000, 1450) Der zunehmend stärkere Wettbewerb unter den verschiedenen Gruppen der Gewerbetreibenden und Mitgliedern der freien Berufe hat dazu geführt, daß der Konkurrenzschutz in Praxis und Rechtsprechung immer mehr an Bedeutung gewinnt. Das heißt, es stellt sich unter mietrechtlichen Aspekten die Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermieter verpflichtet ist, den Mieter bei einer weiteren Vermietung in seinem Haus oder auf seinem Nachbargrundstück vor Konkurrenz zu schützen. Nachfolgend wird die Rechtslage in Grundzügen aufgezeigt.
Konkurrenzschutz bei
Gewerbetreibenden
1. Nach § 536 BGB ist es die Hauptverpflichtung des Vermieters, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Daraus ergibt sich für ihn auch ohne besondere vertragliche Abrede grundsätzlich die Pflicht, dem Mieter bei einer weiteren Vermietung keine Konkurrenz zu schaffen. Voraussetzung ist, daß ein bestimmter vom Mieter verfolgter Geschäftszweck auch Vertragsgegenstand geworden ist. Ist daher eine Geschäftsänderung oder Sortimentserweiterung mietvertragswidrig, so ergibt sich daraus kein Wettbewerbsschutz.
2. Verstößt der Vermieter gegen seine Verpflichtung, so stellt dieses Verhalten einen Sachmangel nach § 537 BGB dar, der zu einer Mietminderung führen kann. Daneben kann ein Schadensersatzanspruch in Betracht kommen. Die Höhe des Anspruchs beruht auf einem Vergleich der Umsatz- und Gewinnsituation vor und nach der Eröffnung des zweiten Geschäfts, durch das die Konkurrenz herbeigeführt wird (OLG Hamm, Urteil vom 8. November 1996 - 7 U 11/96 - NJW-RR 1997, 459). Kennt der Mieter jedoch bei Anmietung die Konkurrenzlage oder ist sie ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so scheiden Gewährleistungsansprüche grundsätzlich aus (OLG Hamm, Urteil vom 4. Juni 1997 - 33 U 11/97 - ZMR 1997, 581).
3. Der Grundsatz des Konkurrenzschutzes ist aber insofern eingeschränkt, als der Vermieter nicht gehalten ist, jeden für den Mieter fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb zu vermeiden. Hierbei spielt z. B. auch eine Rolle, ob die Geschäftsräume im Zentrum einer Großstadt liegen, wo zwangsläufig mit Konkurrenz zu rechnen ist. Allerdings weist das OLG Frankfurt (Urteil vom 6. November 1987 - 10 U 102/87 - NJW-RR 1989, 396) darauf hin, daß grundsätzlich ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz innerhalb desselben Gebäudes einer besonders attraktiven Einkaufsstraße besteht.
Da kein Fernhalten jeglicher Konkurrenz geboten ist, erstreckt sich der Schutz ferner nur auf Hauptartikel (OLG Köln, Urteil vom 12. Januar 1998 - 16 U 67/97 - DWW 1998, 247). Sie sind dadurch gekennzeichnet, daß sie den Stil des Geschäfts bestimmen.
Einzelfälle des Konkurrenzschutzes
1. Im einzelnen ist u. a. ein Konkurrenzschutzverhältnis zwischen einer Gaststätte und einem Bistro (OLG Hamm, Urteil vom 6. November 1990 - 7 U 135/90 - NJW-RR 1991, 975), einem Metzgerei-Fachgeschäft mit heißer Theke und Imbißstand (OLG Hamm, Urteil vom 13. Januar 1987 - 7 U 193/86 - NJW-RR 1998, 911) sowie zwischen einer Apotheke und einer Selbstbedienungsdrogerie (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 27. August 1987 - 6 U 75/81 - NJW 1982, 707) und Gaststätten mit Spezialitäten verschiedener Nationen (OLG Karlsruhe, Urteil 7. April 1989 - 14 U 16/86 - NJW-RR 1990, 1234) verneint worden.
2. Konkurrenzschutz soll dagegen bestehen zwischen Restaurants mit jugoslawischer und griechischer Küche (OLG Karlsruhe, Urteil vom 7. April 1989, NJW-RR 1990, 1234), einer bürgerlich-rustikalen Gaststätte und einem Imbißverkauf (BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 - VIII ZR 33/87 - NJW-RR 1988, 717) sowie zwischen einem Café und Konditoreibetrieb einerseits und einem italienischen Eissalon andererseits, die sich beide im Außenbereich des Einkaufszentrums einer Großstadt befinden (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 3. April 1968 - 17 U 7/68 - Der Betrieb 1970, 46).
