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Das Mietenkonzept 2001
28.11.2000 (GE 21/2000, 1424) Die Vorlage zum Mietenkonzept 2001 wurde am 12. September 2000 vom Senat und am 27. September 2000 vom Hauptausschuß des Parlaments zustimmend zur Kenntnis genommen. Damit können die hierin enthaltenen Regelungen zur Begrenzung förderungsbedingter Mietsteigerungen und zum Abbau von Mietungerechtigkeiten im sozialen Wohnungsbau (Erster Förderungsweg) auch im nächsten Jahr greifen. Das Mietenkonzept 2001 setzt damit die bereits erfolgreich mit den Mietenkonzepten 1999 und 2000 durchgeführten Einzelmaßnahmen fort, entwickelt diese jedoch aufgrund der zwischenzeitlich gewonnenen Erfahrungen und der stattgefundenen Mietpreisentwicklung weiter.
Der Überblick
Die Maßnahmen des Mietenkonzeptes 2001 stellen sicher, daß im nächsten Jahr
– rd. zwei Drittel der Haushalte in Sozialwohnungen keine förderungbedingte Mieterhöhung erhalten,
– in den rd. 118.000 Wohnungen der älteren Wohnungsbestände, die bis einschl. Wohnungsbauprogramm (WP) 1971 gefördert wurden, grundsätzlich auf förderungsbedingte Mieterhöhungen verzichtet wird,
– dies ebenfalls für rd. 18.400 Sozialwohnungen gilt, die in den WP 1972 ff. gefördert wurden und in Problemgebieten (sog. Kategorie-I-Gebiete) liegen,
– für die restlichen Sozialwohnungen dieser Förderungsjahrgänge Kappungsgrenzen eingeführt werden (8,60 DM bzw. 9,00 DM/m2 Wfl.), oberhalb derer förderungsbedingte Mietsteigerungen ausgesetzt werden,
– für die Mehrzahl (rd. 55 %) der Haushalte dieser Förderungsjahrgänge daher im nächsten Jahr keine oder nur eine geminderte Mieterhöhung durchgeführt wird,
– für bestimmte Finanzierungssonderfälle Maßnahmen getroffen werden, die Mieterhöhungen bis zu 3,24 DM/m2 Wfl./mtl. verhindern.
In das Mietpreisgefüge öffentlich geförderten Wohnungsbestandes einer Millionenstadt wie Berlin steuernd - sprich mietpreisdämpfend - einzugreifen, hat seinen Preis. Für das Mietenkonzept 2001 stehen Haushaltsmittel in Höhe von rd. 132 Mio. DM zur Verfügung. Zusammen mit den veranschlagten Kosten der Mietenkonzepte 1999 (112 Mio. DM) und 2000 (145 Mio. DM) ergibt dies in der Summe rd. 389 Mio. DM an Subventionen, die für die Gewährleistung tragbarer Sozialmieten aus dem Landeshaushalt aufgewendet wurden.
Die wichtigsten mietenpolitischen Maßnahmen des Mietenkonzeptes 2001 stellen sich wie folgt dar:
Das Mietenkonzept 2001 verzichtet bei Sozialwohnungen weiterhin auf allgemeine flächendeckende Mieterhöhungen durch Förderungsabbau im sozialen Wohnungsbau und setzt sich differenziert mit konkreten Lagen und sozialen Situationen auseinander.
Die mit dem Mietenkonzept 1999 eingeführten und im Jahr 2000 fortgeltenden Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen in Sozialwohnungen wurden aufgrund des Berliner Mietspiegels 2000 an die Gegebenheiten des Mietenmarktes angepaßt.
Die Kappungsgrenzen für weitere Mieterhöhungen im Bestand der Sozialwohnungen liegen in der einfachen Wohnlage bei einer Nettokaltmiete von 8,60 DM/m2 Wohnfläche/mtl. und in der mittleren und guten Wohnlage bei 9 DM/m2 Wohnfläche/mtl. Also immer da, wo Mieten in Sozialwohnungen bereits über den am Mietspiegel orientierten Kappungsgrenzen liegen, wird es grundsätzlich keine förderungsbedingten Mieterhöhungen geben.
Ebenso wird in Großsiedlungen und Wohnkomplexen des sozialen Wohnungsbaus, in denen aufgrund schwieriger Sozialstruktur bereits die Fehlbelegungsabgabe und die Belegungsbindungen entfallen sind, auf förderungsbedingte Mietsteigerungen grundsätzlich verzichtet.
Das Mietenkonzept 2001 schützt somit durch die genannten und nachfolgend im einzelnen erläuterten Maßnahmen weiterhin die Mieter von Sozialwohnungen vor undifferenzierten und übermäßigen Mieterhöhungen.
1. Ausgangslage und Begründung des Handlungsbedarfs
Der aktuelle Handlungsbedarf als Begründung für die Notwendigkeit, auch im nächsten Jahr ein Mietenkonzept für den sozialen Wohnungsbau zu erstellen und umzusetzen, resultiert im wesentlichen aus der - verglichen mit der Entwicklung der Nettoeinkommen und Lebenshaltungskosten - überproportionalen Mietentwicklung der letzten Jahre. Von Ende 1991 bis Ende 1999 sind die Nettokaltmieten vor allem durch Förderungskürzungen um 41,1 %, die Bruttokaltmieten um 40,1 % und die Bruttowarmmieten um 32,3 % gestiegen. Die Nettoeinkommen aller privaten Haushalte in den westlichen Bezirken (hier befinden sich bis auf rd. 12.000 WE, die im Ostteil der Stadt liegen, die allermeisten Sozialwohnungen) stiegen demgegenüber lediglich um 8,6 % (bis einschl. 2000 um 10,4 %) an, und auch für die Lebenshaltung ist seitdem ein Anstieg von lediglich 15,1 % (bis einschl. 2000 um 16,1 %) zu beobachten. Die Steigerung der Nettokaltmieten hat die Entwicklung der Nettoeinkommen somit um mindestens das Vierfache und die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten um mehr als das Zweieinhalbfache übertroffen.
Die Entwicklung des im wesentlichen für die Erhöhung der Nettokaltmieten ursächlichen Förderungsabbaus zeigt folgende Tabelle:
Angaben in DM /m2 Wohnfläche/mtl.
Jahr WP bis 1971
1991 — 0,20
1992 0,50 0,50
1993 — 0,20
1994 0,30 0,30
1995 — 0,25
1996 0,50 0,50
1997 — 0,25
1998 0,30 0,30
1999 0,25* 0,25*
2000 — 0,25*
* = vorbehaltlich des Erreichens oder Überschreitens der Kappungsgrenze gemäß Mietenkonzept 1999 und 2000 (bei Lage in Kategorie-I-Gebieten: seit 1999 im Rahmen der Mietenkonzepte grundsätzlich keine Mieterhöhung)
Die Nettokaltmieten sind somit vor allem durch den Förderungsabbau in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Teilweise liegen die Sozialmieten bereits über den ortsüblichen Vergleichsmieten für nichtpreisgebundene Wohnungen. Erschwerend kommt hinzu, daß sich vor allem aus der Förderungssystematik im Bereich des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderungsweg) heraus nicht unerhebliche Unterschiede in der Höhe der Sozialmieten ergeben, die grundsätzlich nicht mit einem unterschiedlichen Wohnwert der Wohnungen einhergehen.
Die Höhe der Nettokaltmieten, aber auch der kalten und warmen Betriebskosten im sozialen Wohnungsbau führt dazu, daß die Höhe der Gesamtbelastung für den berechtigten Personenkreis nur noch schwer zu tragen ist.
Um hier genauere Erkenntnisse zu gewinnen und diese im Rahmen der Umsetzung der Mietenkonzepte jeweils fortschreiben zu können, wurde die Investitionsbank Berlin (IBB) bereits mit den Mietenkonzepten 1999 und 2000 beauftragt, vertiefte Untersuchungen über die Mietenstruktur im sozialen Wohnungsbau durchzuführen. Erhoben wurden die Durchschnittsmieten sowie die kalten und warmen Betriebskosten je Wirtschaftseinheit bei allen Eigentümern im sozialen Wohnungsbau. Hiernach ergibt sich folgende Verteilung der Nettokaltmieten - gegliedert nach Förderungstypen - für insgesamt rd. 191.700 geförderte Wohnungen (siehe Tabelle Seite 1428)).
2. Mit den Mietenkonzepten 1999 und 2000 eingeleitete Maßnahmen
2.1 Vertiefte Untersuchungen über die Mietenstruktur durch die IBB
Die IBB wurde bereits im Zuge der Umsetzung des Mietenkonzeptes 1999 durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beauftragt, eine Erhebung der Durchschnittsmieten und der kalten und warmen Betriebskosten je Wirtschaftseinheit bei allen Eigentümern im sozialen Wohnungsbau (Erster Förderungsweg) durchzuführen und diese regelmäßig fortzuschreiben. Das Ziel dieser Maßnahme ist es, durch die Analyse der ermittelten Daten die Mieten objektscharf zu bestimmen. Bei Mieten, die über dem vergleichbaren Mietenniveau freifinanzierter Wohnungen liegen, soll die Investitionsbank Berlin im Zusammenwirken mit den Eigentümern Maßnahmen ergreifen, die auf eine Abschwächung der Mietspitzen zielen. Dabei wurde vor allem an die Umfinanzierung des Kapitals, freiwillige Ansatzverzichte durch die Eigentümer und Zusammenlegung von Wirtschaftseinheiten zur Nivellierung von Mietpreisunterschieden gedacht.
Der IBB lagen im April 2000 Mietdaten für insgesamt ca. 191.700 geförderte Wohnungen zum Stichtag 31. Dezember 1999 vor. Nach den vorliegenden Angaben der Eigentümer zu Miethöhen zeigt sich die folgende Verteilung der Nettokaltmieten, gegliedert nach Förderungstypen (Verteilung zum Stichtag 31. Dezember 1999, siehe Tabelle Seite 1428).
Über alle Wohnungsbauprogrammjahre betrachtet, liegen 78 % der Wohnungen im Bereich zwischen 6,51 und 9,50 DM/m2 mtl. Bei den Wohnungsbauprogrammjahren 1949 bis 1968 weisen rund drei Viertel der Sozialwohnungen eine Nettokaltmiete zwischen 5,51 und 8,50 DM/m2 mtl. auf. In den Wohnungsbauprogrammjahren 1969 bis 1971 liegt bei ca. drei Viertel der Sozialwohnungen die Miethöhe zwischen 6,51 und 8,50 DM/m2 mtl. Bei den neueren Sozialwohnungen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 liegt der Schwerpunkt (drei Viertel der Wohnungen) schließlich zwischen 7,51 und 9,00 DM/m2 mtl. Insgesamt zeigt sich, daß die durchschnittliche Nettokaltmiete mit dem Bewilligungszeitpunkt tendenziell korrespondiert und bei neueren Sozialwohnungen auch eine Stauchung in der Mietpreisverteilung ersichtlich ist.
2.2 Senkung der Mieten durch
Umfinanzierung des Fremdkapitals
Im Rahmen der Mietenkonzepte 1999 und 2000 wurde auch angestrebt, daß im Zusammenwirken mit den Eigentümern u. a. durch Umfinanzierung von Fremdmitteln auf günstigere Zinssätze (Konditionsanpassungen) und durch Umstellung auf das Restkapital die erreichten Einsparungen an Kapitalkosten zur Kürzung der Förderungsmittel und gleichzeitig zur Senkung der Mietbelastung für bestimmte Objekte verwendet werden. Die Investitionsbank Berlin hat die Eigentümer ebenfalls auf diese Möglichkeit zur Abschwächung von Mietspitzen im Bestand des sozialen Wohnungsbaus hingewiesen.
Die Nutzung dieser Möglichkeit zielt darauf, daß sehr hohe Mieten, insbesondere in Problemgebieten, gesenkt werden und damit eingetretene Vermietungsprobleme und Wohnungsleerstände verringert bzw. vermieden werden.
Die Investitionsbank Berlin prüft bei jedem vorliegenden Einzelfall gesondert, ob und in welcher Höhe die aus dieser Maßnahme resultierenden Einsparungen an Förderungsmitteln zur Senkung hoher Kostenmieten eingesetzt werden können.
Im Zusammenwirken der Investitionsbank Berlin mit dem jeweiligen Eigentümer werden dabei folgende Rahmendaten der Einzelfallentscheidung zugrunde gelegt:
— die Höhe der Kostenmiete,
— die ortsübliche Vergleichsmiete,
— die als erzielbar ermittelte Miete im jeweiligen Objekt,
— der vorhandene Leerstand oder ausgesprochene Kündigungen von Mietern,
— die Lage der Objekte in problematischen Gebieten der Kategorie I des „Maßnahmenprogramms zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen“ oder in sonstigen Stadtlagen und
— die Höhe des Einsparungspotentials.
Per 30. Juni 2000 wurden 157 Umfinanzierungen für 9.700 Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus vorgenommen. Die aus der Umfinanzierung möglichen Mietsenkungen variieren zwischen 0,07 und 4,87 DM/m2 mtl. Die durchschnittliche Mietsenkung lag bei ca. 1,30 DM/m2 mtl.
Insgesamt wurden Verzichte (= Mietsenkung) in Höhe von 100,8 Mio. DM ausgesprochen. Die Einsparungen für das Land Berlin beliefen sich auf 115,9 Mio. DM. Weitere 31 Vermieteranträge für ca. 1.470 Wohnungen zu Umfinanzierungen lagen der Investitionsbank Berlin zu diesem Zeitpunkt vor; mit weiteren Anträgen kann gerechnet werden.
2.3 Weitere Maßnahmen
Es wurden die nachstehend aufgeführten weiteren Maßnahmen im Rahmen der Mietenkonzepte 1999 und 2000 durchgeführt, die - z. T. modifiziert - mit dem Mietenkonzept 2001 fortgeführt werden:
— Einführung von Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen aller Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderungsweg),
— Aussetzung von Mieterhöhungen in den 16 Gebieten der Kategorie I (vgl. Übersicht Seite 1434) des „Maßnahmenprogramms zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen“,
— Bewilligung von Sonderaufwendungszuschüssen für Wohnungen der Wohnungsbauprogramme 1967 bis 1971 für weitere zwei Jahre,
— Maßnahmen zur Vermeidung von Härtefällen bei Auslaufen der Aufwendungszuschüsse für familiengerechte Wohnungen und Ermittlung von Sozialwohnungen mit übermäßig hohen Nettokaltmieten über 12,50 DM/m2 mtl. zur befristeten Freistellung von den Belegungsbindungen (nach Prüfung der Zulässigkeit, wegen nicht korrigierbarer Ansprüche Dritter, erfolgloser Einwirkung der Investitionsbank Berlin und nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten zur Senkung der Miete im Rahmen der Förderungssystematik).
3. Maßnahmen des Mietenkonzeptes 2001 im einzelnen
3.1 Keine Mieterhöhungen bei baudarlehensgeförderten Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre bis 1968 und bei annuitätsgeförderten Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre 1969 bis 1971
Hier wurde insbesondere unter dem Aspekt der Mietengerechtigkeit im sozialen Wohnungsbau berücksichtigt, daß zumindest die älteren Wohnungen oftmals eine schlechtere Qualität und teilweise auch eine Minderausstattung (ohne Sammelheizung) als die neueren Sozialwohnungen aufweisen. Niedrigere Mieten in diesen älteren Sozialwohnungsbeständen entsprechen daher in der Regel auch dem niedrigeren Wohnwert der Wohnungen. Derartige qualitätsorientierte Preisstrukturen weist auch die Berliner Mietspiegelwertetabelle 2000 für die westlichen Bezirke für nichtpreisgebundene Wohnungen der entsprechenden Baujahre im Verhältnis zu anderen Bezugsfertigkeitsklassen aus. Es wurde daher die bereits mit dem Mietenkonzept 2000 getroffene Entscheidung, bei diesen Objekten gänzlich auf Zinsanhebungen für die baudarlehensgeförderten Objekte bzw. Subventionskürzungen für die annuitätshilfegeförderten Wohnungen zu verzichten, erneuert.
