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Einschränkung unerheblich: Keine Mietminderung
Badezimmertür nicht abschließbar
27.02.2015 (GE 3/2015, S. 153) Kleinere Mängel der Mietsache muss der Vermieter zwar beseitigen; eine Mietminderung ist bei „unerheblichen“ Einschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs allerdings nicht möglich. Wo die Grenze zu ziehen ist, kann zweifelhaft sein.
Der Fall: Der Mieter minderte die Miete wegen zahlreicher Mängel, u. a. wegen einer nicht verschließbaren Badezimmertür und wegen fehlender Regelbarkeit der Temperatur im Backofen. Ferner verlangte er Rückzahlung der Heizkosten, weil die Vermieterin diese zunächst nach dem Abflussprinzip abgerechnet hatte (was nach Auffassung des BGH unzulässig ist); während des Rechtsstreits legte die Vermieterin eine Abrechnung nach dem Abgrenzungsprinzip (Kosten des Verbrauchs der Abrechnungsperiode) vor. Die Zahlungsklage der Vermieterin war erfolgreich.
Das Urteil: Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Vermieterin recht. Eine nicht abschließbare Badezimmertür sei kein erheblicher Mangel. Auch die fehlende Temperaturregelung des Backofens berechtige nicht zur Minderung, da der Herd im Übrigen funktionstüchtig sei. Gegenansprüche bestünden auch nicht hinsichtlich der Heizkostenabrechnung, da die Vermieterin diese zulässigerweise nachträglich nach dem Abgrenzungsprinzip korrigiert habe.
Anmerkung: Der BGH (GE 2012, 401) räumt dem Vermieter zwar (noch) bei der Betriebskostenabrechnung die Wahl zwischen dem Abflussprinzip und dem Abgrenzungsprinzip ein, meint aber, dass Heizkosten immer nach dem Abgrenzungsprinzip abgerechnet werden müssten. Das sei aber nur ein inhaltlicher Mangel; formell sei die Abrechnung auch nach dem Abflussprinzip wirksam. Das bedeutet, dass auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr die nur materiell unrichtige Abrechnung korrigiert werden kann und auch Nachforderungen möglich sind. Dem Urteil ist also insoweit einschränkungslos zuzustimmen.
Das gilt weniger für die Ausführungen zur Mietminderung. Im Badezimmer ist üblicherweise auch die Toilette untergebracht; wenn die Tür nicht verschließbar ist, können empfindlichere Naturen, etwa Besucher, schon erheblich beeinträchtigt sein. Ist der Backofen nicht nutzbar, bejaht die Rechtsprechung eine Minderung: LG Kiel, WuM 2003, 37 – 5 %; LG Berlin GE 1992, 1043 – 2 %.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 195 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Vermieterin recht. Eine nicht abschließbare Badezimmertür sei kein erheblicher Mangel. Auch die fehlende Temperaturregelung des Backofens berechtige nicht zur Minderung, da der Herd im Übrigen funktionstüchtig sei. Gegenansprüche bestünden auch nicht hinsichtlich der Heizkostenabrechnung, da die Vermieterin diese zulässigerweise nachträglich nach dem Abgrenzungsprinzip korrigiert habe.
Anmerkung: Der BGH (GE 2012, 401) räumt dem Vermieter zwar (noch) bei der Betriebskostenabrechnung die Wahl zwischen dem Abflussprinzip und dem Abgrenzungsprinzip ein, meint aber, dass Heizkosten immer nach dem Abgrenzungsprinzip abgerechnet werden müssten. Das sei aber nur ein inhaltlicher Mangel; formell sei die Abrechnung auch nach dem Abflussprinzip wirksam. Das bedeutet, dass auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr die nur materiell unrichtige Abrechnung korrigiert werden kann und auch Nachforderungen möglich sind. Dem Urteil ist also insoweit einschränkungslos zuzustimmen.
Das gilt weniger für die Ausführungen zur Mietminderung. Im Badezimmer ist üblicherweise auch die Toilette untergebracht; wenn die Tür nicht verschließbar ist, können empfindlichere Naturen, etwa Besucher, schon erheblich beeinträchtigt sein. Ist der Backofen nicht nutzbar, bejaht die Rechtsprechung eine Minderung: LG Kiel, WuM 2003, 37 – 5 %; LG Berlin GE 1992, 1043 – 2 %.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 195 und in unserer Datenbank)
Autor: Rudolf Beuermann
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