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Kein Verstecken zwischen völlig unübersichtlichen und überwiegend überflüssigen Vermieterhinweisen
Härteeinwand in Modernisierungsankündigung
03.04.2015 (GE 5/2015, S. 284) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands hinweisen. Tut er das nicht, bedarf der Härteeinwand des Mieters nicht der nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB bestimmten Form und Frist. Dasselbe gilt, wenn der erfolgte Hinweis des Vermieters zur Möglichkeit des Härteeinwands in der Ankündigung in einem Wust von nicht notwendigen Mitteilungen des Vermieters versteckt ist und somit völlig untergeht; das gilt auch für die Ankündigung gegenüber einem rechtskundigen Mieter.
Der Fall: Der Vermieter kündigte dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen an. Die Ankündigung enthielt den Hinweis auf die Form und die Frist des Härteeinwand nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB. In diesem Zusammenhang beschränkte sich der Vermieter aber nicht auf diesen Hinweis. Vielmehr bat er den Mieter um die Beachtung der „gesetzlichen Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen, deren Ankündigung, deren Duldungspflichten, Ausnahmen von den Duldungspflichten, Ausnahmen von den Ausnahmen von den Duldungspflichten, gesetzlichen Fristen, Sonderkündigungsrecht wegen Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht wegen der modernisierungsbedingten Mieterhöhung” und gab dann den Wortlaut der §§ 555 b bis f., 559, 561 BGB wieder.
Im Rechtsstreit berief sich der Vermieter auf eine Verfristung des Härteeinwands nach § 555 d Abs. 3 BGB. Das AG wies die Duldungsklage des Vermieters aufgrund des Härteeinwands des Mieters ab, was zur Berufung des Vermieters zum LG führte.
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück.
Der (in der Sache berechtigte) Härteeinwand des Mieters sei nicht verfristet. Zwar sehe das Gesetz eine drucktechnische Hervorhebung des Hinweises nicht ausdrücklich vor. Anders als etwa in § 360 Abs. 1 Satz 1 BGB finde sich in § 555 c Abs. 2 BGB nicht, dass der Hinweis deutlich zu erfolgen habe. Der vom Gesetz geforderte Hinweis könne seine Funktion aber grundsätzlich dann nicht erfüllen, wenn er mit einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen verbunden werde. So liege es hier; der Hinweis gehe in den weiteren Mitteilungen des Vermieters unter. Vorliegend komme noch hinzu, dass die Gesetzesvorschriften mitten in der Modernisierungsankündigung zwischen Zeitplan und den Kosten der Maßnahmen eingefügt worden seien.
Am Ende des Schreibens unter „Ankündigung der Maßnahmen” seien nur noch gerichtliche Schritte für den Fall in Aussicht gestellt worden, dass der Mieter den Maßnahmen nicht zustimmt, und ausführlich und unter drucktechnischer Hervorhebung auf ein Sonderkündigungsrecht hingewiesen worden. Einen Hinweis auf die Frist für den Härteeinwand habe der Vermieter an dieser Stelle jedoch nicht erteilt. Der Hinweis sei auch dann nicht entbehrlich, wenn die Modernisierungsankündigung gegenüber einem Rechtskundigen erklärt werde. Gesetzliche Hinweis- und Belehrungspflichten würden üblicherweise ohne Rücksicht auf die Belehrungsbedürftigkeit des Adressaten gelten.
Das Landgericht hat Revision zugelassen, weil es keine Entscheidung des BGH gibt, die sich mit der Hinweisgestaltung des Härteeinwands auseinandersetzt.
Anmerkung: Ältere werden sich daran erinnern, dass wir mit einem vergleichbaren Phänomen in den frühen 80er Jahren zu tun hatten, als Mieterhöhungen noch mit Vergleichswohnungen begründet wurden und Haus & Grund Berlin über seine Gesellschaft GRUNDDATA viele Vergleichswohnungen zur Verfügung stellen konnte. Wenn Vermieter damals Mieterhöhungen nicht mit drei, sondern mit 100 Vergleichswohnungen begründeten, hielten manche Amtsrichter das für unzulässig, weil die Fülle der Wohnungen nicht zur Information, sondern zur „Desinformation“ der Mieter führte. Prinzipiell wäre gegen das vom Landgericht postulierte„Weniger ist mehr“ nichts einzuwenden, wenn nicht die Gefahr bestünde, dass das„Weniger“ dann beim nächsten Mal als ein „Zuwenig“ ausgelegt würde.
