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Hauswartkosten müssen aufgeschlüsselt werden
Unwirksame Betriebskostenumlage
15.02.2015 (GE 2/2015, S. 94) Nach der (noch gültigen) Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Gesamtkosten einer Betriebskostenart anzugeben, wenn nur ein Teil davon umlegungsfähig ist (Schmid, NZM 2014, 850 meint, der BGH habe eine Änderung seiner Rechtsprechung angekündigt). Führt der Hauswart auch Verwaltungs- und Instandsetzungstätigkeiten aus, ist ein nachvollziehbarer Vorwegabzug nötig.
Der Fall: Die Vermieter hatten in ihrer Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung geltend gemacht, die von den Mietern zunächst ausgeglichen wurde. Später verlangten die Mieter einen darüber hinausgehenden Betrag mit der Begründung zurück, ein Hauswart sei in ihrem Haus überhaupt nicht tätig. Die Vermieter kündigten daraufhin fristlos wegen versuchten Prozessbetruges, weil der Hauswart in der Wohnung der Mieter Reparaturarbeiten ausgeführt habe und er ihnen deshalb persönlich bekannt sei.
Das Urteil: Mit Urteil vom 25. November 2014 gab das Amtsgericht Köpenick der Zahlungsklage der Mieter statt und wies die Räumungsklage der Vermieter ab. Die Kosten der Hauswarttätigkeiten seien nicht wirksam abgerechnet. Zwar sei ein Hausmeister in dem Objekt 14-tägig tätig, wobei er auch Verwaltungstätigkeiten sowie Reparaturarbeiten ausführe. Die darauf entfallenden Kosten seien in der Abrechnung nicht angegeben; darüber hinaus sei die Behauptung nicht bestätigt, dassdieHauswartskostenumnahezu100% gestiegen seien.
Der Zeuge habe vielmehr bekundet, dass er unverändert einen Pauschalbetrag von 300 € monatlich erhalte. Die Kündigung der Vermieter sei unbegründet, denn der Zeuge habe sich den Klägern nicht als Hauswart vorgestellt, und sie hätten auch sonst, etwa durch einen Aushang im Treppenhaus, keine Kenntnis von seiner Funktion gehabt, so dass ein versuchter Prozessbetrug ausscheide.
Anmerkung der Redaktion: Entgegen den Ausführungen im Urteil sind auch die
Kosten für das Auswechseln von Glühbirnen als Instandsetzungskosten herauszurechnen (AG Köpenick, GE 2010, 915); auch die Besorgung von Farben zum Streichen von Türen zählt zu den Instandsetzungskosten und kann daher bei den Hauswartskosten nicht umgelegt werden.
Dass die Vermieter sich hier dem offensichtlich begründeten Rückforderungsanspruch der Mieter nicht nur widersetzten, sondern eine ebenso offensichtlich unbegründete („gänzlich unbegründet“, so das Amtsgericht) Kündigung mit einer Räumungsklage durchsetzen wollten, lässt sich wohl nur aus länger bestehenden Differenzen herleiten.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 129 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Mit Urteil vom 25. November 2014 gab das Amtsgericht Köpenick der Zahlungsklage der Mieter statt und wies die Räumungsklage der Vermieter ab. Die Kosten der Hauswarttätigkeiten seien nicht wirksam abgerechnet. Zwar sei ein Hausmeister in dem Objekt 14-tägig tätig, wobei er auch Verwaltungstätigkeiten sowie Reparaturarbeiten ausführe. Die darauf entfallenden Kosten seien in der Abrechnung nicht angegeben; darüber hinaus sei die Behauptung nicht bestätigt, dassdieHauswartskostenumnahezu100% gestiegen seien.
Der Zeuge habe vielmehr bekundet, dass er unverändert einen Pauschalbetrag von 300 € monatlich erhalte. Die Kündigung der Vermieter sei unbegründet, denn der Zeuge habe sich den Klägern nicht als Hauswart vorgestellt, und sie hätten auch sonst, etwa durch einen Aushang im Treppenhaus, keine Kenntnis von seiner Funktion gehabt, so dass ein versuchter Prozessbetrug ausscheide.
Anmerkung der Redaktion: Entgegen den Ausführungen im Urteil sind auch die
Kosten für das Auswechseln von Glühbirnen als Instandsetzungskosten herauszurechnen (AG Köpenick, GE 2010, 915); auch die Besorgung von Farben zum Streichen von Türen zählt zu den Instandsetzungskosten und kann daher bei den Hauswartskosten nicht umgelegt werden.
Dass die Vermieter sich hier dem offensichtlich begründeten Rückforderungsanspruch der Mieter nicht nur widersetzten, sondern eine ebenso offensichtlich unbegründete („gänzlich unbegründet“, so das Amtsgericht) Kündigung mit einer Räumungsklage durchsetzen wollten, lässt sich wohl nur aus länger bestehenden Differenzen herleiten.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 129 und in unserer Datenbank)
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