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Streit um Herausgabe von Kellerräumen Vermieter muss Abmahnung nicht zurücknehmen
Gewerbliche Wohnungsnutzung durch Mieters „Briefkastenfirma“
18.05.2015 (GE 8/2015, S. 482) Wurden dem Mieter mit der Wohnung Kellerräume übergeben, deren Stromanschluss über den Wohnungszähler des Mieters läuft, sind die Kellerräume im Regelfall Bestandteil der Mietsache und können nicht gesondert herausgefordert werden, so das Landgericht Berlin. Außerdem entschied das Gericht: Ein Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung, dagegen hat er einen Anspruch darauf, dass der Mieter eine Außenwerbung am Briefkasten für eine vertraglich nicht erlaubte gewerbliche Nutzung der Wohnung unterlässt.
Der Fall: Die Kläger (Mieter) und die Beklagten (Vermieter) streiten um wechselseitige Ansprüche. Die Beklagten fordern von den Klägern Herausgabe und Räumung von zwei Kellerräumen. Die Kläger haben die Kellerräume nicht ausdrücklich mitgemietet, sie wurden ihnen aber mit der Wohnung übergeben, und der Stromanschluss für die Kellerräume läuft über den Wohnungszähler. Die Kläger wollen von den Beklagten Auslagenersatz für den Anwalt, den sie beauftragt haben, um gegen eine Abmahnung durch die Beklagten vorzugehen. Die hatten die Kläger wegen unzulässiger Außenwerbung (Briefkastenaufkleber) für deren gewerbliche Tätigkeit abgemahnt.
Das Urteil: Auch wenn die Kellerräume nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt waren, sprachen die Gesamtumstände (Übergabe mit der Wohnung, Stromversorgung über Wohnungszähler) für eine Mitvermietung, weshalb die Kellerräume nicht gesondert herausverlangt werden können. Anspruch auf Auslagenersatz für den Anwalt hätten die Mieter aber nicht. Die Abmahnung sei nicht pflichtwidrig gewesen. Für die gewerbliche Nutzung der Wohnung habe bereits die Außenwerbung am Briefkasten der Kläger gesprochen. Die Nutzung als postalische Adresse genüge für eine entsprechende Annahme. Bereits die Entgegennahme von Post stelle, selbst wenn sie nur geringfügig sei, einen Teil der Tätigkeit des Gewerbes der Kläger da. Außenwerbung für eine gewerbliche Nutzung müsse der Vermieter einer Wohnung grundsätzlich nicht hinnehmen.
Ganz grundsätzlich habe aber der Mieter – anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber – keinen Anspruch, dass der Vermieter eine Abmahnung unterlässt oder zurücknimmt, er kann den Anspruch auch nicht für jede Feststellungsklage verfolgen. Die Vertragsbeziehungen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer seien nicht mit den Vertragsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter zu vergleichen.
Anmerkung: Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, braucht der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung nicht zu dulden (BGH, GE 2009, 1117). Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hier hätte die Erlaubnis möglicherweise erteilt werden müssen, war sie aber nicht. Insofern war die Abmahnung auch gerechtfertigt.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 512 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Auch wenn die Kellerräume nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt waren, sprachen die Gesamtumstände (Übergabe mit der Wohnung, Stromversorgung über Wohnungszähler) für eine Mitvermietung, weshalb die Kellerräume nicht gesondert herausverlangt werden können. Anspruch auf Auslagenersatz für den Anwalt hätten die Mieter aber nicht. Die Abmahnung sei nicht pflichtwidrig gewesen. Für die gewerbliche Nutzung der Wohnung habe bereits die Außenwerbung am Briefkasten der Kläger gesprochen. Die Nutzung als postalische Adresse genüge für eine entsprechende Annahme. Bereits die Entgegennahme von Post stelle, selbst wenn sie nur geringfügig sei, einen Teil der Tätigkeit des Gewerbes der Kläger da. Außenwerbung für eine gewerbliche Nutzung müsse der Vermieter einer Wohnung grundsätzlich nicht hinnehmen.
Ganz grundsätzlich habe aber der Mieter – anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber – keinen Anspruch, dass der Vermieter eine Abmahnung unterlässt oder zurücknimmt, er kann den Anspruch auch nicht für jede Feststellungsklage verfolgen. Die Vertragsbeziehungen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer seien nicht mit den Vertragsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter zu vergleichen.
Anmerkung: Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, braucht der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung nicht zu dulden (BGH, GE 2009, 1117). Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hier hätte die Erlaubnis möglicherweise erteilt werden müssen, war sie aber nicht. Insofern war die Abmahnung auch gerechtfertigt.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 512 und in unserer Datenbank)
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