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Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum
WEG-Teilungserklärung
30.04.2015 (GE 7/2015, S. 425) Bei einer Änderung der Teilungserklärung – im konkreten Fall ging es um den grundbuchrechtlichen Vollzug der Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum – ist auch die Zustimmung des aus einem hinsichtlich einer Wohnung verhängten Verfügungsverbots Berechtigten erforderlich.
Der Fall: Nach der Teilungserklärung waren der Wohnung Nr. 1 Sondernutzungsrechte am Dachgeschoss des Hauses eingeräumt. Der Erwerber der Wohnungen Nr. 1 und 10 wurde am 15. Juni 2011 im Grundbuch eingetragen. Das LG Berlin untersagte dem Erwerber unter dem 23. Juni 2011, die Wohnung Nr. 10 zu veräußern und Veräußerungsverträge über diese Wohnung zu schließen oder über das Eigentum an dieser Wohnung in jedweder Hinsicht zu verfügen. Am 7. Juli 2011 wurde deswegen ein Verfügungsverbot gegen den derzeitigen Wohnungseigentümer eingetragen. Sämtliche Wohnungseigentümer einigten sich in notarieller Urkunde über die Teilung des Dachgeschosses in die neuen Wohnungen Nr. 11 und 12 unter Übertragung von Miteigentumsanteilen der Wohnung Nr. 1 und bewilligten die Eintragung im Grundbuch.
Den Antrag auf Vollzug hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 28. Mai 2014 beanstandet, weil die öffentlich beglaubigte Zustimmung des aus dem Verfügungsverbot Berechtigten fehlt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Bewerbers.
Die Entscheidung: Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer sowie derjenigen, zu deren Gunsten Wohnungseigentum dinglich belastet ist. Die Ausnutzung eines bereits eingeräumten Sondernutzungsrechts bei der Umwandlung erleichtert dies nicht. Die inhaltliche Änderung der Teilungserklärung, zu deren Vornahme materiell-rechtlich die eingetragenen Wohnungseigentümer weiterhin befugt bleiben, bedarf auch der Zustimmung der nur mittelbar Vormerkungsberechtigten, um eine erforderliche Einheitlichkeit der Teilungserklärung zu gewährleisten.
Nichts anderes kann für den Berechtigten eines Verfügungsverbots gelten, der Vorbehalte gegen eine Verfügung durchsetzen will. Aufgrund welcher schuldrechtlichen Verpflichtung die Bewilligung zu erfolgen hat, ist von dem Grundbuchamt nicht zu prüfen.
Anmerkung: Die teilweise Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist eine Änderung des sachen-rechtlichen Grundverhältnisses aller Wohnungseigentümer.
Wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, müssen auch die an jeder Wohnung nur dinglich Berechtigten zustimmen. Dazu zählt auch ein Gläubiger, der ein Verfügungsverbot gegen einen Wohnungseigentümer erstritten hat.
Es verwundert zunächst, dass der Wohnungseigentümer Nr. 10 für seine Wohnung Nr. 1 der Umwandlung des Sondernutzungsrechtes zugestimmt hat und sie selbst aus der Sicht der Wohnung Nr. 10 nicht verweigert.
Anders verhält es sich dagegen, wenn hinsichtlich der Wohnung Nr. 10 ein Dritter ein Verfügungsverbot erwirkt hat und damit auf die dinglichen Rechtsgeschäfte des Wohnungseigentümers einwirken kann. Auf sein fehlendes wirtschaftliches Interesse an der Schaffung der Wohnungseigentumsrechte Nr. 11 und 12 kommt es nicht an.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 463 und in unserer Datenbank)
Den Antrag auf Vollzug hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 28. Mai 2014 beanstandet, weil die öffentlich beglaubigte Zustimmung des aus dem Verfügungsverbot Berechtigten fehlt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Bewerbers.
Die Entscheidung: Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer sowie derjenigen, zu deren Gunsten Wohnungseigentum dinglich belastet ist. Die Ausnutzung eines bereits eingeräumten Sondernutzungsrechts bei der Umwandlung erleichtert dies nicht. Die inhaltliche Änderung der Teilungserklärung, zu deren Vornahme materiell-rechtlich die eingetragenen Wohnungseigentümer weiterhin befugt bleiben, bedarf auch der Zustimmung der nur mittelbar Vormerkungsberechtigten, um eine erforderliche Einheitlichkeit der Teilungserklärung zu gewährleisten.
Nichts anderes kann für den Berechtigten eines Verfügungsverbots gelten, der Vorbehalte gegen eine Verfügung durchsetzen will. Aufgrund welcher schuldrechtlichen Verpflichtung die Bewilligung zu erfolgen hat, ist von dem Grundbuchamt nicht zu prüfen.
Anmerkung: Die teilweise Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum ist eine Änderung des sachen-rechtlichen Grundverhältnisses aller Wohnungseigentümer.
Wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen, müssen auch die an jeder Wohnung nur dinglich Berechtigten zustimmen. Dazu zählt auch ein Gläubiger, der ein Verfügungsverbot gegen einen Wohnungseigentümer erstritten hat.
Es verwundert zunächst, dass der Wohnungseigentümer Nr. 10 für seine Wohnung Nr. 1 der Umwandlung des Sondernutzungsrechtes zugestimmt hat und sie selbst aus der Sicht der Wohnung Nr. 10 nicht verweigert.
Anders verhält es sich dagegen, wenn hinsichtlich der Wohnung Nr. 10 ein Dritter ein Verfügungsverbot erwirkt hat und damit auf die dinglichen Rechtsgeschäfte des Wohnungseigentümers einwirken kann. Auf sein fehlendes wirtschaftliches Interesse an der Schaffung der Wohnungseigentumsrechte Nr. 11 und 12 kommt es nicht an.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 463 und in unserer Datenbank)
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner
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