3.2 Fortschreibung der Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 im sozialen Wohnungsbau
Das Mietenkonzept 1999 hat für das Jahr 1999 für förderungsbedingte Mieterhöhungen im Sozialwohnungsbestand am Mietspiegel orientierte Kappungsgrenzen eingeführt. Mit diesen im Grundsatz marktorientierten Kappungsgrenzen wurde im Jahr 1999 verhindert, daß die Sozialmieten erstmals oder weiter über das Mietenniveau der freifinanzierten Wohnungen steigen. Das System der Kappungsgrenzen für Sozialwohnungen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 wurde im Rahmen des Mietenkonzepts 2000 unverändert beibehalten.
Als Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen galten im Jahr 1999 und 2000 für die Wohnungsbestände ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 folgende Werte:
einfache Wohnlage 8,35 DM/m2 mtl.
mittlere Wohnlage 8,85 DM/m2 mtl.
gute Wohnlage 9,35 DM/m2 mtl.
Mit der Herausgabe des Berliner Mietspiegels 2000 hat sich die Situation geändert, und es müssen die Kappungsgrenzen der Mietenentwicklung im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand angepaßt werden. Der Berliner Mietspiegel 2000 bildet erstmals die ortsüblichen Vergleichsmieten für nichtpreisgebundene Wohnungen in Gesamt-Berlin ab. Allerdings gibt es dennoch gesonderte Mietspiegeltabellen für die westlichen und östlichen Bezirke. Da sich ca. 93 % der Sozialwohnungen in den westlichen Bezirken befinden, kann die Ableitung von entsprechenden Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen nur aufgrund der Mietspiegeltabelle für die westlichen Bezirke erfolgen.
In der Mietspiegeltabelle für die westlichen Bezirke werden in der Bezugsfertigkeitsklasse 1973 bis 1983 in der einfachen Wohnlage nach Wohnungsgröße gestaffelt Mittelwerte von 10,50/9,17/9,53 und 8,58 DM/m2 mtl. ausgewiesen. Im sozialen Wohnungsbau kann aus berechnungsrechtlichen Gründen des Kostenmietsystems nur mit einem einheitlichen Wert für alle Wohnungsgrößen operiert werden. Um zu vermeiden, daß die Sozialmieten weiter über die Mieten des nicht preisgebundenen Wohnungsbaus steigen, wurde ein Wert von 8,60 DM/m2 mtl. als Kappungsgrenze für förderungsbedingte Mieterhöhungen für Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre ab 1972 gewählt. Bei diesem Wert kann grundsätzlich kein Mieter behaupten, seine Miete im sozialen Wohnungsbau (Erster Förderungsweg) steigt durch die förderungsbedingte Mieterhöhung über bzw. weiter über die ortsübliche Vergleichsmiete (in Form der Mietspiegel-Mittelwerte) an. Eine höhere Kappungsgrenze in der einfachen Wohnlage ist unter dem Aspekt der sozialen Vertretbarkeit nicht akzeptabel.
Die Kappungsgrenzen für die mittlere und gute Wohnlage können nicht aus dem Mietspiegel abgeleitet werden, weil Nettokaltmieten von 12,30 DM/m2 mtl. und darüber für Sozialmieter absolut untragbar sind. Als Kappungsgrenze für die mittlere und gute Wohnlage wurde daher die noch vertretbar zu bewertende Nettokaltmiete für einkommensschwächere Haushalte von 9,00 DM/m2 mtl. gewählt. Gegenüber der bisherigen Kappungsgrenze in der mittleren Wohnlage (8,85 DM/m2 mtl.) tritt somit eine moderate Steigerung um 0,15 DM/m2 mtl. ein. Die Kappungsgrenze für Sozialwohnungen in guter Wohnlage wird dagegen gegenüber der bisherigen Kappungsgrenze (9,35 DM/m2 mtl.) um 0,35 DM/m2 mtl. abgesenkt. Die Kappungsgrenze von 9,00 DM/m2 mtl. entspricht auch der Einstiegsnettokaltmiete in guter Wohnlage für sozialwohnungsberechtigte Haushalte bei den in Rahmen der einkommensorientierten Förderung erstellten Wohnungen.
Auch eine weitergehende Differenzierung nach Bezugsfertigkeit ist nicht angezeigt, weil im Mietspiegel in den Bezugsfertigkeitsklassen 1984 bis 1990 und 1991 bis 1998 lediglich Mittelwerte von 12,76 DM/m2 mtl. und darüber ausgewiesen werden.
Vor dem Hintergrund, daß die Nettohaushaltseinkommen in den letzten Jahren in den westlichen Bezirken leicht gestiegen sind und die Änderung des Wohngeldgesetzes zu verbesserten Leistungen ab 2001 in den westlichen Bezirken führt, ist diese Erhöhung der Kappungsgrenzen vertretbar.
Die Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen im Jahr 2001 stellen sich für Wohnungen der Wohnungsbauprogramme ab 1972 wie folgt dar:
einfache Wohnlage 8,60 DM/m2 mtl.
und
mittlere und gute
Wohnlage 9,00 DM/m2 mtl.
3.3 Fortführung des gebietsorientierten Aussetzens von förderungsbedingten Mieterhöhungen
Im Rahmen der Mietenkonzepte 1999 und 2000 wurden die Sozialwohnungen in den Gebieten der Kategorie I des „Maßnahmenprogramms zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen“ gänzlich von förderungsbedingten Mieterhöhungen ausgenommen. Damit sind die bereits eingeleiteten Maßnahmen (Freistellung von Belegungsbindungen und Aussetzen der Fehlbelegungsabgabe) in diesen festgelegten Problemgebieten und Wohnkomplexen des sozialen Wohnungsbaus sinnvoll ergänzt worden. Daneben wurde vermieden, daß weitere Mieterhöhungen den Zielen der Stabilisierung der Mieterstruktur entgegenwirken. Die Nettokaltmiete in diesen problematischen Gebieten (Kategorie-I-Gebiete) liegt laut den Erhebungsdaten der IBB mit Stichtag 31. Dezember 1999 bei 8,23 DM/m2 mtl. und damit durchschnittlich bereits 0,27 DM/m2 über dem Gesamtdurchschnitt aller Sozialwohnungen.
Es ist vorgesehen, daß das „Maßnahmenprogramm zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen“ verlängert wird. Seit der Erarbeitung der Mietenkonzepte 1999 und 2000 hat sich die Situation in diesen Problemgebieten nur leicht verbessert, so daß auch für das Jahr 2001 auf Förderungskürzungen verzichtet werden soll.
In den Gebieten der Kategorie I des Maßnahmenprogramms befinden sich nach dem aktuellen Stand 18.380 Sozialwohnungen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972, bei denen im Jahr 2001 keine planmäßige Förderungskürzung stattfinden soll.