Wer dem Ärger und der Unsicherheit aus dem Weg gehen will, sollte sich kein eigenes Modernisierungsformular basteln, sondern auf die bewährten Formulare aus unserem Verlag zurückgreifen, wobei wir besonders unsere Online-Versionen (in Fomularweb auf http://premium.grundeigentum-verlag.de oder bei www.ratiofill.de) empfehlen, die dynamisch gestaltet sind und deshalb auch längere Texte zulassen – vor allem aber einen drucktechnisch hervorgehobenen Hinweis auf den Härteeinwand enthalten.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 323 und in unserer Datenbank)
Im Rechtsstreit berief sich der Vermieter auf eine Verfristung des Härteeinwands nach § 555 d Abs. 3 BGB. Das AG wies die Duldungsklage des Vermieters aufgrund des Härteeinwands des Mieters ab, was zur Berufung des Vermieters zum LG führte.
Das Urteil: Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück.
Der (in der Sache berechtigte) Härteeinwand des Mieters sei nicht verfristet. Zwar sehe das Gesetz eine drucktechnische Hervorhebung des Hinweises nicht ausdrücklich vor. Anders als etwa in § 360 Abs. 1 Satz 1 BGB finde sich in § 555 c Abs. 2 BGB nicht, dass der Hinweis deutlich zu erfolgen habe. Der vom Gesetz geforderte Hinweis könne seine Funktion aber grundsätzlich dann nicht erfüllen, wenn er mit einer Vielzahl von nicht gesetzlich gebotenen Hinweisen verbunden werde. So liege es hier; der Hinweis gehe in den weiteren Mitteilungen des Vermieters unter. Vorliegend komme noch hinzu, dass die Gesetzesvorschriften mitten in der Modernisierungsankündigung zwischen Zeitplan und den Kosten der Maßnahmen eingefügt worden seien.
Am Ende des Schreibens unter „Ankündigung der Maßnahmen” seien nur noch gerichtliche Schritte für den Fall in Aussicht gestellt worden, dass der Mieter den Maßnahmen nicht zustimmt, und ausführlich und unter drucktechnischer Hervorhebung auf ein Sonderkündigungsrecht hingewiesen worden. Einen Hinweis auf die Frist für den Härteeinwand habe der Vermieter an dieser Stelle jedoch nicht erteilt. Der Hinweis sei auch dann nicht entbehrlich, wenn die Modernisierungsankündigung gegenüber einem Rechtskundigen erklärt werde. Gesetzliche Hinweis- und Belehrungspflichten würden üblicherweise ohne Rücksicht auf die Belehrungsbedürftigkeit des Adressaten gelten.
Das Landgericht hat Revision zugelassen, weil es keine Entscheidung des BGH gibt, die sich mit der Hinweisgestaltung des Härteeinwands auseinandersetzt.
Anmerkung: Ältere werden sich daran erinnern, dass wir mit einem vergleichbaren Phänomen in den frühen 80er Jahren zu tun hatten, als Mieterhöhungen noch mit Vergleichswohnungen begründet wurden und Haus & Grund Berlin über seine Gesellschaft GRUNDDATA viele Vergleichswohnungen zur Verfügung stellen konnte. Wenn Vermieter damals Mieterhöhungen nicht mit drei, sondern mit 100 Vergleichswohnungen begründeten, hielten manche Amtsrichter das für unzulässig, weil die Fülle der Wohnungen nicht zur Information, sondern zur „Desinformation“ der Mieter führte. Prinzipiell wäre gegen das vom Landgericht postulierte„Weniger ist mehr“ nichts einzuwenden, wenn nicht die Gefahr bestünde, dass das„Weniger“ dann beim nächsten Mal als ein „Zuwenig“ ausgelegt würde.
Wer dem Ärger und der Unsicherheit aus dem Weg gehen will, sollte sich kein eigenes Modernisierungsformular basteln, sondern auf die bewährten Formulare aus unserem Verlag zurückgreifen, wobei wir besonders unsere Online-Versionen (in Fomularweb auf http://premium.grundeigentum-verlag.de oder bei www.ratiofill.de) empfehlen, die dynamisch gestaltet sind und deshalb auch längere Texte zulassen – vor allem aber einen drucktechnisch hervorgehobenen Hinweis auf den Härteeinwand enthalten.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 323 und in unserer Datenbank)
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