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Immobilienpreise steigen und Umsätze fallen – Folge: Das Bauen wird teurer und die Einstiegsmieten höher
Erste Analyse des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für 2014
22.04.2015 (GE 6/2015, S. 346) Der Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat eine erste Marktanalyse zum Berliner Immobilienmarkt 2014 vorgelegt. Auf eine Formel gebracht lautet die Erkenntnis: deutlich weniger Umsatz bei steigenden Grundstückspreisen. Die logische Folge: Bauen wird teurer, die Einstiegsmieten höher.
Das vorläufige Umsatzergebnis lag 2014 mit 12,6 Mrd. € rund 9 % unter den Vorjahreszahlen, Kaufverträge wurden 28.176 abgeschlossen, das 12 % weniger als 2013. Die geringsten Umsatzrückgänge gab es beim Teilmarkt Eigentumswohnungen. 17.456 wurden verkauft, das sind „nur“ rund 10 % weniger als 2013, der erzielte Geldumsatz ging aber nur um 3 % auf 3,5 Mrd. € zurück. Aus den Gesamtzahlen lassen sich derzeit Preissteigerungen von rd. 10 % ableiten.
Unter deutlichen Umsatzrückgängen leidet der Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäusern. Nur 1.188 Objekte wechselten den Eigentümer – rd. 32 % weniger –, aber der Geldumsatz blieb mit 4 Mrd. € nur rund 14 % unter der Vorjahresmarge, die Grundstücksfläche mit 266,5 sogar nur rd. 9 % unter den Vorjahreszahlen. Auch aus diesen Gesamtzahlen lassen sich Preissteigerungen von rd. 10 % ableiten.
Ebenfalls deutliche Umsatzrückgänge gab es bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Anzahl und Geldmenge liegen mit 2.619 Verkaufsfällen rund 23 % bzw. mit 0,9 Mrd. rund 18 % unter den Vorjahreszahlen. Die Grundstücksfläche ist um rd. 14 % auf 185,7 ha gesunken. Auch hier lassen sich aus den Gesamtzahlen Preissteigerungen von rd. 10 % ableiten.
Bei unbebauten Grundstücken ist der Umsatz nach Anzahl um rd. 25 % auf 1.565 und nach Fläche um rd. 36 % auf 309,2 ha gesunken. Der Geldumsatz ist dagegen nur um rd. 11 % auf 0,9 Mrd. € zurückgegangen. Damit verbunden sind z.T. deutliche Steigerungen im Bodenrichtwertniveau zu beobachten. Aufgrund dringender Abschlussarbeiten zur Umstellung der Automatisierten Kaufpreissammlung Berlin (AKS Berlin) erfolgt die vorläufige Marktanalyse 2014 nur in verkürzter Form. Weitergehende Analysen erfolgen im Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2014/2015. Dieser Bericht wird voraussichtlich zur Jahresmitte erscheinen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat inzwischen auch seine Beratungen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten abgeschlossen.
Die Analyse des vorliegenden Kaufpreismaterials ergibt eine verstärkte Nachfrage bei gleichzeitig fehlendem ausreichenden Angebot an unbebauten Grundstücken. Folge: sehr deutliche Preissteigerungen über alle Teilmärkte. Die in den Vorjahren nur vereinzelt in innerstädtischen Lagen zu beobachtenden sehr hohen Kaufpreise bei unbebauten Grundstücken für den Wohnungsbau sind 2014 im gesamten Stadtgebiet zu beobachten. Sie sind nach Eindruck des Gutachterausschusses Ausdruck für das verfügbare und auf den Berliner Immobilienmarkt drängende Kapital und das damit verbundene Anlegerinteresse.
