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Vermietete Grundstücke nicht mehr begünstigt – Müsste dann nicht auch die Gewerbesteuer entfallen?
Referentenentwurf des Erbschaftsteuergesetzes
02.09.2015 (GE 15/2015, S. 936) Durch die geplante Erbschaftsteuerreform wird die Verschonung des Betriebsvermögens auf Wirtschaftsgüter beschränkt, die im Hauptzweck einer originär gewerblichen Tätigkeit dienen. Vermietete Grundstücke sind daher auch dann nicht begünstigt, wenn sie zu einem Betriebsvermögen gehören und zu ihrer Verwaltung ein eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich ist.
Konsequent wäre es dann aber, wenn diese Betrachtung auch auf die Gewerbesteuer übertragen wird. Der Gewerbesteuer sollten daher nur Einkünfte unterfallen, die aus einer originär gewerblichen Tätigkeit stammen. Die Vermietung von Grundstücken ist bereits bisher durch die so genannte erweiterte Kürzung von der Gewerbesteuer befreit. Die vorgeschlagene Regelung würde aber zu einer erheblichen Vereinfachung der Gewerbesteuer führen und ins besondere die Regelungen über die erweiterte Kürzung überflüssig machen. Am 8. Juli 2015 hat das Bundeskabinett das Gesetz zur Reform der Erbschaftsteuer beschlossen. Es ist dabei im Wesentlichen dem Referentenentwurf des Bundesministeriums der Finanzen vom 2. Juni 2015 gefolgt. Durch die Neuregelung soll die Begünstigung des Erwerbs von Betriebsvermögen an die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 17. Dezember 2014 angepasst werden.
Keine Betriebsvermögen-Begünstigung für Immobilienbestandshalter Beachtung hat bisher in der Öffentlichkeit vor allem die Frage gefunden, ob und in welchem Umfang auch der Erwerb großer Vermögen von mehr als 26 Mio. € begünstigt sein soll.
Für Immobilienunternehmen ist aber vor allem wichtig, dass nach dem Gesetzesentwurf Immobilienbestandshalter, die ihre Immobilien vermieten, in jedem Fall von der Begünstigung des Betriebsvermögens ausgeschlossen werden. Dies gilt nicht nur für Gewerbe-, sondern auch für Wohnimmobilien.
Nach dem geltenden Recht sind Wohnungsunternehmen begünstigt, wenn sie aufgrund ihrer Rechtsform als GmbH oder GmbH & Co. KG gewerbliche Einkünfte erzielen und überwiegend Wohnungen im Bestand haben. Zwar gelten vermietete Immobilien grundsätzlich als nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen. Für Wohnungsunternehmen macht das Gesetz unter den genannten Voraussetzungen jedoch in § 13 b Abs. 2 Nr. 1 Buchst. d ErbStG eine Ausnahme. Voraussetzung ist danach, dass die Vermietung der Wohnungen einen eingerichteten Geschäftsbetrieb (§ 14 Abgabenordnung) erfordert. Nach den Erbschaftsteuerrichtlinien ist hierfür ein kaufmännisch eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich (R E 13b.13 Abs. 3). Es müssen mehr als 300 Wohnungen verwaltet werden.
Nach dem vorgelegten Gesetzesentwurf können derartige Unternehmen in Zukunft jedoch kein begünstigtes Vermögen mehr haben. Denn nach der geplanten Neuregelung muss das Unternehmen „originäre“ gewerbliche Einkünfte haben. Dies ergibt sich daraus, dass nach dem neuen § 13 b Abs. 3 ErbStG-E zum begünstigten Betriebsvermögen nur solche Wirtschaftsgüter gehören, die „jeweils überwiegend einer Tätigkeit im Sinne des ... § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit Absatz 2 ... des EStG als Hauptzweck dienen“. Anders als in § 13 b Abs. 1 Nr. 2 ErbStG des geltenden ErbStG wird hier der Absatz 3 des § 15 EStG nicht mehr zitiert. In dem Absatz befinden sich aber die Regelungen über die gewerbliche Prägung der Einkünfte durch die Rechtsform des Vermieters.
Das Gleiche gilt natürlich erst recht für Bestandshalter von Gewerbeimmobilien. Diese waren schon nach dem bisherigen Recht nicht begünstigt, weil die Immobilien Verwaltungsvermögen darstellten. Die Bemühungen der Wirtschaft, auch für Vermieter von Gewerbeimmobilien eine Begünstigung entsprechend dem § 13 b Abs. 2 Nr. 1 Buchst. d ErbStG zu erreichen, haben damit im Ergebnis das Gegenteil erreicht.
