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BGH stellt wichtige Grundsätze für Modernisierungen und anschließende Mieterhöhung auf
Instandsetzungsabzug, Wohnwertverbesserung, Bedingungsfeindlichkeit
18.03.2015 (GE 4/2015, S. 223) Nach der Mietrechtsänderung zum 1. Mai 2013 können die nach einer Modernisierungsmaßnahme von der Mieterhöhung abzuziehenden Kosten für fällige Instandsetzungen geschätzt werden (§ 559 Abs. 2 BGB n. F.). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das auch in Altfällen der Rechtslage entsprach. In seinem Urteil vom 17. Dezember 2014 (zusammen mit gleichlautenden Urteilen in mehreren Parallelverfahren) sind außerdem wichtige Grundsätze für Modernisierungsmaßnahmen und die sich anschließende Mieterhöhung dargestellt.
Der Fall: Die Vermieterin hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen (Wärmedämmung, Erneuerung der Heizung, der Haustüren und Fenster) angekündigt und dann mit den Baumaßnahmen begonnen. Entsprechend dem Baufortschritt wurden fünf Modernisierungsmieterhöhungen vorgenommen. Die Mieter klagten auf Feststellung, dass die Mieterhöhungen unwirksam seien; die Vermieterin erhob Widerklage auf Zahlung der sich aus den Mieterhöhungen ergebenden Beträge. Das Landgericht Berlin hielt die negative Feststellungsklage der Mieter für teilweise begründet und wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab. Die Revision der Vermieterin und die Anschlussrevision der Mieter waren teilweise erfolgreich.
Das Urteil: Mit Urteil vom 17. Dezember 2014 bestätigte der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei einer Modernisierungsmaßnahme ersparte fällige Instandsetzungskosten nicht umgelegt werden können.
Eine Mieterhöhung, die diese Kosten abzieht, ohne sie betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen, ist unwirksam. Ansonsten reicht aber eine nachvollziehbare Darlegung des ersparten Instandsetzungsaufwands, der notfalls auch vom Gericht zu schätzen ist. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen sei eine Mieterhöhung auch nach Abschluss der einzelnen abtrennbaren Maßnahmen möglich; es müsse nicht die Beendigung der gesamten Maßnahmen abgewartet werden. Eine Mieterhöhungserklärung sei zwar bedingungsfeindlich; eine unzulässige Bedingung liege aber nicht vor, wenn der Vermieter sich weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten vorbehält, weil damit jedenfalls verdeutlicht werde, dass der mit der Erhöhungserklärung verlangte Betrag (mindestens) geltend gemacht wird.
Eine Erneuerung der Elektroinstallation ist ebenso wenig eine Modernisierung wie eine Erneuerung der Gegensprechanlage, wenn dadurch eine Wohnwertverbesserung für den Mieter nicht eintritt. Anders ist es aber bei der Einrichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes; auch wenn hier der Schließmechanismus – notwendigerweise – betätigt werden muss, schließe das entgegen der Auffassung des LG eine Verbesserung nicht aus.
Anmerkung der Redaktion: In den Parallelverfahren VIII ZR 86/13,-87/13und-89/13 sind annähernd gleichlautende Urteile am selben Tag verkündet worden.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 245 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Mit Urteil vom 17. Dezember 2014 bestätigte der BGH seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei einer Modernisierungsmaßnahme ersparte fällige Instandsetzungskosten nicht umgelegt werden können.
Eine Mieterhöhung, die diese Kosten abzieht, ohne sie betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen, ist unwirksam. Ansonsten reicht aber eine nachvollziehbare Darlegung des ersparten Instandsetzungsaufwands, der notfalls auch vom Gericht zu schätzen ist. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen sei eine Mieterhöhung auch nach Abschluss der einzelnen abtrennbaren Maßnahmen möglich; es müsse nicht die Beendigung der gesamten Maßnahmen abgewartet werden. Eine Mieterhöhungserklärung sei zwar bedingungsfeindlich; eine unzulässige Bedingung liege aber nicht vor, wenn der Vermieter sich weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten vorbehält, weil damit jedenfalls verdeutlicht werde, dass der mit der Erhöhungserklärung verlangte Betrag (mindestens) geltend gemacht wird.
Eine Erneuerung der Elektroinstallation ist ebenso wenig eine Modernisierung wie eine Erneuerung der Gegensprechanlage, wenn dadurch eine Wohnwertverbesserung für den Mieter nicht eintritt. Anders ist es aber bei der Einrichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes; auch wenn hier der Schließmechanismus – notwendigerweise – betätigt werden muss, schließe das entgegen der Auffassung des LG eine Verbesserung nicht aus.
Anmerkung der Redaktion: In den Parallelverfahren VIII ZR 86/13,-87/13und-89/13 sind annähernd gleichlautende Urteile am selben Tag verkündet worden.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 245 und in unserer Datenbank)
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