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Mieter muss Zahlen auf den Tisch legen
Wirtschaftlichkeitsgebot
13.03.2015 (GE 4/2015, S. 221) Macht der Mieter eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Betriebskostenumlage geltend, muss er konkret darlegen, dass die vom Vermieter in Anspruch genommenen Leistungen in der Region üblicherweise günstiger zu erhalten sind.
Der Fall: Der Gewerberaumvermieter verlangt Nachzahlungen für Verwaltungskosten. Gegen die erstinstanzliche Klageabweisung ging er in Berufung. Dort legte der Mieter Betriebskostenabrechnungen für Gewerberäume nahe dem vermieteten Objekt und im weiteren Umfeld vor, aus denen er durchschnittliche Verwaltungskosten von 1,40 €/m2 – durchschnittlich 308,19 € pro Jahr – errechnete; der Vermieter hielt die vom Mieter herangezogenen Objekte nicht für vergleichbar und verlangte Nachzahlungen von 1.299,54 € p. a. Das OLG Rostock sprach dem Vermieter geltend gemachte Nachforderungen in voller Höhe zu (vgl. GE 2014, 1060). Die Revision des Mieters beim BGH hatte keinen Erfolg.
Das Urteil: Gegen die Umlage überhöhter oder nicht erforderlicher Betriebskosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot, eine Nebenpflicht des Vermieters, geschützt. Ist streitig, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt ist, trägt der Vermieter aber nur die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass (1) die Kosten tatsächlich angefallen sind und (2) eine entsprechende Umlagevereinbarung vorliegt. Mehr muss er nicht tun (keine sog. „sekundäre Beweislast“). Beispielsweise muss der Vermieter keine Preisvergleiche vorlegen, um die Angemessenheit der Kosten nachzuweisen.
Dass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt, muss der Mieter darlegen und beweisen. Die Anforderungen an die Beweisführung dürfen allerdings nicht überspannt werden; einen vollen Beweis, der das Gericht von der Richtigkeit seiner Einwände überzeugt, schuldet der Mieter nicht. Der BGH meint:
■ Reines Bestreiten der Angemessenheit und Üblichkeit oder pauschale Behauptung von überhöhten Preisen reichen nicht,
■ der Mieter muss darlegen, dass „gleichwertige Leistungen nach örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären“.
Das war dem Mieter nicht gelungen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 249 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Gegen die Umlage überhöhter oder nicht erforderlicher Betriebskosten ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot, eine Nebenpflicht des Vermieters, geschützt. Ist streitig, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt ist, trägt der Vermieter aber nur die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass (1) die Kosten tatsächlich angefallen sind und (2) eine entsprechende Umlagevereinbarung vorliegt. Mehr muss er nicht tun (keine sog. „sekundäre Beweislast“). Beispielsweise muss der Vermieter keine Preisvergleiche vorlegen, um die Angemessenheit der Kosten nachzuweisen.
Dass ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt, muss der Mieter darlegen und beweisen. Die Anforderungen an die Beweisführung dürfen allerdings nicht überspannt werden; einen vollen Beweis, der das Gericht von der Richtigkeit seiner Einwände überzeugt, schuldet der Mieter nicht. Der BGH meint:
■ Reines Bestreiten der Angemessenheit und Üblichkeit oder pauschale Behauptung von überhöhten Preisen reichen nicht,
■ der Mieter muss darlegen, dass „gleichwertige Leistungen nach örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären“.
Das war dem Mieter nicht gelungen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 249 und in unserer Datenbank)
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