Archiv / Suche
Mietrückstand zu gering für eine Kündigung
Bei Aufrechnung mit Mieterguthaben
24.04.2015 (GE 6/2015, S. 350) Zahlt der Mieter den rechtskräftig titulierten Mieterhöhungsbetrag längere Zeit nicht, gleicht der Vermieter jedoch kündigungsbegründende Mietrückstände mit Guthaben des Mieters aus Nebenkostenabrechnungen aus (Aufrechnung), ist eine Kündigung wegen ständig unvollständiger Mietzahlung nicht möglich.
Der Fall: Der Mieter zahlte längere Zeit einen rechtskräftig ausgeurteilten Mieterhöhungsbetrag nicht. Zu einem kündigungsrelevanten Mietrückstand kam es jedoch nicht, weil der Vermieter die Rückstände mit Guthaben des Mieters aus Betriebskostenabrechnungen ausglich. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich und verlangte u. a. Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, aber auch § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seien nicht erfüllt, weil zum Zeitpunkt der Kündigung wegen der Aufrechnungen nur ein Mietzahlungsrückstand von weniger als einer halben Bruttomiete bestanden habe. Das führte zur Berufung des Vermieters zum Landgericht.
Der Beschluss: Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 habe nicht vorgelegen. Die Rechtsprechung des BGH zu ständig unpünktlichen Mietzahlungen sei nicht einschlägig.
Der Mieter habe die Miete stets pünktlich – eben nur nicht vollständig – gezahlt. Während es bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs um den Schutz gegen Liquiditätsausfall gehe, gehe es bei der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung allein um den Schutz der Übersichtlichkeit der Zahlungsvorgänge. Die ständig unvollständige Mietzahlung stelle auch keine ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung begründende Pflichtverletzung nach § 573 BGB dar. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung liege eine solche grundsätzlich erst dann vor, wenn sich der Mieter mit (mindestens) einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befinde. Dies sei auch im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht der Fall gewesen.
Anmerkung der Redaktion: Die Berufung wurde zurückgenommen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 386 und in unserer Datenbank)
Der Beschluss: Das LG Berlin, ZK 67, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 habe nicht vorgelegen. Die Rechtsprechung des BGH zu ständig unpünktlichen Mietzahlungen sei nicht einschlägig.
Der Mieter habe die Miete stets pünktlich – eben nur nicht vollständig – gezahlt. Während es bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs um den Schutz gegen Liquiditätsausfall gehe, gehe es bei der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung allein um den Schutz der Übersichtlichkeit der Zahlungsvorgänge. Die ständig unvollständige Mietzahlung stelle auch keine ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Vertragsbeendigung begründende Pflichtverletzung nach § 573 BGB dar. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung liege eine solche grundsätzlich erst dann vor, wenn sich der Mieter mit (mindestens) einer Monatsmiete mindestens einen Monat in Verzug befinde. Dies sei auch im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht der Fall gewesen.
Anmerkung der Redaktion: Die Berufung wurde zurückgenommen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 386 und in unserer Datenbank)
Links:
