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Mieter hat bei der Form der Kaution keine freie Wahl
Bei der Sicherheitsleistung muss man sich im Rahmen des Vereinbarten halten
27.05.2015 (GE 8/2015, S. 486) Eine Mietkaution kann nach § 551 BGB vereinbart werden, wobei es auch eine Frage der Vereinbarung ist, welche Art von Sicherheitsleistung der Mieter zu erbringen hat. Spätere einseitige Änderungen durch den Mieter sind unzulässig.
Der Fall: Im Mietvertrag war vorgesehen, dass eine Kaution in Höhe von 960 € zu erbringen sei
■ entweder durch Übergabe einer selbstschuldnerischen, unwiderruflichen, unbefristeten Bankbürgschaft auf erstes Anfordern unter Verzicht auf die Einrede nach § 770 Abs. 1 BGB und der Vorausklage gemäß § 771 BGB eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts
■ oder durch Übergabe eines an den Vermieter zur Sicherung abgetretenen Sparbuches
■ oder durch Übergabe eines zugunsten des Vermieters verpfändeten Sparbuches
■ oder durch Übergabe eines Spar- oder Kautionskontos mit Verpfändungsanzeige
■ oder durch eine Barkaution auf ein vom Vermieter zu bestimmendes Konto, das getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz geführt wird.
Der Mieter übergab dem Vermieter eine Kautionsbürgschaft der Deutschen Kautionskasse mit Bürgschaft einer Versicherungs-AG, was der Vermieter nicht akzeptierte. Der Mieter hielt das für treuwidrig.
Die Entscheidungen: Mit Urteil vom 6. August 2014 verurteilte das Amtsgericht Lichtenberg den Mieter, eine Kaution nach seiner Wahl in der im Vertrag vorgesehenen Form zu erbringen. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben liege darin nicht, dass der Vermieter die Bürgschaft der Kautionskasse nicht akzeptiert habe.
Mit Beschluss vom 23. Dezember 2014 wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, da der Mieter an die eindeutige Regelung zur Form der Mietsicherheit gebunden sei. Mit Beschluss vom 4. Februar 2015 wies es alsdann die Berufung zurück, da an der Ansicht festzuhalten sei, dass es keiner Darlegung eines konkreten Nachteils bei der dem Vermieter angebotenen Kaution bedürfe.
Anmerkung der Redaktion: Ein Mieter ist in der Tat an die Vereinbarung der Form der Sicherheitsleistung gebunden; eine spätere Änderung bedarf der Zustimmung des Vermieters.
Das Amtsgericht hätte jedoch nicht ohne Weiteres den Mieter verurteilen dürfen, (auch) eine Bankbürgschaft auf erstes Anfordern beizubringen. Eine solche Bürgschaft verpflichtet zur Zahlung ohne Einreden und Einwendungen und dient der schnellen Durchsetzung der von ihr gesicherten Ansprüche. Wegen der besonderen Risiken darf sie grundsätzlich nur von Kreditinstituten, Banken oder Versicherungen abgegeben werden.
Die Verpflichtung zur Bestellung einer solchen Sicherheit verstößt bei einem gewerblichen Mieter „nicht ohne Weiteres gegen § 307 BGB“ (Beck OK/Ehlert, Rn. 12 zu § 551 BGB), während dies bei einem Wohnraummietvertrag in aller Regel anzunehmen ist (Fischer NZM 2003, 500). In jedem Fall ist für Wohnraummietverträge davon auszugehen, dass eine formularmäßige Verpflichtung zur Besorgung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern überraschend und damit gemäß § 305 c Abs. 1 BGB unwirksam ist (Beck OK/Ehlert aaO.; Derleder NZM 2006, 603). Das Landgericht Berlin hätte daher insoweit der Berufung stattgeben müssen, weil der Mieter nicht zur Übergabe einer Bankbürgschaft auf erstes Anfordern verpflichtet war.
Ganz generell dürfte für Mietkautionen der alte Grundsatz, nur Bares sei Wahres, nicht mehr gelten. Zu Zeiten, in denen Geld noch ordentlich verzinst wurde, machte es Sinn, mit verzinslich angelegten Mietkautionen zu arbeiten, denn die Zinsen wuchsen der Kaution zu und erhöhten so die Sicherheit des Vermieters, mindestens wurde die Inflation ausgeglichen.
Inzwischen und vermutlich noch auf längere Frist liegt der Sparzins fast bei null, und das Führen von Kautionskonten verursacht zusätzlichen Verwaltungsaufwand, weitere Probleme tauchen bei Vermieterwechseln auf. Insofern stellen die inzwischen angebotenen Kautionsbürgschaften, die bei den meisten Anbietern über die R+V-Versicherung rückversichert sind, eine gute Alternative dar.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 514 und in unserer Datenbank)
■ entweder durch Übergabe einer selbstschuldnerischen, unwiderruflichen, unbefristeten Bankbürgschaft auf erstes Anfordern unter Verzicht auf die Einrede nach § 770 Abs. 1 BGB und der Vorausklage gemäß § 771 BGB eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts
■ oder durch Übergabe eines an den Vermieter zur Sicherung abgetretenen Sparbuches
■ oder durch Übergabe eines zugunsten des Vermieters verpfändeten Sparbuches
■ oder durch Übergabe eines Spar- oder Kautionskontos mit Verpfändungsanzeige
■ oder durch eine Barkaution auf ein vom Vermieter zu bestimmendes Konto, das getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz geführt wird.
Der Mieter übergab dem Vermieter eine Kautionsbürgschaft der Deutschen Kautionskasse mit Bürgschaft einer Versicherungs-AG, was der Vermieter nicht akzeptierte. Der Mieter hielt das für treuwidrig.
Die Entscheidungen: Mit Urteil vom 6. August 2014 verurteilte das Amtsgericht Lichtenberg den Mieter, eine Kaution nach seiner Wahl in der im Vertrag vorgesehenen Form zu erbringen. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben liege darin nicht, dass der Vermieter die Bürgschaft der Kautionskasse nicht akzeptiert habe.
Mit Beschluss vom 23. Dezember 2014 wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, da der Mieter an die eindeutige Regelung zur Form der Mietsicherheit gebunden sei. Mit Beschluss vom 4. Februar 2015 wies es alsdann die Berufung zurück, da an der Ansicht festzuhalten sei, dass es keiner Darlegung eines konkreten Nachteils bei der dem Vermieter angebotenen Kaution bedürfe.
Anmerkung der Redaktion: Ein Mieter ist in der Tat an die Vereinbarung der Form der Sicherheitsleistung gebunden; eine spätere Änderung bedarf der Zustimmung des Vermieters.
Das Amtsgericht hätte jedoch nicht ohne Weiteres den Mieter verurteilen dürfen, (auch) eine Bankbürgschaft auf erstes Anfordern beizubringen. Eine solche Bürgschaft verpflichtet zur Zahlung ohne Einreden und Einwendungen und dient der schnellen Durchsetzung der von ihr gesicherten Ansprüche. Wegen der besonderen Risiken darf sie grundsätzlich nur von Kreditinstituten, Banken oder Versicherungen abgegeben werden.
Die Verpflichtung zur Bestellung einer solchen Sicherheit verstößt bei einem gewerblichen Mieter „nicht ohne Weiteres gegen § 307 BGB“ (Beck OK/Ehlert, Rn. 12 zu § 551 BGB), während dies bei einem Wohnraummietvertrag in aller Regel anzunehmen ist (Fischer NZM 2003, 500). In jedem Fall ist für Wohnraummietverträge davon auszugehen, dass eine formularmäßige Verpflichtung zur Besorgung einer Bürgschaft auf erstes Anfordern überraschend und damit gemäß § 305 c Abs. 1 BGB unwirksam ist (Beck OK/Ehlert aaO.; Derleder NZM 2006, 603). Das Landgericht Berlin hätte daher insoweit der Berufung stattgeben müssen, weil der Mieter nicht zur Übergabe einer Bankbürgschaft auf erstes Anfordern verpflichtet war.
Ganz generell dürfte für Mietkautionen der alte Grundsatz, nur Bares sei Wahres, nicht mehr gelten. Zu Zeiten, in denen Geld noch ordentlich verzinst wurde, machte es Sinn, mit verzinslich angelegten Mietkautionen zu arbeiten, denn die Zinsen wuchsen der Kaution zu und erhöhten so die Sicherheit des Vermieters, mindestens wurde die Inflation ausgeglichen.
Inzwischen und vermutlich noch auf längere Frist liegt der Sparzins fast bei null, und das Führen von Kautionskonten verursacht zusätzlichen Verwaltungsaufwand, weitere Probleme tauchen bei Vermieterwechseln auf. Insofern stellen die inzwischen angebotenen Kautionsbürgschaften, die bei den meisten Anbietern über die R+V-Versicherung rückversichert sind, eine gute Alternative dar.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 514 und in unserer Datenbank)
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