Konkurrenzschutz bei
Einkaufszentrum und Supermarkt
1. Das OLG Dresden (Urteil vom 23. September 1997 - 2 U 2217/96 - MDR 1998, 211) gewährt bei fehlender entsprechender Vereinbarung dem Mieter von Gewerberäumen in einem großen Einkaufszentrum, der dort ein Geschäft für Elektrotechnik/Unterhaltungselektronik betreibt, keinen Anspruch auf Konkurrenzschutz. Entscheidend ist, daß bei Vertragsabschluß das Auftreten von Konkurrenz erkennbar war.
2. Ein Supermarkt, der keine Differenzierung zwischen Haupt- und Nebenartikeln kennt, genießt nach Ansicht des OLG Hamm (Urteil vom 16. Dezember 1997 - 7 U 64/97 - NZM 1998, 511) kei-nen Konkurrenzschutz hinsichtlich des gesamten Warensortiments, da dies den Wettbewerb übermäßig einschränken würde.
Bei einem Supermarkt kann ein Warensegment nur dann als Hauptartikel angesehen werden, wenn es nach Vielfalt, Auswahlmöglichkeit, Geschlossenheit und Übersichtlichkeit dem eines Fachgeschäfts entspricht (OLG Hamm, Urteil vom 16. Dezember 1997, NZM 1998, 511; so auch OLG Köln, Urteil vom 16. Dezember 1997 - 24 U 100/97 - NZM 1998, 512). In diesem Fall kann ein Konkurrenzschutz in Betracht kommen.
Konkurrenzschutz bei freien Berufen
Die Verpflichtung zum Konkurrenzschutz gilt auch für Praxen freiberuflich tätiger Ärzte, Anwälte, Steuerberater und Architekten. Es wird als wirklichkeitsfremd angesehen, davon auszugehen, daß z. B. die Ärzte derselben Fachrichtung nicht in wirtschaftlicher Konkurrenz zueinander stehen. Allerdings wird der räumlichen Nähe zu einer anderen Praxis nicht immer dieselbe Bedeutung eingeräumt wie bei Läden oder Gaststätten. Fachliches Können, Geschick im Umgang mit Patienten und Wertschätzung bei Kollegen anderer Disziplinen spielen eine beachtliche Rolle.
Aber auch hier sind die Umstände des Einzelfalls von besonderer Bedeutung.
Nach Auffassung des OLG Karlsruhe (Urteil vom 5. Juli 1972 - 6 U 158/71 - NJW 1972, 1224) ist derjenige, der Praxisräume an einen Zahnarzt im Stadtzentrum vermietet, generell nicht verpflichtet, bei Vermietung weiterer Räume desselben Hauses an einen anderen Zahnarzt auf den bereits vorhandenen Mieter Rücksicht zu nehmen.
Der vom Vermieter vertraglich geschuldete Konkurrenzschutz zugunsten einer Praxis für Krankengymnastik erstreckt sich auch auf „Erweiterte ambulante Physiotherapie“ in einem Rehabilitationszentrum (OLG Schleswig-Holstein, Urteil vom 18. März 1998 - 4 U 158/97 - MDR 1998, 642).
Vereinbarungen über
Konkurrenzschutz
Es steht den Mietparteien weitgehend frei, Vereinbarungen über den Konkurrenzschutz zu treffen. So kann er vertraglich auch auf Nebenartikel ausgedehnt werden. Als unverhältnismäßig hat jedoch das OLG Celle (Urteil vom 6. April 2000 - 2 U 52/00 - NZM 2000, 550, 551) ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot bei einem Blumenladen beurteilt. In dem zu entscheidenden Fall betrug die vereinbarte Mietvertragsdauer ca. 8 1/2 Jahre. Das nachvertragliche Wettbewerbsverbot belief sich auf fünf Jahre.
