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Nachträgliche Provisionsvereinbarung lässt keinen Anspruch gegen Vorkaufsberechtigten entstehen
Provisionsklausel in Nachtragsurkunde reicht nicht
29.05.2015 (GE 9/2015, S. 545) Wird erst in einer Nachtragsurkunde zum ursprünglichen Kaufvertrag über ein mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstück eine Provisionsverpflichtung gegenüber dem Makler begründet, gehört diese nicht wesensmäßig zu dem Kaufvertrag und begründet keinen Provisionsanspruch gegen den sein Vorkaufsrecht ausübenden Dritten.
Der Fall: Der Eigentümer beauftragte einen Makler mit dem Verkauf seiner vermieteten Wohnung. Dieser konnte ein Ehepaar als Käufer gewinnen, das sich ihm gegenüber zur Zahlung einer Vermittlungsprovision verpflichtete. Der am 19. Juni 2012 unterzeichnete Kaufvertrag enthielt kein Provisionsversprechen der Käufer. Dieses wurde erst in der Nachtragsurkunde vom 9. August 2012 zum Kaufvertrag aufgenommen, in der sich die Käufer zudem verpflichteten, einen um 20.000 € höheren Kaufpreis zu zahlen.
Am 9. August 2012 erklärte die Mieterin, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausübe. Als sie am 17. September 2012 zur Beurkundung der Auflassungserklärung zum Notar ging, wurde nach dessen Hinweis auf die Notwendigkeit eines Neuabschlusses ein neuer Kaufvertrag über die streitgegenständliche Eigentumswohnung geschlossen, der wiederum eine Maklerklausel enthielt.
Die Klage des Maklers gegen die Mieterin auf Zahlung der Provision wurde abgewiesen, wogegen der Makler Berufung einlegte.
Der Hinweisbeschluss: Der 10. Zivilsenat des Kammergerichts wies darauf hin, dass die Berufung keine Erfolgsaussicht habe. Zwar komme grundsätzlich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt zustande wie zwischen dem vorkaufsverpflichteten Verkäufer und dem Erwerber. Der Vorkaufsfall sei aber bereits mit Abschluss des ersten Kaufvertrages am 19. Juni 2012 eingetreten, der noch kein Provisionsversprechen zugunsten des Maklers enthalten habe. Die Nachtragsvereinbarung und der zweite Kaufvertrag hätten keine Provisionspflicht der ihr Vorkaufsrecht ausübenden Mieterin begründen können.
Derartige Änderungen würden nicht zu Lasten des Vorkaufsberechtigten gelten, wenn sie nur vorgenommen wurden, um diesem zu schaden und ihn von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuhalten. Dies sei hier der Fall, weil keine plausible Erklärung dafür gegeben werde, warum der Kaufpreis um 20.000 € erhöht und eine Provisionspflicht begründet worden sei.
Den Neuabschluss am 17. September 2012 habe die Mieterin nur auf den Hinweis des Notars getätigt, also ohne eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswillen.
Anmerkung: Der Fall zeigt wiederum, dass „Maklers Müh’ oft umsonst“ ist. Um einen Provisionsanspruch gegen den Vorkaufsberechtigten zu begründen, muss bereits im ursprünglichen Kaufvertrag zwischen dem veräußernden Eigentümer der vermieteten Wohnung und dem Erwerber ein Provisionsversprechen vereinbart werden, in das der Mieter mit Ausübung des Vorkaufsrechts eintritt. Erstmalige Provisionsversprechen in Nachtragsurkunden helfen nicht weiter, wenn dem dadurch eintretenden Nachteil für den Vorkaufsberechtigten nicht irgendwelche Äquivalente gegenüberstehen. Bemerkenswert ist, dass der 10. Zivilsenat grundsätzliche Bedenken gegen die Verbindlichkeit von nachträglichen Änderungen für den Vorkaufsberechtigten anmeldet, wenn es um die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts geht.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 593 und in unserer Datenbank)
Am 9. August 2012 erklärte die Mieterin, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausübe. Als sie am 17. September 2012 zur Beurkundung der Auflassungserklärung zum Notar ging, wurde nach dessen Hinweis auf die Notwendigkeit eines Neuabschlusses ein neuer Kaufvertrag über die streitgegenständliche Eigentumswohnung geschlossen, der wiederum eine Maklerklausel enthielt.
Die Klage des Maklers gegen die Mieterin auf Zahlung der Provision wurde abgewiesen, wogegen der Makler Berufung einlegte.
Der Hinweisbeschluss: Der 10. Zivilsenat des Kammergerichts wies darauf hin, dass die Berufung keine Erfolgsaussicht habe. Zwar komme grundsätzlich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag mit dem gleichen Inhalt zustande wie zwischen dem vorkaufsverpflichteten Verkäufer und dem Erwerber. Der Vorkaufsfall sei aber bereits mit Abschluss des ersten Kaufvertrages am 19. Juni 2012 eingetreten, der noch kein Provisionsversprechen zugunsten des Maklers enthalten habe. Die Nachtragsvereinbarung und der zweite Kaufvertrag hätten keine Provisionspflicht der ihr Vorkaufsrecht ausübenden Mieterin begründen können.
Derartige Änderungen würden nicht zu Lasten des Vorkaufsberechtigten gelten, wenn sie nur vorgenommen wurden, um diesem zu schaden und ihn von der Ausübung des Vorkaufsrechts abzuhalten. Dies sei hier der Fall, weil keine plausible Erklärung dafür gegeben werde, warum der Kaufpreis um 20.000 € erhöht und eine Provisionspflicht begründet worden sei.
Den Neuabschluss am 17. September 2012 habe die Mieterin nur auf den Hinweis des Notars getätigt, also ohne eigenen rechtsgeschäftlichen Erklärungswillen.
Anmerkung: Der Fall zeigt wiederum, dass „Maklers Müh’ oft umsonst“ ist. Um einen Provisionsanspruch gegen den Vorkaufsberechtigten zu begründen, muss bereits im ursprünglichen Kaufvertrag zwischen dem veräußernden Eigentümer der vermieteten Wohnung und dem Erwerber ein Provisionsversprechen vereinbart werden, in das der Mieter mit Ausübung des Vorkaufsrechts eintritt. Erstmalige Provisionsversprechen in Nachtragsurkunden helfen nicht weiter, wenn dem dadurch eintretenden Nachteil für den Vorkaufsberechtigten nicht irgendwelche Äquivalente gegenüberstehen. Bemerkenswert ist, dass der 10. Zivilsenat grundsätzliche Bedenken gegen die Verbindlichkeit von nachträglichen Änderungen für den Vorkaufsberechtigten anmeldet, wenn es um die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts geht.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 593 und in unserer Datenbank)
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