Mit Blick auf die derzeitige Niedrigzinspolitik der EZB und auf den allgemeinen Bevölkerungszuwachs in Berlin seien insbesondere bei unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnungsbau deutliche Anhebungen der Bodenrichtwerte erforderlich gewesen. Im Einzelnen bezifferte sie der Gutachterausschuss wie folgt: Offene Bauweise (Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser): Anhebung der Bodenrichtwerte um rd. 5 bis 10 %, z. T. weitere Niveauangleichungen zwischen den östlichen und westlichen Stadtgebieten, deutlichere Anhebungen um rd. 25 % in den Spitzenlagen im Südwesten (Grunewald, Dahlem, Zehlendorf ) sowie in Hermsdorf Geschlossene Bauweise W (Grundstücke für Geschosswohnungsbau): Anhebungen der Bodenrichtwerte um rd. 30 % über das gesamte Stadtgebiet Geschlossene Bauweise M1 (Kerngebietstypische Nutzungen): Anhebungen der Bodenrichtwerte um 15 % bei innerstädtischen Einkaufslagen aufgrund des Einflusses der wachsenden Touristenzahlen (Kurfürstendamm, Tauentzienstraße, Alexanderplatz). Im Bereich südlich unter den Linden deutliche Bodenrichtwertanhebung von 4.000 €/m2 auf 6.500 €/m2 aufgrund vorliegender Kaufpreise, Anhebung des Bodenrichtwertes am Pariser Platz auf 40.000 €/m2 (Spitzenwert in Berlin). In weiteren Lagen kaum preisliche Veränderungen. Gewerbe: erkennbare Ausweicheffekte bei Büronutzungen innerhalb des S-Bahnringes von den zentralen Lagen zu den Randlagen mit z. T. deutlicher Anhebung einzelner Bodenrichtwerte um bis zu 50 %, bei normalen Gewerbelagen z.T. steigende Bodenrichtwerte aufgrund gestiegener Finanzierungsbereitschaft der Banken. Der Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup, kommentierte die Analyseergebnisse des Gutachterausschusses so: „Der starke Preisanstieg bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau macht deutlich, dass wir uns noch intensiver darum bemühen müssen, im gesamten Stadtgebiet Bauland zu aktivieren. Dabei kommt den Bezirken die bedeutsame Aufgabe zu, zügig Baurecht zu schaffen. Das Land Berlin muss zudem große Wohnungsbaupotentiale auf landeseigenen Flächen wie den Buckower Feldern, der Elisabethaue oder in Tegel nutzen, um zur Entlastung des Bodenmarkts beizutragen.“
Kommentar des deutschen Schriftsteller Erich Kästner aus dem Off: „Es gibt nichts Gutes, außer man tut es!“
Die der vorläufigen Marktanalyse zugrunde liegenden Gesamtübersichten sind über die Internetadresse des Gutachterausschusses www.berlin.de/gutachterausschuss kostenfrei abrufbar.
Unter deutlichen Umsatzrückgängen leidet der Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäusern. Nur 1.188 Objekte wechselten den Eigentümer – rd. 32 % weniger –, aber der Geldumsatz blieb mit 4 Mrd. € nur rund 14 % unter der Vorjahresmarge, die Grundstücksfläche mit 266,5 sogar nur rd. 9 % unter den Vorjahreszahlen. Auch aus diesen Gesamtzahlen lassen sich Preissteigerungen von rd. 10 % ableiten.
Ebenfalls deutliche Umsatzrückgänge gab es bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Anzahl und Geldmenge liegen mit 2.619 Verkaufsfällen rund 23 % bzw. mit 0,9 Mrd. rund 18 % unter den Vorjahreszahlen. Die Grundstücksfläche ist um rd. 14 % auf 185,7 ha gesunken. Auch hier lassen sich aus den Gesamtzahlen Preissteigerungen von rd. 10 % ableiten.
Bei unbebauten Grundstücken ist der Umsatz nach Anzahl um rd. 25 % auf 1.565 und nach Fläche um rd. 36 % auf 309,2 ha gesunken. Der Geldumsatz ist dagegen nur um rd. 11 % auf 0,9 Mrd. € zurückgegangen. Damit verbunden sind z.T. deutliche Steigerungen im Bodenrichtwertniveau zu beobachten. Aufgrund dringender Abschlussarbeiten zur Umstellung der Automatisierten Kaufpreissammlung Berlin (AKS Berlin) erfolgt die vorläufige Marktanalyse 2014 nur in verkürzter Form. Weitergehende Analysen erfolgen im Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2014/2015. Dieser Bericht wird voraussichtlich zur Jahresmitte erscheinen.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat inzwischen auch seine Beratungen zur Ermittlung von Bodenrichtwerten abgeschlossen.
