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Darlegung von Energieeinsparung und Abzug fälliger Reparaturkosten bei fehlendem Bezug erforderlich
Erläuterung der Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
22.07.2015 (GE 12/2015, S. 758) Die Verfahren zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter und eine spätere Mieterhöhung sind getrennt; wenn die spätere Mieterhöhung nicht auf die frühere Modernisierungsankündigung Bezug nimmt, ist eine erneute Darlegung erforderlich, warum es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt.
Der Fall: Die Mieter verlangten Instandsetzung der Fenster; der Vermieter kündigte an, zur Energieeinsparung die Fenster im Rahmen einer Modernisierung austauschen zu wollen. Auf Hinweis des Landgerichts Berlin erklärten die Mieter die Zustimmung zur Modernisierung. Nach Abschluss der Arbeiten verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung auf der Grundlage von Modernisierungskosten von 8.984,61 €, wovon er Instandhaltungskosten in Höhe von 273,70 € abzog. Die Mieter zahlten den Erhöhungsbetrag nicht und beriefen sich u. a. darauf, dass die (fiktiven) Instandsetzungskosten erheblich höher gewesen wären.
Das Urteil: Mit Urteil vom 14. April 2015 wies das Amtsgericht Köpenick die Zahlungsklage des Vermieters ab. Die Mieterhöhung sei schon deshalb unwirksam, weil nicht angegeben worden sei, warum es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierung im Sinne des § 559 BGB gehandelt habe. Ein möglicher Energieeinsparungseffekt sei nicht plausibel dargelegt; auch sei nicht klargestellt worden, ob die eingebauten Fenster den in der Modernisierungsankündigung beschriebenen Fenstern entsprochen hätten. Der Abzugsbetrag für die Instandsetzungskosten sei nicht dargelegt, was nach den Feststellungen im Ortstermin des vorangegangenen Verfahrens und dem von den Mietern vorgelegten Kostenangebot erforderlich gewesen wäre.
Anmerkung der Redaktion: Die Mieterhöhungserklärung war hinsichtlich des Abzugs der (fiktiven) Instandsetzungskosten zwar formell wirksam, weil dafür eine Erläuterung nicht erforderlich ist (LG Berlin, GE 2014, 747). Materiell war sie jedoch unbegründet, weil erheblich höhere abzuziehende Instandsetzungskosten zumindest wahrscheinlich waren und der Vermieter dazu im Rechtsstreit nichts vorgetragen hatte. Der Unterschied zwischen der formellen und der materiellen Wirksamkeit ist ähnlich wie bei der Betriebskostenabrechnung von großer Bedeutung: Eine formell unwirksame Erklärung ist nichtig und kann nicht durch spätere Ergänzungen geheilt werden; sie muss mit Wirkung für die Zukunft neu vorgenommen werden. Anders ist es bei der materiellen unwirksamen Erklärung; sie kann durch zusätzliche Begründung (rückwirkend) wirksam werden.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 795 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Mit Urteil vom 14. April 2015 wies das Amtsgericht Köpenick die Zahlungsklage des Vermieters ab. Die Mieterhöhung sei schon deshalb unwirksam, weil nicht angegeben worden sei, warum es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierung im Sinne des § 559 BGB gehandelt habe. Ein möglicher Energieeinsparungseffekt sei nicht plausibel dargelegt; auch sei nicht klargestellt worden, ob die eingebauten Fenster den in der Modernisierungsankündigung beschriebenen Fenstern entsprochen hätten. Der Abzugsbetrag für die Instandsetzungskosten sei nicht dargelegt, was nach den Feststellungen im Ortstermin des vorangegangenen Verfahrens und dem von den Mietern vorgelegten Kostenangebot erforderlich gewesen wäre.
Anmerkung der Redaktion: Die Mieterhöhungserklärung war hinsichtlich des Abzugs der (fiktiven) Instandsetzungskosten zwar formell wirksam, weil dafür eine Erläuterung nicht erforderlich ist (LG Berlin, GE 2014, 747). Materiell war sie jedoch unbegründet, weil erheblich höhere abzuziehende Instandsetzungskosten zumindest wahrscheinlich waren und der Vermieter dazu im Rechtsstreit nichts vorgetragen hatte. Der Unterschied zwischen der formellen und der materiellen Wirksamkeit ist ähnlich wie bei der Betriebskostenabrechnung von großer Bedeutung: Eine formell unwirksame Erklärung ist nichtig und kann nicht durch spätere Ergänzungen geheilt werden; sie muss mit Wirkung für die Zukunft neu vorgenommen werden. Anders ist es bei der materiellen unwirksamen Erklärung; sie kann durch zusätzliche Begründung (rückwirkend) wirksam werden.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 795 und in unserer Datenbank)
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