Nach Ansicht des OLG Hamburg (Urteil vom 17. Dezember 1986 - 4 U 237/85 - DWW 1987, 72) ist es zulässig, den Konkurrenzschutz auch durch einen Formularmietvertrag auszuschließen. In gewisser Abweichung davon vertritt jedoch das OLG Düsseldorf (Urteil vom 11. Juni 1992 - 10 U 165/91 - DWW 1992, 368) die Auffassung, daß dies bei völlig gleichem Warensortiment und gleicher Dienstleistung nicht möglich sei.
Gewerbetreibenden
1. Nach § 536 BGB ist es die Hauptverpflichtung des Vermieters, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Daraus ergibt sich für ihn auch ohne besondere vertragliche Abrede grundsätzlich die Pflicht, dem Mieter bei einer weiteren Vermietung keine Konkurrenz zu schaffen. Voraussetzung ist, daß ein bestimmter vom Mieter verfolgter Geschäftszweck auch Vertragsgegenstand geworden ist. Ist daher eine Geschäftsänderung oder Sortimentserweiterung mietvertragswidrig, so ergibt sich daraus kein Wettbewerbsschutz.
2. Verstößt der Vermieter gegen seine Verpflichtung, so stellt dieses Verhalten einen Sachmangel nach § 537 BGB dar, der zu einer Mietminderung führen kann. Daneben kann ein Schadensersatzanspruch in Betracht kommen. Die Höhe des Anspruchs beruht auf einem Vergleich der Umsatz- und Gewinnsituation vor und nach der Eröffnung des zweiten Geschäfts, durch das die Konkurrenz herbeigeführt wird (OLG Hamm, Urteil vom 8. November 1996 - 7 U 11/96 - NJW-RR 1997, 459). Kennt der Mieter jedoch bei Anmietung die Konkurrenzlage oder ist sie ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so scheiden Gewährleistungsansprüche grundsätzlich aus (OLG Hamm, Urteil vom 4. Juni 1997 - 33 U 11/97 - ZMR 1997, 581).
3. Der Grundsatz des Konkurrenzschutzes ist aber insofern eingeschränkt, als der Vermieter nicht gehalten ist, jeden für den Mieter fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb zu vermeiden. Hierbei spielt z. B. auch eine Rolle, ob die Geschäftsräume im Zentrum einer Großstadt liegen, wo zwangsläufig mit Konkurrenz zu rechnen ist. Allerdings weist das OLG Frankfurt (Urteil vom 6. November 1987 - 10 U 102/87 - NJW-RR 1989, 396) darauf hin, daß grundsätzlich ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz innerhalb desselben Gebäudes einer besonders attraktiven Einkaufsstraße besteht.
Da kein Fernhalten jeglicher Konkurrenz geboten ist, erstreckt sich der Schutz ferner nur auf Hauptartikel (OLG Köln, Urteil vom 12. Januar 1998 - 16 U 67/97 - DWW 1998, 247). Sie sind dadurch gekennzeichnet, daß sie den Stil des Geschäfts bestimmen.
Einzelfälle des Konkurrenzschutzes
1. Im einzelnen ist u. a. ein Konkurrenzschutzverhältnis zwischen einer Gaststätte und einem Bistro (OLG Hamm, Urteil vom 6. November 1990 - 7 U 135/90 - NJW-RR 1991, 975), einem Metzgerei-Fachgeschäft mit heißer Theke und Imbißstand (OLG Hamm, Urteil vom 13. Januar 1987 - 7 U 193/86 - NJW-RR 1998, 911) sowie zwischen einer Apotheke und einer Selbstbedienungsdrogerie (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 27. August 1987 - 6 U 75/81 - NJW 1982, 707) und Gaststätten mit Spezialitäten verschiedener Nationen (OLG Karlsruhe, Urteil 7. April 1989 - 14 U 16/86 - NJW-RR 1990, 1234) verneint worden.
2. Konkurrenzschutz soll dagegen bestehen zwischen Restaurants mit jugoslawischer und griechischer Küche (OLG Karlsruhe, Urteil vom 7. April 1989, NJW-RR 1990, 1234), einer bürgerlich-rustikalen Gaststätte und einem Imbißverkauf (BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 - VIII ZR 33/87 - NJW-RR 1988, 717) sowie zwischen einem Café und Konditoreibetrieb einerseits und einem italienischen Eissalon andererseits, die sich beide im Außenbereich des Einkaufszentrums einer Großstadt befinden (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 3. April 1968 - 17 U 7/68 - Der Betrieb 1970, 46).