Mietwohnungen profitieren nur noch durch 10 % Bewertungsabschlag Vermietete Wohnungen werden in Zukunft unabhängig davon, ob sie zum Betriebs- oder Privatvermögen gehören, nur durch einen Bewertungsabschlag von 10 % begünstigt sein. Die Regelung, die sich bisher in § 13 c Abs. 3 ErbStG befand, wird in Zukunft in § 13 d Abs. 3 ErbStG zu finden sein. Vermietete Grundstücke können in Zukunft nur noch dann begünstigt sein, wenn sie einem gewerblichen Grundstückshandel dienen.
Dies kann auch ein Grundstück des Anlagevermögens sein, wenn sich darin etwa das Büro befindet, in dem der Grundstückshandel betrieben wird.
Konsequenzen für die Gewerbesteuer Wenn man die Prägung der Einkünfte durch die Rechtsform der Gesellschaft nicht mehr als maßgeblich für die erbschaftsteuerliche Verschonung ansieht, sollte man aber auch die Konsequenzen in der Gewerbesteuer ziehen. Nach dem geltenden Recht (§ 5 GewStG) gilt als Gewerbeertrag, der der Gewerbesteuer unterworfen wird, „der nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes oder des Körperschaftsteuergesetzes zu ermittelnde Gewinn aus dem Gewerbebetrieb“. Dies hat zur Folge, dass der Gewinn einer Kapitalgesellschaft oder einer GmbH & Co. KG in vollem Umfang der Gewerbesteuerpflicht unterliegt, weil die Einkünfte kraft der Rechtsform des Vermieters als Einkünfte aus Gewerbebetrieb gelten. Durch die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG werden die Einkünfte lediglich von der Gewerbesteuer befreit, wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Diese Voraussetzung ist jedoch nicht mehr erfüllt, wenn die Gesellschaft beispielsweise Strom produziert und vermarktet. Durch die Rechtsprechung wird die Regelung aufgrund ihrer systematischen Funktion als Ausnahme sehr eng ausgelegt. Eine gesetzliche Erweiterung der Ausnahme ist aus europarechtlichen Gründen nicht zu erwarten.
Vorschlag für eine Steuerrechtsvereinfachung In Anlehnung an die Änderung der Erbschaftsteuer wäre es daher konsequent, der Gewerbesteuer nur die Einkünfte aus einer „originär“ gewerblichen Tätigkeit zu unterwerfen. § 7 GewStG sollte daher lauten: „Gewerbeertrag ist der nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes oder des Körperschaftsteuergesetzes zu ermittelnde Gewinn aus Gewerbebetrieb, soweit er aus einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne des § 15 Abs. 1 i.V. mit Abs. 2 EStG stammt.“ Die Regelung über die Abfärbung der gewerblichen Einkünfte bei einer Personengesellschaft und die Prägung durch die Rechtsform in § 15 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 EStG sowie die Regelung des § 8 Abs. 2 KStG sollten für die Gewerbesteuer keine Geltung haben. § 8 Abs. 2 KStG könnte entfallen. Dadurch wäre die Regelung über die erweiterte Kürzung überflüssig, so dass die Rechtslage spürbar vereinfacht würde.
Keine Betriebsvermögen-Begünstigung für Immobilienbestandshalter Beachtung hat bisher in der Öffentlichkeit vor allem die Frage gefunden, ob und in welchem Umfang auch der Erwerb großer Vermögen von mehr als 26 Mio. € begünstigt sein soll.
Für Immobilienunternehmen ist aber vor allem wichtig, dass nach dem Gesetzesentwurf Immobilienbestandshalter, die ihre Immobilien vermieten, in jedem Fall von der Begünstigung des Betriebsvermögens ausgeschlossen werden. Dies gilt nicht nur für Gewerbe-, sondern auch für Wohnimmobilien.
Nach dem geltenden Recht sind Wohnungsunternehmen begünstigt, wenn sie aufgrund ihrer Rechtsform als GmbH oder GmbH & Co. KG gewerbliche Einkünfte erzielen und überwiegend Wohnungen im Bestand haben. Zwar gelten vermietete Immobilien grundsätzlich als nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen. Für Wohnungsunternehmen macht das Gesetz unter den genannten Voraussetzungen jedoch in § 13 b Abs. 2 Nr. 1 Buchst. d ErbStG eine Ausnahme. Voraussetzung ist danach, dass die Vermietung der Wohnungen einen eingerichteten Geschäftsbetrieb (§ 14 Abgabenordnung) erfordert. Nach den Erbschaftsteuerrichtlinien ist hierfür ein kaufmännisch eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich (R E 13b.13 Abs. 3). Es müssen mehr als 300 Wohnungen verwaltet werden.