Auswirkungen auf den Sozialwohnungsbestand ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972
Durch die Maßnahmen der Einführung der Kappungsgrenzen und der gebietsspezifischen Aussetzung von förderungsbedingten Mieterhöhungen ergeben sich im Jahr 2001 voraussichtlich folgende Auswirkungen:
Von ca. 136.300 Wohneinheiten ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 erhalten
— ca. 60.100 Wohneinheiten eine förderungsbedingte Mieterhöhung von 0,25 DM/m2 mtl.,
— ca. 23.900 Wohneinheiten eine förderungsbedingte Mieterhöhung unter 0,25 DM/m2 mtl. und
— ca. 52.300 Wohneinheiten keine förderungsbedingte Mieterhöhung (davon 33.900 Wohnungen, weil sie die Kappungsgrenzen erreicht haben und 18.400 Wohnungen, weil sie in problematischen Gebieten der Kategorie I des Maßnahmenprogramms liegen).
3.4 Weitergewährung von Sonderaufwendungszuschüssen für Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre 1967 bis 1971
Die Weitergewährung der Sonderaufwendungszuschüsse für die Jahre 2001 und 2002 ist für 27 Objekte mit 4.062 Wohnungen notwendig; ansonsten hätten die Mieter ab 1. Januar 2001 mit z. T. erheblichen Mietsteigerungen rechnen müssen.
3.5 Weitergewährung von Aufwendungszuschüssen zur Vermeidung zinsanpassungsbedingter Mieterhöhungen
Bei öffentlich geförderten Mietwohnungen sind Anfang der 80er Jahre für die Finanzierung der Objekte am Kapitalmarkt vielfach die damals üblichen zehnjährigen Zinsbindungsfristen bei Nominalzinssätzen von etwa 6,5 % vereinbart worden. Nach Ablauf dieser Zinsfestschreibungsfristen Anfang der 90er Jahre mußten die Laufzeiten der Darlehen zu kapitalmarktüblichen Konditionen verlängert werden. Die Konditionen dieser Mittel lagen seinerzeit deutlich über den ursprünglich vereinbarten Nominalzinssätzen, teilweise bis zu 2,5 % oder 3 %. Hieraus haben sich in Einzelfällen für die betroffenen Mieterhaushalte erhebliche Mietsteigerungen auch im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau ergeben. Die in dieser Hochzinsphase vereinbarten Zinsbindungsfristen sind verbindlich; die Eigentümer können eine Umfinanzierung auf die derzeitig anhaltenden niedrigeren Zinssätze von den Kapitalgebern nicht fordern. Gleichwohl hat die Investitionsbank Berlin die betroffenen Eigentümer gebeten, sich über die Möglichkeit von Kündigungen vor Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes unter Berücksichtigung eines Vorfälligkeitsentgeltes beraten zu lassen, um einen Beitrag zur Senkung der öffentlichen Subventionen zu leisten.
Zur Begrenzung zinsanpassungsbedingter Mieterhöhungen hat der Senat vom 1. Juli 1990 an bis vorerst 31. Dezember 1999 Aufwendungszuschüsse eingesetzt. Die Härteregelung zur Kappung zinsanpassungsbedingter Mieterhöhungen im Sozialwohnungsbestand sah bisher eine Kappungsgrenze von 10,00 DM/m2 Wohnfläche mtl. (Netto-Kaltmiete ohne alle Betriebskosten) vor.
Zur Vermeidung von Mieterhöhungen bis 3,24 DM/m2 mtl. und der weiteren Steigerung der Mieten über die ortsüblichen Vergleichsmieten für die betroffenen Wohnungen in derzeit elf Objekten mit 325 Wohnungen werden diese Aufwendungszuschüsse weitergezahlt, sofern zuvor sämtliche eigenen Möglichkeiten des Eigentümers im Hinblick auf Kapitalkostensenkungen (Umfinanzierungen/Umstellung auf das Restkapital) ausgeschöpft wurden.
3.6 Fortführung von weiteren Maßnahmen zur Reduzierung von Mietpreisspitzen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderungsweg)
Die IBB ist beauftragt, die mit dem Mietenkonzept 1999 eingeleiteten Maßnahmen und den Mietenkonzepten 2000 und 2001 fortgeführten Maßnahmen fortlaufend umzusetzen. Das Ziel der Umsetzung der Mietenkonzepte soll es weiterhin sein, die Strategie der Senkung von Mietpreisspitzen und Nivellierung förderungsbedingter Mietpreisunterschiede im sozialen Wohnungsbau zu verfolgen.
Die IBB wird gegenüber den Vermietern ihre Bemühungen darauf richten, daß die mit den Mietenkonzepten angedachten Maßnahmen auch genutzt werden. Insbesondere bei noch sehr hohen Mieten im sozialen Wohnungsbau soll die IBB die Rechtsmäßigkeit der Miete prüfen und bei Vorliegen einer korrekten Miete weitere Maßnahmen zur Reduzierung der Miete (z. B. durch Umfinanzierung) im Zusammenwirken mit dem Vermieter ausschöpfen.
4. Zusammenfassung der Auswirkungen auf förderungsbedingte Mietsteigerungen aus den vorgenannten Maßnahmen im Rahmen des Mietenkonzepts 2001
Die bisherigen Mietenkonzepte haben entscheidend dazu beigetragen, daß das durchschnittliche Mietenniveau im sozialen Wohnungsbau Berlins (Nettokaltmieten) von 8,12 DM/m2 Wohnfläche/mtl. Ende 1998 auf derzeit 7,96 DM/m2 Wohnfläche/mtl. gesenkt werden konnte. Diese Entwicklung wird weitergehen und durch das Mietenkonzept 2001 maßgeblich unterstützt. Durch die vorgenannten Maßnahmen treten im Jahr 2001 folgende Wirkungen in bezug auf förderungsbedingte Mieterhöhungen für Mietwohnungen im Bestand des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderungsweg) ein: ca. 118.000 Wohneinheiten1) der Wohnungsbauprogrammjahre bis 1971, die sich noch im Jahr 2001 in der Belegungs- und Preisbindung befinden, erhalten grundsätzlich keine förderungsbedingten Mieterhöhungen.
Durch die Einführung der Kappungsgrenzen und der gebietsspezifischen Aussetzung von förderungsbedingten Mieterhöhungen ergeben sich im Jahr 2001 voraussichtlich folgende Auswirkungen:
Von ca. 136.300 Wohneinheiten ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 erhalten
— ca. 60.100 Wohneinheiten eine förderungsbedingte Mieterhöhung von 0,25 DM/m2 mtl.,
— ca. 23.900 Wohneinheiten eine förderungsbedingte Mieterhöhung unter 0,25 DM/m2 mtl. und
— ca. 52.300 Wohneinheiten keine förderungsbedingte Mieterhöhung (davon 33.900 Wohnungen, weil sie die Kappungsgrenzen erreicht haben und 18.400 Wohnungen, weil sie in problematischen Gebieten der Kategorie I des Maßnahmenprogramms liegen).
Die Gesamtzahl der durch die Beibehaltung der Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen und der gebietsorientierten Aussetzung von Mieterhöhungen begünstigten Wohneinheiten ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 beläuft sich mithin auf 76.200 Wohneinheiten.
Durch die grundsätzliche Weitergewährung von Sonderaufwendungszuschüssen für die Jahre 2001 und 2002 werden für 4.062 Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre 1967 bis 1971 zum Teil erhebliche Mieterhöhungen vermieden.
Durch Weitergewährung der Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung zinsanpassungsbedingter Mieterhöhungen können zusätzlich Mieterhöhungen bei 325 Wohnungen vermieden werden.
5. Antragstellung
Da es sich bei den zur Begrenzung der Miethöhe einzusetzenden, ergänzenden Aufwendungszuschüssen haushaltsrechtlich um Zuwendungen handelt, werden diese nur aufgrund schriftlicher Anträge der Eigentümer gewährt (§ 44 LHO). Die IBB wird daher alle Eigentümer von noch in der Mietpreis- und Belegungsbindung befindlichen Wohnobjekten auf die Möglichkeit der Beantragung von Zuschüssen zur Begrenzung förderungsbedingter Mietsteigerungen hinweisen. Die Verfügungsberechtigten sind daher aufgefordert, rechtzeitig entsprechende Anträge an die IBB zu richten.
