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Erläuterung in der Vorjahresabrechnung ist ausreichend
Verteilerschlüssel des Vorjahres
07.08.2015 (GE 13/2015, S. 823) Eine Betriebskostenabrechnung mit aus sich heraus nicht selbsterklärenden Verteilerschlüsseln ist dennoch formell wirksam, wenn dem Mieter die Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres nachvollziehbar erläutert worden sind. Der Mieter kann sich dann nicht auf einen nicht nachvollziehbaren Verteilerschlüssel in einer späteren Abrechnung berufen.
Der Fall: Die Parteien streiten um eine Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskostenabrechnung für 2012 ergab eine Nachforderung des Vermieters. Im Zahlungsrechtsstreit berief sich die Mieterin darauf, dass die Abrechnung formell unwirksam sei, weil es an einer Erläuterung des Verteilerschlüssels fehle. Die in der Betriebskostenübersicht aufgeführten Verteilerschlüssel erklärten sich nicht von selbst, weil sie lediglich aus einer Zahlenkombination bestünden.
Das Urteil: Das AG Schöneberg verurteilte die Mieterin zur Zahlung der Betriebskostennachforderung. Die Betriebskostenabrechnung sei formell wirksam. Zwar erklärten sich die Verteilerschlüssel nicht von selbst, weil sie in der Tat lediglich aus einer Zahlenkombination bestünden. Es sei jedoch unstreitig, dass die Mieterin in den Vorjahren die Erläuterungen der angewandten Verteilungsschlüssel erhalten habe. Damit sei sie bei Zugang der Abrechnung 2012 auch ohne Weiteres in der Lage gewesen, durch Rückgriff auf die Abrechnung 2011 zu ermitteln, nach welchem Schlüssel die Betriebskosten verteilt werden.
Zur Begründung beruft sich das Gericht auf die Entscheidung des BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261. In dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof folgenden Leitsatz formuliert: „Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.“
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 863 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Das AG Schöneberg verurteilte die Mieterin zur Zahlung der Betriebskostennachforderung. Die Betriebskostenabrechnung sei formell wirksam. Zwar erklärten sich die Verteilerschlüssel nicht von selbst, weil sie in der Tat lediglich aus einer Zahlenkombination bestünden. Es sei jedoch unstreitig, dass die Mieterin in den Vorjahren die Erläuterungen der angewandten Verteilungsschlüssel erhalten habe. Damit sei sie bei Zugang der Abrechnung 2012 auch ohne Weiteres in der Lage gewesen, durch Rückgriff auf die Abrechnung 2011 zu ermitteln, nach welchem Schlüssel die Betriebskosten verteilt werden.
Zur Begründung beruft sich das Gericht auf die Entscheidung des BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261. In dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof folgenden Leitsatz formuliert: „Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.“
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 863 und in unserer Datenbank)
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