Konkurrenzschutz bei
Einkaufszentrum und Supermarkt
1. Das OLG Dresden (Urteil vom 23. September 1997 - 2 U 2217/96 - MDR 1998, 211) gewährt bei fehlender entsprechender Vereinbarung dem Mieter von Gewerberäumen in einem großen Einkaufszentrum, der dort ein Geschäft für Elektrotechnik/Unterhaltungselektronik betreibt, keinen Anspruch auf Konkurrenzschutz. Entscheidend ist, daß bei Vertragsabschluß das Auftreten von Konkurrenz erkennbar war.
2. Ein Supermarkt, der keine Differenzierung zwischen Haupt- und Nebenartikeln kennt, genießt nach Ansicht des OLG Hamm (Urteil vom 16. Dezember 1997 - 7 U 64/97 - NZM 1998, 511) kei-nen Konkurrenzschutz hinsichtlich des gesamten Warensortiments, da dies den Wettbewerb übermäßig einschränken würde.
Bei einem Supermarkt kann ein Warensegment nur dann als Hauptartikel angesehen werden, wenn es nach Vielfalt, Auswahlmöglichkeit, Geschlossenheit und Übersichtlichkeit dem eines Fachgeschäfts entspricht (OLG Hamm, Urteil vom 16. Dezember 1997, NZM 1998, 511; so auch OLG Köln, Urteil vom 16. Dezember 1997 - 24 U 100/97 - NZM 1998, 512). In diesem Fall kann ein Konkurrenzschutz in Betracht kommen.
Konkurrenzschutz bei freien Berufen
Die Verpflichtung zum Konkurrenzschutz gilt auch für Praxen freiberuflich tätiger Ärzte, Anwälte, Steuerberater und Architekten. Es wird als wirklichkeitsfremd angesehen, davon auszugehen, daß z. B. die Ärzte derselben Fachrichtung nicht in wirtschaftlicher Konkurrenz zueinander stehen. Allerdings wird der räumlichen Nähe zu einer anderen Praxis nicht immer dieselbe Bedeutung eingeräumt wie bei Läden oder Gaststätten. Fachliches Können, Geschick im Umgang mit Patienten und Wertschätzung bei Kollegen anderer Disziplinen spielen eine beachtliche Rolle.
Aber auch hier sind die Umstände des Einzelfalls von besonderer Bedeutung.
Nach Auffassung des OLG Karlsruhe (Urteil vom 5. Juli 1972 - 6 U 158/71 - NJW 1972, 1224) ist derjenige, der Praxisräume an einen Zahnarzt im Stadtzentrum vermietet, generell nicht verpflichtet, bei Vermietung weiterer Räume desselben Hauses an einen anderen Zahnarzt auf den bereits vorhandenen Mieter Rücksicht zu nehmen.
Der vom Vermieter vertraglich geschuldete Konkurrenzschutz zugunsten einer Praxis für Krankengymnastik erstreckt sich auch auf „Erweiterte ambulante Physiotherapie“ in einem Rehabilitationszentrum (OLG Schleswig-Holstein, Urteil vom 18. März 1998 - 4 U 158/97 - MDR 1998, 642).
Vereinbarungen über
Konkurrenzschutz
Es steht den Mietparteien weitgehend frei, Vereinbarungen über den Konkurrenzschutz zu treffen. So kann er vertraglich auch auf Nebenartikel ausgedehnt werden. Als unverhältnismäßig hat jedoch das OLG Celle (Urteil vom 6. April 2000 - 2 U 52/00 - NZM 2000, 550, 551) ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot bei einem Blumenladen beurteilt. In dem zu entscheidenden Fall betrug die vereinbarte Mietvertragsdauer ca. 8 1/2 Jahre. Das nachvertragliche Wettbewerbsverbot belief sich auf fünf Jahre.
Nach Ansicht des OLG Hamburg (Urteil vom 17. Dezember 1986 - 4 U 237/85 - DWW 1987, 72) ist es zulässig, den Konkurrenzschutz auch durch einen Formularmietvertrag auszuschließen. In gewisser Abweichung davon vertritt jedoch das OLG Düsseldorf (Urteil vom 11. Juni 1992 - 10 U 165/91 - DWW 1992, 368) die Auffassung, daß dies bei völlig gleichem Warensortiment und gleicher Dienstleistung nicht möglich sei.
Autor: Hans-Herbert Gather