1) Die Wohnungszahlen beinhalten auch Wohnungen, die sich nicht mehr in der Förderungsphase befinden, sondern bereits in der Nachwirkungsfrist.
Die Maßnahmen des Mietenkonzeptes 2001 stellen sicher, daß im nächsten Jahr
– rd. zwei Drittel der Haushalte in Sozialwohnungen keine förderungbedingte Mieterhöhung erhalten,
– in den rd. 118.000 Wohnungen der älteren Wohnungsbestände, die bis einschl. Wohnungsbauprogramm (WP) 1971 gefördert wurden, grundsätzlich auf förderungsbedingte Mieterhöhungen verzichtet wird,
– dies ebenfalls für rd. 18.400 Sozialwohnungen gilt, die in den WP 1972 ff. gefördert wurden und in Problemgebieten (sog. Kategorie-I-Gebiete) liegen,
– für die restlichen Sozialwohnungen dieser Förderungsjahrgänge Kappungsgrenzen eingeführt werden (8,60 DM bzw. 9,00 DM/m2 Wfl.), oberhalb derer förderungsbedingte Mietsteigerungen ausgesetzt werden,
– für die Mehrzahl (rd. 55 %) der Haushalte dieser Förderungsjahrgänge daher im nächsten Jahr keine oder nur eine geminderte Mieterhöhung durchgeführt wird,
– für bestimmte Finanzierungssonderfälle Maßnahmen getroffen werden, die Mieterhöhungen bis zu 3,24 DM/m2 Wfl./mtl. verhindern.
In das Mietpreisgefüge öffentlich geförderten Wohnungsbestandes einer Millionenstadt wie Berlin steuernd - sprich mietpreisdämpfend - einzugreifen, hat seinen Preis. Für das Mietenkonzept 2001 stehen Haushaltsmittel in Höhe von rd. 132 Mio. DM zur Verfügung. Zusammen mit den veranschlagten Kosten der Mietenkonzepte 1999 (112 Mio. DM) und 2000 (145 Mio. DM) ergibt dies in der Summe rd. 389 Mio. DM an Subventionen, die für die Gewährleistung tragbarer Sozialmieten aus dem Landeshaushalt aufgewendet wurden.
Die wichtigsten mietenpolitischen Maßnahmen des Mietenkonzeptes 2001 stellen sich wie folgt dar:
Das Mietenkonzept 2001 verzichtet bei Sozialwohnungen weiterhin auf allgemeine flächendeckende Mieterhöhungen durch Förderungsabbau im sozialen Wohnungsbau und setzt sich differenziert mit konkreten Lagen und sozialen Situationen auseinander.
Die mit dem Mietenkonzept 1999 eingeführten und im Jahr 2000 fortgeltenden Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen in Sozialwohnungen wurden aufgrund des Berliner Mietspiegels 2000 an die Gegebenheiten des Mietenmarktes angepaßt.
Die Kappungsgrenzen für weitere Mieterhöhungen im Bestand der Sozialwohnungen liegen in der einfachen Wohnlage bei einer Nettokaltmiete von 8,60 DM/m2 Wohnfläche/mtl. und in der mittleren und guten Wohnlage bei 9 DM/m2 Wohnfläche/mtl. Also immer da, wo Mieten in Sozialwohnungen bereits über den am Mietspiegel orientierten Kappungsgrenzen liegen, wird es grundsätzlich keine förderungsbedingten Mieterhöhungen geben.
Ebenso wird in Großsiedlungen und Wohnkomplexen des sozialen Wohnungsbaus, in denen aufgrund schwieriger Sozialstruktur bereits die Fehlbelegungsabgabe und die Belegungsbindungen entfallen sind, auf förderungsbedingte Mietsteigerungen grundsätzlich verzichtet.
Das Mietenkonzept 2001 schützt somit durch die genannten und nachfolgend im einzelnen erläuterten Maßnahmen weiterhin die Mieter von Sozialwohnungen vor undifferenzierten und übermäßigen Mieterhöhungen.
1. Ausgangslage und Begründung des Handlungsbedarfs
Der aktuelle Handlungsbedarf als Begründung für die Notwendigkeit, auch im nächsten Jahr ein Mietenkonzept für den sozialen Wohnungsbau zu erstellen und umzusetzen, resultiert im wesentlichen aus der - verglichen mit der Entwicklung der Nettoeinkommen und Lebenshaltungskosten - überproportionalen Mietentwicklung der letzten Jahre. Von Ende 1991 bis Ende 1999 sind die Nettokaltmieten vor allem durch Förderungskürzungen um 41,1 %, die Bruttokaltmieten um 40,1 % und die Bruttowarmmieten um 32,3 % gestiegen. Die Nettoeinkommen aller privaten Haushalte in den westlichen Bezirken (hier befinden sich bis auf rd. 12.000 WE, die im Ostteil der Stadt liegen, die allermeisten Sozialwohnungen) stiegen demgegenüber lediglich um 8,6 % (bis einschl. 2000 um 10,4 %) an, und auch für die Lebenshaltung ist seitdem ein Anstieg von lediglich 15,1 % (bis einschl. 2000 um 16,1 %) zu beobachten. Die Steigerung der Nettokaltmieten hat die Entwicklung der Nettoeinkommen somit um mindestens das Vierfache und die Entwicklung der allgemeinen Lebenshaltungskosten um mehr als das Zweieinhalbfache übertroffen.
Die Entwicklung des im wesentlichen für die Erhöhung der Nettokaltmieten ursächlichen Förderungsabbaus zeigt folgende Tabelle:
Angaben in DM /m2 Wohnfläche/mtl.
Jahr WP bis 1971
1991 — 0,20
1992 0,50 0,50
1993 — 0,20
1994 0,30 0,30
1995 — 0,25
1996 0,50 0,50
1997 — 0,25
1998 0,30 0,30
1999 0,25* 0,25*
2000 — 0,25*
* = vorbehaltlich des Erreichens oder Überschreitens der Kappungsgrenze gemäß Mietenkonzept 1999 und 2000 (bei Lage in Kategorie-I-Gebieten: seit 1999 im Rahmen der Mietenkonzepte grundsätzlich keine Mieterhöhung)
Die Nettokaltmieten sind somit vor allem durch den Förderungsabbau in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Teilweise liegen die Sozialmieten bereits über den ortsüblichen Vergleichsmieten für nichtpreisgebundene Wohnungen. Erschwerend kommt hinzu, daß sich vor allem aus der Förderungssystematik im Bereich des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderungsweg) heraus nicht unerhebliche Unterschiede in der Höhe der Sozialmieten ergeben, die grundsätzlich nicht mit einem unterschiedlichen Wohnwert der Wohnungen einhergehen.
Die Höhe der Nettokaltmieten, aber auch der kalten und warmen Betriebskosten im sozialen Wohnungsbau führt dazu, daß die Höhe der Gesamtbelastung für den berechtigten Personenkreis nur noch schwer zu tragen ist.
Um hier genauere Erkenntnisse zu gewinnen und diese im Rahmen der Umsetzung der Mietenkonzepte jeweils fortschreiben zu können, wurde die Investitionsbank Berlin (IBB) bereits mit den Mietenkonzepten 1999 und 2000 beauftragt, vertiefte Untersuchungen über die Mietenstruktur im sozialen Wohnungsbau durchzuführen. Erhoben wurden die Durchschnittsmieten sowie die kalten und warmen Betriebskosten je Wirtschaftseinheit bei allen Eigentümern im sozialen Wohnungsbau. Hiernach ergibt sich folgende Verteilung der Nettokaltmieten - gegliedert nach Förderungstypen - für insgesamt rd. 191.700 geförderte Wohnungen (siehe Tabelle Seite 1428)).