Die Analyse des vorliegenden Kaufpreismaterials ergibt eine verstärkte Nachfrage bei gleichzeitig fehlendem ausreichenden Angebot an unbebauten Grundstücken. Folge: sehr deutliche Preissteigerungen über alle Teilmärkte. Die in den Vorjahren nur vereinzelt in innerstädtischen Lagen zu beobachtenden sehr hohen Kaufpreise bei unbebauten Grundstücken für den Wohnungsbau sind 2014 im gesamten Stadtgebiet zu beobachten. Sie sind nach Eindruck des Gutachterausschusses Ausdruck für das verfügbare und auf den Berliner Immobilienmarkt drängende Kapital und das damit verbundene Anlegerinteresse.
Mit Blick auf die derzeitige Niedrigzinspolitik der EZB und auf den allgemeinen Bevölkerungszuwachs in Berlin seien insbesondere bei unbebauten Grundstücken für den Geschosswohnungsbau deutliche Anhebungen der Bodenrichtwerte erforderlich gewesen. Im Einzelnen bezifferte sie der Gutachterausschuss wie folgt: Offene Bauweise (Grundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser): Anhebung der Bodenrichtwerte um rd. 5 bis 10 %, z. T. weitere Niveauangleichungen zwischen den östlichen und westlichen Stadtgebieten, deutlichere Anhebungen um rd. 25 % in den Spitzenlagen im Südwesten (Grunewald, Dahlem, Zehlendorf ) sowie in Hermsdorf Geschlossene Bauweise W (Grundstücke für Geschosswohnungsbau): Anhebungen der Bodenrichtwerte um rd. 30 % über das gesamte Stadtgebiet Geschlossene Bauweise M1 (Kerngebietstypische Nutzungen): Anhebungen der Bodenrichtwerte um 15 % bei innerstädtischen Einkaufslagen aufgrund des Einflusses der wachsenden Touristenzahlen (Kurfürstendamm, Tauentzienstraße, Alexanderplatz). Im Bereich südlich unter den Linden deutliche Bodenrichtwertanhebung von 4.000 €/m2 auf 6.500 €/m2 aufgrund vorliegender Kaufpreise, Anhebung des Bodenrichtwertes am Pariser Platz auf 40.000 €/m2 (Spitzenwert in Berlin). In weiteren Lagen kaum preisliche Veränderungen. Gewerbe: erkennbare Ausweicheffekte bei Büronutzungen innerhalb des S-Bahnringes von den zentralen Lagen zu den Randlagen mit z. T. deutlicher Anhebung einzelner Bodenrichtwerte um bis zu 50 %, bei normalen Gewerbelagen z.T. steigende Bodenrichtwerte aufgrund gestiegener Finanzierungsbereitschaft der Banken. Der Staatssekretär für Bauen und Wohnen, Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup, kommentierte die Analyseergebnisse des Gutachterausschusses so: „Der starke Preisanstieg bei Grundstücken für den Geschosswohnungsbau macht deutlich, dass wir uns noch intensiver darum bemühen müssen, im gesamten Stadtgebiet Bauland zu aktivieren. Dabei kommt den Bezirken die bedeutsame Aufgabe zu, zügig Baurecht zu schaffen. Das Land Berlin muss zudem große Wohnungsbaupotentiale auf landeseigenen Flächen wie den Buckower Feldern, der Elisabethaue oder in Tegel nutzen, um zur Entlastung des Bodenmarkts beizutragen.“
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Die der vorläufigen Marktanalyse zugrunde liegenden Gesamtübersichten sind über die Internetadresse des Gutachterausschusses www.berlin.de/gutachterausschuss kostenfrei abrufbar.
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