Nach dem vorgelegten Gesetzesentwurf können derartige Unternehmen in Zukunft jedoch kein begünstigtes Vermögen mehr haben. Denn nach der geplanten Neuregelung muss das Unternehmen „originäre“ gewerbliche Einkünfte haben. Dies ergibt sich daraus, dass nach dem neuen § 13 b Abs. 3 ErbStG-E zum begünstigten Betriebsvermögen nur solche Wirtschaftsgüter gehören, die „jeweils überwiegend einer Tätigkeit im Sinne des ... § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit Absatz 2 ... des EStG als Hauptzweck dienen“. Anders als in § 13 b Abs. 1 Nr. 2 ErbStG des geltenden ErbStG wird hier der Absatz 3 des § 15 EStG nicht mehr zitiert. In dem Absatz befinden sich aber die Regelungen über die gewerbliche Prägung der Einkünfte durch die Rechtsform des Vermieters.
Das Gleiche gilt natürlich erst recht für Bestandshalter von Gewerbeimmobilien. Diese waren schon nach dem bisherigen Recht nicht begünstigt, weil die Immobilien Verwaltungsvermögen darstellten. Die Bemühungen der Wirtschaft, auch für Vermieter von Gewerbeimmobilien eine Begünstigung entsprechend dem § 13 b Abs. 2 Nr. 1 Buchst. d ErbStG zu erreichen, haben damit im Ergebnis das Gegenteil erreicht.
Mietwohnungen profitieren nur noch durch 10 % Bewertungsabschlag Vermietete Wohnungen werden in Zukunft unabhängig davon, ob sie zum Betriebs- oder Privatvermögen gehören, nur durch einen Bewertungsabschlag von 10 % begünstigt sein. Die Regelung, die sich bisher in § 13 c Abs. 3 ErbStG befand, wird in Zukunft in § 13 d Abs. 3 ErbStG zu finden sein. Vermietete Grundstücke können in Zukunft nur noch dann begünstigt sein, wenn sie einem gewerblichen Grundstückshandel dienen.
Dies kann auch ein Grundstück des Anlagevermögens sein, wenn sich darin etwa das Büro befindet, in dem der Grundstückshandel betrieben wird.
Konsequenzen für die Gewerbesteuer Wenn man die Prägung der Einkünfte durch die Rechtsform der Gesellschaft nicht mehr als maßgeblich für die erbschaftsteuerliche Verschonung ansieht, sollte man aber auch die Konsequenzen in der Gewerbesteuer ziehen. Nach dem geltenden Recht (§ 5 GewStG) gilt als Gewerbeertrag, der der Gewerbesteuer unterworfen wird, „der nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes oder des Körperschaftsteuergesetzes zu ermittelnde Gewinn aus dem Gewerbebetrieb“. Dies hat zur Folge, dass der Gewinn einer Kapitalgesellschaft oder einer GmbH & Co. KG in vollem Umfang der Gewerbesteuerpflicht unterliegt, weil die Einkünfte kraft der Rechtsform des Vermieters als Einkünfte aus Gewerbebetrieb gelten. Durch die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG werden die Einkünfte lediglich von der Gewerbesteuer befreit, wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Diese Voraussetzung ist jedoch nicht mehr erfüllt, wenn die Gesellschaft beispielsweise Strom produziert und vermarktet. Durch die Rechtsprechung wird die Regelung aufgrund ihrer systematischen Funktion als Ausnahme sehr eng ausgelegt. Eine gesetzliche Erweiterung der Ausnahme ist aus europarechtlichen Gründen nicht zu erwarten.
Vorschlag für eine Steuerrechtsvereinfachung In Anlehnung an die Änderung der Erbschaftsteuer wäre es daher konsequent, der Gewerbesteuer nur die Einkünfte aus einer „originär“ gewerblichen Tätigkeit zu unterwerfen. § 7 GewStG sollte daher lauten: „Gewerbeertrag ist der nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes oder des Körperschaftsteuergesetzes zu ermittelnde Gewinn aus Gewerbebetrieb, soweit er aus einer gewerblichen Tätigkeit im Sinne des § 15 Abs. 1 i.V. mit Abs. 2 EStG stammt.“ Die Regelung über die Abfärbung der gewerblichen Einkünfte bei einer Personengesellschaft und die Prägung durch die Rechtsform in § 15 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 EStG sowie die Regelung des § 8 Abs. 2 KStG sollten für die Gewerbesteuer keine Geltung haben. § 8 Abs. 2 KStG könnte entfallen. Dadurch wäre die Regelung über die erweiterte Kürzung überflüssig, so dass die Rechtslage spürbar vereinfacht würde.
Autor: Hans-Joachim Beck, VRiFG a. D.