2. Mit den Mietenkonzepten 1999 und 2000 eingeleitete Maßnahmen
2.1 Vertiefte Untersuchungen über die Mietenstruktur durch die IBB
Die IBB wurde bereits im Zuge der Umsetzung des Mietenkonzeptes 1999 durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beauftragt, eine Erhebung der Durchschnittsmieten und der kalten und warmen Betriebskosten je Wirtschaftseinheit bei allen Eigentümern im sozialen Wohnungsbau (Erster Förderungsweg) durchzuführen und diese regelmäßig fortzuschreiben. Das Ziel dieser Maßnahme ist es, durch die Analyse der ermittelten Daten die Mieten objektscharf zu bestimmen. Bei Mieten, die über dem vergleichbaren Mietenniveau freifinanzierter Wohnungen liegen, soll die Investitionsbank Berlin im Zusammenwirken mit den Eigentümern Maßnahmen ergreifen, die auf eine Abschwächung der Mietspitzen zielen. Dabei wurde vor allem an die Umfinanzierung des Kapitals, freiwillige Ansatzverzichte durch die Eigentümer und Zusammenlegung von Wirtschaftseinheiten zur Nivellierung von Mietpreisunterschieden gedacht.
Der IBB lagen im April 2000 Mietdaten für insgesamt ca. 191.700 geförderte Wohnungen zum Stichtag 31. Dezember 1999 vor. Nach den vorliegenden Angaben der Eigentümer zu Miethöhen zeigt sich die folgende Verteilung der Nettokaltmieten, gegliedert nach Förderungstypen (Verteilung zum Stichtag 31. Dezember 1999, siehe Tabelle Seite 1428).
Über alle Wohnungsbauprogrammjahre betrachtet, liegen 78 % der Wohnungen im Bereich zwischen 6,51 und 9,50 DM/m2 mtl. Bei den Wohnungsbauprogrammjahren 1949 bis 1968 weisen rund drei Viertel der Sozialwohnungen eine Nettokaltmiete zwischen 5,51 und 8,50 DM/m2 mtl. auf. In den Wohnungsbauprogrammjahren 1969 bis 1971 liegt bei ca. drei Viertel der Sozialwohnungen die Miethöhe zwischen 6,51 und 8,50 DM/m2 mtl. Bei den neueren Sozialwohnungen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 liegt der Schwerpunkt (drei Viertel der Wohnungen) schließlich zwischen 7,51 und 9,00 DM/m2 mtl. Insgesamt zeigt sich, daß die durchschnittliche Nettokaltmiete mit dem Bewilligungszeitpunkt tendenziell korrespondiert und bei neueren Sozialwohnungen auch eine Stauchung in der Mietpreisverteilung ersichtlich ist.
2.2 Senkung der Mieten durch
Umfinanzierung des Fremdkapitals
Im Rahmen der Mietenkonzepte 1999 und 2000 wurde auch angestrebt, daß im Zusammenwirken mit den Eigentümern u. a. durch Umfinanzierung von Fremdmitteln auf günstigere Zinssätze (Konditionsanpassungen) und durch Umstellung auf das Restkapital die erreichten Einsparungen an Kapitalkosten zur Kürzung der Förderungsmittel und gleichzeitig zur Senkung der Mietbelastung für bestimmte Objekte verwendet werden. Die Investitionsbank Berlin hat die Eigentümer ebenfalls auf diese Möglichkeit zur Abschwächung von Mietspitzen im Bestand des sozialen Wohnungsbaus hingewiesen.
Die Nutzung dieser Möglichkeit zielt darauf, daß sehr hohe Mieten, insbesondere in Problemgebieten, gesenkt werden und damit eingetretene Vermietungsprobleme und Wohnungsleerstände verringert bzw. vermieden werden.
Die Investitionsbank Berlin prüft bei jedem vorliegenden Einzelfall gesondert, ob und in welcher Höhe die aus dieser Maßnahme resultierenden Einsparungen an Förderungsmitteln zur Senkung hoher Kostenmieten eingesetzt werden können.
Im Zusammenwirken der Investitionsbank Berlin mit dem jeweiligen Eigentümer werden dabei folgende Rahmendaten der Einzelfallentscheidung zugrunde gelegt:
— die Höhe der Kostenmiete,
— die ortsübliche Vergleichsmiete,
— die als erzielbar ermittelte Miete im jeweiligen Objekt,
— der vorhandene Leerstand oder ausgesprochene Kündigungen von Mietern,
— die Lage der Objekte in problematischen Gebieten der Kategorie I des „Maßnahmenprogramms zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen“ oder in sonstigen Stadtlagen und
— die Höhe des Einsparungspotentials.
Per 30. Juni 2000 wurden 157 Umfinanzierungen für 9.700 Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus vorgenommen. Die aus der Umfinanzierung möglichen Mietsenkungen variieren zwischen 0,07 und 4,87 DM/m2 mtl. Die durchschnittliche Mietsenkung lag bei ca. 1,30 DM/m2 mtl.
Insgesamt wurden Verzichte (= Mietsenkung) in Höhe von 100,8 Mio. DM ausgesprochen. Die Einsparungen für das Land Berlin beliefen sich auf 115,9 Mio. DM. Weitere 31 Vermieteranträge für ca. 1.470 Wohnungen zu Umfinanzierungen lagen der Investitionsbank Berlin zu diesem Zeitpunkt vor; mit weiteren Anträgen kann gerechnet werden.
2.3 Weitere Maßnahmen
Es wurden die nachstehend aufgeführten weiteren Maßnahmen im Rahmen der Mietenkonzepte 1999 und 2000 durchgeführt, die - z. T. modifiziert - mit dem Mietenkonzept 2001 fortgeführt werden:
— Einführung von Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen aller Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderungsweg),
— Aussetzung von Mieterhöhungen in den 16 Gebieten der Kategorie I (vgl. Übersicht Seite 1434) des „Maßnahmenprogramms zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen“,
— Bewilligung von Sonderaufwendungszuschüssen für Wohnungen der Wohnungsbauprogramme 1967 bis 1971 für weitere zwei Jahre,
— Maßnahmen zur Vermeidung von Härtefällen bei Auslaufen der Aufwendungszuschüsse für familiengerechte Wohnungen und Ermittlung von Sozialwohnungen mit übermäßig hohen Nettokaltmieten über 12,50 DM/m2 mtl. zur befristeten Freistellung von den Belegungsbindungen (nach Prüfung der Zulässigkeit, wegen nicht korrigierbarer Ansprüche Dritter, erfolgloser Einwirkung der Investitionsbank Berlin und nach Ausschöpfung aller Möglichkeiten zur Senkung der Miete im Rahmen der Förderungssystematik).
3. Maßnahmen des Mietenkonzeptes 2001 im einzelnen
3.1 Keine Mieterhöhungen bei baudarlehensgeförderten Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre bis 1968 und bei annuitätsgeförderten Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre 1969 bis 1971
Hier wurde insbesondere unter dem Aspekt der Mietengerechtigkeit im sozialen Wohnungsbau berücksichtigt, daß zumindest die älteren Wohnungen oftmals eine schlechtere Qualität und teilweise auch eine Minderausstattung (ohne Sammelheizung) als die neueren Sozialwohnungen aufweisen. Niedrigere Mieten in diesen älteren Sozialwohnungsbeständen entsprechen daher in der Regel auch dem niedrigeren Wohnwert der Wohnungen. Derartige qualitätsorientierte Preisstrukturen weist auch die Berliner Mietspiegelwertetabelle 2000 für die westlichen Bezirke für nichtpreisgebundene Wohnungen der entsprechenden Baujahre im Verhältnis zu anderen Bezugsfertigkeitsklassen aus. Es wurde daher die bereits mit dem Mietenkonzept 2000 getroffene Entscheidung, bei diesen Objekten gänzlich auf Zinsanhebungen für die baudarlehensgeförderten Objekte bzw. Subventionskürzungen für die annuitätshilfegeförderten Wohnungen zu verzichten, erneuert.
3.2 Fortschreibung der Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 im sozialen Wohnungsbau
Das Mietenkonzept 1999 hat für das Jahr 1999 für förderungsbedingte Mieterhöhungen im Sozialwohnungsbestand am Mietspiegel orientierte Kappungsgrenzen eingeführt. Mit diesen im Grundsatz marktorientierten Kappungsgrenzen wurde im Jahr 1999 verhindert, daß die Sozialmieten erstmals oder weiter über das Mietenniveau der freifinanzierten Wohnungen steigen. Das System der Kappungsgrenzen für Sozialwohnungen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 wurde im Rahmen des Mietenkonzepts 2000 unverändert beibehalten.
Als Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen galten im Jahr 1999 und 2000 für die Wohnungsbestände ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 folgende Werte:
einfache Wohnlage 8,35 DM/m2 mtl.
mittlere Wohnlage 8,85 DM/m2 mtl.
gute Wohnlage 9,35 DM/m2 mtl.
Mit der Herausgabe des Berliner Mietspiegels 2000 hat sich die Situation geändert, und es müssen die Kappungsgrenzen der Mietenentwicklung im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand angepaßt werden. Der Berliner Mietspiegel 2000 bildet erstmals die ortsüblichen Vergleichsmieten für nichtpreisgebundene Wohnungen in Gesamt-Berlin ab. Allerdings gibt es dennoch gesonderte Mietspiegeltabellen für die westlichen und östlichen Bezirke. Da sich ca. 93 % der Sozialwohnungen in den westlichen Bezirken befinden, kann die Ableitung von entsprechenden Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen nur aufgrund der Mietspiegeltabelle für die westlichen Bezirke erfolgen.
In der Mietspiegeltabelle für die westlichen Bezirke werden in der Bezugsfertigkeitsklasse 1973 bis 1983 in der einfachen Wohnlage nach Wohnungsgröße gestaffelt Mittelwerte von 10,50/9,17/9,53 und 8,58 DM/m2 mtl. ausgewiesen. Im sozialen Wohnungsbau kann aus berechnungsrechtlichen Gründen des Kostenmietsystems nur mit einem einheitlichen Wert für alle Wohnungsgrößen operiert werden. Um zu vermeiden, daß die Sozialmieten weiter über die Mieten des nicht preisgebundenen Wohnungsbaus steigen, wurde ein Wert von 8,60 DM/m2 mtl. als Kappungsgrenze für förderungsbedingte Mieterhöhungen für Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre ab 1972 gewählt. Bei diesem Wert kann grundsätzlich kein Mieter behaupten, seine Miete im sozialen Wohnungsbau (Erster Förderungsweg) steigt durch die förderungsbedingte Mieterhöhung über bzw. weiter über die ortsübliche Vergleichsmiete (in Form der Mietspiegel-Mittelwerte) an. Eine höhere Kappungsgrenze in der einfachen Wohnlage ist unter dem Aspekt der sozialen Vertretbarkeit nicht akzeptabel.
Die Kappungsgrenzen für die mittlere und gute Wohnlage können nicht aus dem Mietspiegel abgeleitet werden, weil Nettokaltmieten von 12,30 DM/m2 mtl. und darüber für Sozialmieter absolut untragbar sind. Als Kappungsgrenze für die mittlere und gute Wohnlage wurde daher die noch vertretbar zu bewertende Nettokaltmiete für einkommensschwächere Haushalte von 9,00 DM/m2 mtl. gewählt. Gegenüber der bisherigen Kappungsgrenze in der mittleren Wohnlage (8,85 DM/m2 mtl.) tritt somit eine moderate Steigerung um 0,15 DM/m2 mtl. ein. Die Kappungsgrenze für Sozialwohnungen in guter Wohnlage wird dagegen gegenüber der bisherigen Kappungsgrenze (9,35 DM/m2 mtl.) um 0,35 DM/m2 mtl. abgesenkt. Die Kappungsgrenze von 9,00 DM/m2 mtl. entspricht auch der Einstiegsnettokaltmiete in guter Wohnlage für sozialwohnungsberechtigte Haushalte bei den in Rahmen der einkommensorientierten Förderung erstellten Wohnungen.
Auch eine weitergehende Differenzierung nach Bezugsfertigkeit ist nicht angezeigt, weil im Mietspiegel in den Bezugsfertigkeitsklassen 1984 bis 1990 und 1991 bis 1998 lediglich Mittelwerte von 12,76 DM/m2 mtl. und darüber ausgewiesen werden.
Vor dem Hintergrund, daß die Nettohaushaltseinkommen in den letzten Jahren in den westlichen Bezirken leicht gestiegen sind und die Änderung des Wohngeldgesetzes zu verbesserten Leistungen ab 2001 in den westlichen Bezirken führt, ist diese Erhöhung der Kappungsgrenzen vertretbar.
Die Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen im Jahr 2001 stellen sich für Wohnungen der Wohnungsbauprogramme ab 1972 wie folgt dar:
einfache Wohnlage 8,60 DM/m2 mtl.
und
mittlere und gute
Wohnlage 9,00 DM/m2 mtl.
3.3 Fortführung des gebietsorientierten Aussetzens von förderungsbedingten Mieterhöhungen
Im Rahmen der Mietenkonzepte 1999 und 2000 wurden die Sozialwohnungen in den Gebieten der Kategorie I des „Maßnahmenprogramms zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen“ gänzlich von förderungsbedingten Mieterhöhungen ausgenommen. Damit sind die bereits eingeleiteten Maßnahmen (Freistellung von Belegungsbindungen und Aussetzen der Fehlbelegungsabgabe) in diesen festgelegten Problemgebieten und Wohnkomplexen des sozialen Wohnungsbaus sinnvoll ergänzt worden. Daneben wurde vermieden, daß weitere Mieterhöhungen den Zielen der Stabilisierung der Mieterstruktur entgegenwirken. Die Nettokaltmiete in diesen problematischen Gebieten (Kategorie-I-Gebiete) liegt laut den Erhebungsdaten der IBB mit Stichtag 31. Dezember 1999 bei 8,23 DM/m2 mtl. und damit durchschnittlich bereits 0,27 DM/m2 über dem Gesamtdurchschnitt aller Sozialwohnungen.
Es ist vorgesehen, daß das „Maßnahmenprogramm zur Sicherung und Verbesserung des Sozialgefüges im Sozialwohnungsbestand der Großsiedlungen“ verlängert wird. Seit der Erarbeitung der Mietenkonzepte 1999 und 2000 hat sich die Situation in diesen Problemgebieten nur leicht verbessert, so daß auch für das Jahr 2001 auf Förderungskürzungen verzichtet werden soll.
In den Gebieten der Kategorie I des Maßnahmenprogramms befinden sich nach dem aktuellen Stand 18.380 Sozialwohnungen ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972, bei denen im Jahr 2001 keine planmäßige Förderungskürzung stattfinden soll.
Auswirkungen auf den Sozialwohnungsbestand ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972
Durch die Maßnahmen der Einführung der Kappungsgrenzen und der gebietsspezifischen Aussetzung von förderungsbedingten Mieterhöhungen ergeben sich im Jahr 2001 voraussichtlich folgende Auswirkungen:
Von ca. 136.300 Wohneinheiten ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 erhalten
— ca. 60.100 Wohneinheiten eine förderungsbedingte Mieterhöhung von 0,25 DM/m2 mtl.,
— ca. 23.900 Wohneinheiten eine förderungsbedingte Mieterhöhung unter 0,25 DM/m2 mtl. und
— ca. 52.300 Wohneinheiten keine förderungsbedingte Mieterhöhung (davon 33.900 Wohnungen, weil sie die Kappungsgrenzen erreicht haben und 18.400 Wohnungen, weil sie in problematischen Gebieten der Kategorie I des Maßnahmenprogramms liegen).
3.4 Weitergewährung von Sonderaufwendungszuschüssen für Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre 1967 bis 1971
Die Weitergewährung der Sonderaufwendungszuschüsse für die Jahre 2001 und 2002 ist für 27 Objekte mit 4.062 Wohnungen notwendig; ansonsten hätten die Mieter ab 1. Januar 2001 mit z. T. erheblichen Mietsteigerungen rechnen müssen.
3.5 Weitergewährung von Aufwendungszuschüssen zur Vermeidung zinsanpassungsbedingter Mieterhöhungen
Bei öffentlich geförderten Mietwohnungen sind Anfang der 80er Jahre für die Finanzierung der Objekte am Kapitalmarkt vielfach die damals üblichen zehnjährigen Zinsbindungsfristen bei Nominalzinssätzen von etwa 6,5 % vereinbart worden. Nach Ablauf dieser Zinsfestschreibungsfristen Anfang der 90er Jahre mußten die Laufzeiten der Darlehen zu kapitalmarktüblichen Konditionen verlängert werden. Die Konditionen dieser Mittel lagen seinerzeit deutlich über den ursprünglich vereinbarten Nominalzinssätzen, teilweise bis zu 2,5 % oder 3 %. Hieraus haben sich in Einzelfällen für die betroffenen Mieterhaushalte erhebliche Mietsteigerungen auch im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau ergeben. Die in dieser Hochzinsphase vereinbarten Zinsbindungsfristen sind verbindlich; die Eigentümer können eine Umfinanzierung auf die derzeitig anhaltenden niedrigeren Zinssätze von den Kapitalgebern nicht fordern. Gleichwohl hat die Investitionsbank Berlin die betroffenen Eigentümer gebeten, sich über die Möglichkeit von Kündigungen vor Ablauf des Zinsfestschreibungszeitraumes unter Berücksichtigung eines Vorfälligkeitsentgeltes beraten zu lassen, um einen Beitrag zur Senkung der öffentlichen Subventionen zu leisten.
Zur Begrenzung zinsanpassungsbedingter Mieterhöhungen hat der Senat vom 1. Juli 1990 an bis vorerst 31. Dezember 1999 Aufwendungszuschüsse eingesetzt. Die Härteregelung zur Kappung zinsanpassungsbedingter Mieterhöhungen im Sozialwohnungsbestand sah bisher eine Kappungsgrenze von 10,00 DM/m2 Wohnfläche mtl. (Netto-Kaltmiete ohne alle Betriebskosten) vor.
Zur Vermeidung von Mieterhöhungen bis 3,24 DM/m2 mtl. und der weiteren Steigerung der Mieten über die ortsüblichen Vergleichsmieten für die betroffenen Wohnungen in derzeit elf Objekten mit 325 Wohnungen werden diese Aufwendungszuschüsse weitergezahlt, sofern zuvor sämtliche eigenen Möglichkeiten des Eigentümers im Hinblick auf Kapitalkostensenkungen (Umfinanzierungen/Umstellung auf das Restkapital) ausgeschöpft wurden.
3.6 Fortführung von weiteren Maßnahmen zur Reduzierung von Mietpreisspitzen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderungsweg)
Die IBB ist beauftragt, die mit dem Mietenkonzept 1999 eingeleiteten Maßnahmen und den Mietenkonzepten 2000 und 2001 fortgeführten Maßnahmen fortlaufend umzusetzen. Das Ziel der Umsetzung der Mietenkonzepte soll es weiterhin sein, die Strategie der Senkung von Mietpreisspitzen und Nivellierung förderungsbedingter Mietpreisunterschiede im sozialen Wohnungsbau zu verfolgen.
Die IBB wird gegenüber den Vermietern ihre Bemühungen darauf richten, daß die mit den Mietenkonzepten angedachten Maßnahmen auch genutzt werden. Insbesondere bei noch sehr hohen Mieten im sozialen Wohnungsbau soll die IBB die Rechtsmäßigkeit der Miete prüfen und bei Vorliegen einer korrekten Miete weitere Maßnahmen zur Reduzierung der Miete (z. B. durch Umfinanzierung) im Zusammenwirken mit dem Vermieter ausschöpfen.
4. Zusammenfassung der Auswirkungen auf förderungsbedingte Mietsteigerungen aus den vorgenannten Maßnahmen im Rahmen des Mietenkonzepts 2001
Die bisherigen Mietenkonzepte haben entscheidend dazu beigetragen, daß das durchschnittliche Mietenniveau im sozialen Wohnungsbau Berlins (Nettokaltmieten) von 8,12 DM/m2 Wohnfläche/mtl. Ende 1998 auf derzeit 7,96 DM/m2 Wohnfläche/mtl. gesenkt werden konnte. Diese Entwicklung wird weitergehen und durch das Mietenkonzept 2001 maßgeblich unterstützt. Durch die vorgenannten Maßnahmen treten im Jahr 2001 folgende Wirkungen in bezug auf förderungsbedingte Mieterhöhungen für Mietwohnungen im Bestand des sozialen Wohnungsbaus (Erster Förderungsweg) ein: ca. 118.000 Wohneinheiten1) der Wohnungsbauprogrammjahre bis 1971, die sich noch im Jahr 2001 in der Belegungs- und Preisbindung befinden, erhalten grundsätzlich keine förderungsbedingten Mieterhöhungen.
Durch die Einführung der Kappungsgrenzen und der gebietsspezifischen Aussetzung von förderungsbedingten Mieterhöhungen ergeben sich im Jahr 2001 voraussichtlich folgende Auswirkungen:
Von ca. 136.300 Wohneinheiten ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 erhalten
— ca. 60.100 Wohneinheiten eine förderungsbedingte Mieterhöhung von 0,25 DM/m2 mtl.,
— ca. 23.900 Wohneinheiten eine förderungsbedingte Mieterhöhung unter 0,25 DM/m2 mtl. und
— ca. 52.300 Wohneinheiten keine förderungsbedingte Mieterhöhung (davon 33.900 Wohnungen, weil sie die Kappungsgrenzen erreicht haben und 18.400 Wohnungen, weil sie in problematischen Gebieten der Kategorie I des Maßnahmenprogramms liegen).
Die Gesamtzahl der durch die Beibehaltung der Kappungsgrenzen für förderungsbedingte Mieterhöhungen und der gebietsorientierten Aussetzung von Mieterhöhungen begünstigten Wohneinheiten ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 beläuft sich mithin auf 76.200 Wohneinheiten.
Durch die grundsätzliche Weitergewährung von Sonderaufwendungszuschüssen für die Jahre 2001 und 2002 werden für 4.062 Wohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre 1967 bis 1971 zum Teil erhebliche Mieterhöhungen vermieden.
Durch Weitergewährung der Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung zinsanpassungsbedingter Mieterhöhungen können zusätzlich Mieterhöhungen bei 325 Wohnungen vermieden werden.
5. Antragstellung
Da es sich bei den zur Begrenzung der Miethöhe einzusetzenden, ergänzenden Aufwendungszuschüssen haushaltsrechtlich um Zuwendungen handelt, werden diese nur aufgrund schriftlicher Anträge der Eigentümer gewährt (§ 44 LHO). Die IBB wird daher alle Eigentümer von noch in der Mietpreis- und Belegungsbindung befindlichen Wohnobjekten auf die Möglichkeit der Beantragung von Zuschüssen zur Begrenzung förderungsbedingter Mietsteigerungen hinweisen. Die Verfügungsberechtigten sind daher aufgefordert, rechtzeitig entsprechende Anträge an die IBB zu richten.
1) Die Wohnungszahlen beinhalten auch Wohnungen, die sich nicht mehr in der Förderungsphase befinden, sondern bereits in der Nachwirkungsfrist.
Autor: Friedhelm Nitsch
