Archiv / Suche
Die unerlaubte Untervermietung an Touristen rechtfertigt auch eine fristlose Kündigung
Mietwohnung über Ferienwohnungsvermittler „airbnb“ angeboten
06.05.2015 (GE 7/2015, S. 413) Die unerlaubte Untervermietung durch den Mieter stellt eine vertragswidrige Nutzung dar, die vom Vermieter untersagt werden kann (§ 541 BGB). Als schuldhafte Vertragsverletzung berechtigt sie zur ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB), aber auch zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung der Mietsache ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung lediglich ein über Ferienwohnungsvermittler geschaltetes Angebot aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt.
Der Fall: Die Mieterin (Beklagte) hatte ohne Erlaubnis der Klägerin (Vermieterin) die Wohnung vollständig, mehrfach und entgeltlich an Touristen vermietet. Die Klägerin hat dieses vertragswidrige Verhalten der Beklagten mit Schreiben vom 9.April2014ausdrücklichabgemahnt.Trotz der in der Abmahnung gesetzten mehr als einwöchigen Frist zur unverzüglichen Beendigung der„gewerblichen Vermietung an Dritte” wurde die Wohnung auch noch am 25. April 2014 über „airbnb“ angeboten. Die Klägerin kündigte am 25. April fristlos. Im vorliegenden Rechtsstreit ging es, nachdem beide Seiten Hauptsacheerledigung erklärt hatten, nur noch um die Kosten. Die hat das Landgericht hinsichtlich des Räumungsanspruchs der Mieterin auferlegt.
Der Beschluss: Die Räumungsklage sei begründet gewesen. Die Beklagte habe die Rechte der Klägerin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass sie die Mietsache an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung der Klägerin weiterhin über „airbnb” angeboten habe, ohne zuvor bei der Klägerin eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung einzuholen. Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu ist vorbehaltlich einer – hier nicht erteilten – Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig (vgl. so auch LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014 - 67 S 360/14 -, GE 2015, 57). Dies gelte erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen oder zur Überlassung angeboten werde wie hier.
Zwar stelle allein die Aufrechterhaltung des über „airbnb” geschalteten Angebots nach Abmahnung keine unbefugte Gebrauchsüberlassung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt. BGB) dar, gleichwohl eine gravierende Pflichtverletzung, da der Mieter damit der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber schlüssig, aber gleichzeitig unmissverständlich zum Ausdruck bringe, die vertragswidrige Überlassung der Mietsache an Touristen – ungeachtet der vermieterseits ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen. Wörtlich schrieb das Landgericht in seinem Urteil: „Mit einem solchen Verhalten verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich, indem er sich nicht nur über seine mietvertraglichen Befugnisse hinaus als Eigentümer der Mietsache geriert, sondern auch das Vertrauen des Vermieters in die künftige Redlichkeit seines Vertragspartners in schwerwiegender Weise erschüttert. Davon ausgehend besteht in einem der- artigen Verhalten regelmäßig – und auch hier – selbst ohne weitere Abmahnung ein die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigender verhaltensbedingter Grund.“
Eine günstigere Beurteilung rechtfertige auch der Umstand nicht, dass in dem über „airbnb” geschalteten Angebot nicht die Beklagte persönlich, sondern ein Dritter als „Gastgeber” genannt sei. Es gelte der Erfahrungssatz, dass eine Mietsache von einem Dritten nur dann öffentlich zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung angeboten werde, wenn er dazu vom Mieter zuvor ermächtigt worden sei.
Der Beschluss: Die Räumungsklage sei begründet gewesen. Die Beklagte habe die Rechte der Klägerin dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass sie die Mietsache an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung der Klägerin weiterhin über „airbnb” angeboten habe, ohne zuvor bei der Klägerin eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung einzuholen. Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu ist vorbehaltlich einer – hier nicht erteilten – Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig (vgl. so auch LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014 - 67 S 360/14 -, GE 2015, 57). Dies gelte erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen oder zur Überlassung angeboten werde wie hier.
Zwar stelle allein die Aufrechterhaltung des über „airbnb” geschalteten Angebots nach Abmahnung keine unbefugte Gebrauchsüberlassung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt. BGB) dar, gleichwohl eine gravierende Pflichtverletzung, da der Mieter damit der Öffentlichkeit und gleichzeitig dem Vermieter gegenüber schlüssig, aber gleichzeitig unmissverständlich zum Ausdruck bringe, die vertragswidrige Überlassung der Mietsache an Touristen – ungeachtet der vermieterseits ausgesprochenen Abmahnung – auch in Zukunft fortzusetzen. Wörtlich schrieb das Landgericht in seinem Urteil: „Mit einem solchen Verhalten verletzt der Mieter seine Vertragspflichten erheblich, indem er sich nicht nur über seine mietvertraglichen Befugnisse hinaus als Eigentümer der Mietsache geriert, sondern auch das Vertrauen des Vermieters in die künftige Redlichkeit seines Vertragspartners in schwerwiegender Weise erschüttert. Davon ausgehend besteht in einem der- artigen Verhalten regelmäßig – und auch hier – selbst ohne weitere Abmahnung ein die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigender verhaltensbedingter Grund.“
Eine günstigere Beurteilung rechtfertige auch der Umstand nicht, dass in dem über „airbnb” geschalteten Angebot nicht die Beklagte persönlich, sondern ein Dritter als „Gastgeber” genannt sei. Es gelte der Erfahrungssatz, dass eine Mietsache von einem Dritten nur dann öffentlich zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung angeboten werde, wenn er dazu vom Mieter zuvor ermächtigt worden sei.
Links:
