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Pfandrecht: Zeitpunkt der Einbringung maßgeblich
Veräußerer und Erwerber gleichrangig
07.02.2015 (GE 2/2015, S. 92) Wenn das Grundstück veräußert wird, fragt es sich, ob dem Erwerber auch an solchen Sachen des Mieters ein Pfandrecht zusteht, an denen zuvor bereits zugunsten des Veräußerer sein Vermieterpfandrecht entstanden ist. Der BGH bejaht dies, stellt zugleich fest, dass beide Pfandrechte im selben Rang stehen, weil grundsätzlich auf den Beginn des Ausgangsvertrages abzustellen ist, wenn es um mietvertragliche Rechte und Pflichten zwischen Erwerber und Mieter geht.
Der Fall: Bei Abschluss des Mietvertrages am 31. August 2006 befand sich in den Mieträumen zahlreiches Inventar, über das die Mieterin am 6. Oktober 2006 mit der H.-Bank einen Raumsicherungsübereignungsvertrag schloss. Nachdem die Klägerin das Objekt gekauft hatte, wurde über das Vermögen der Mieterin das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte als Verwalter bestellt. Dieser verwies auf den Sicherungsübereignungsvertrag und veräußerte das Inventar trotz Widerspruchs der Klägerin, die sich wegen des Vermieterpfandrechts auf ein Absonderungsrecht berufen hatte. Vom Erlös zahlte der Beklagte den Betrag von 782.000 € an die H.-Bank; diesen Betrag verlangt die Klägerin als Schadensersatz.
Das Urteil: Das LG Bochum wies die Klage ab, weil der Beklagte jedenfalls nicht schuldhaft gehandelt habe. Das OLG Hamm (ZMR 2013, 434) hielt die Berufung für unbegründet, weil die Klägerin ein Pfandrecht nur an den Sachen erworben haben konnte, die zum Zeitpunkt der Veräußerung im Eigentum der Schuldnerin gestanden hätten. Der BGH hob das OLG-Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Zwar sei mit dem Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis entstanden. Das bedeute aber nicht, dass bei der Frage, ob eine eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfalle, auf diesen Zeitpunkt abzustellen sei.
Nach § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB komme es auch insoweit auf den Zeitpunkt der Einbringung in die Mieträume an, so dass eine spätere Sicherungsübereignung das Pfandrecht unberührt lasse. Das gelte auch für den Grundstückserwerber mit der Folge, dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber insoweit dieselben Sachen erfassten und gleichrangig nebeneinander stünden.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 120 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Das LG Bochum wies die Klage ab, weil der Beklagte jedenfalls nicht schuldhaft gehandelt habe. Das OLG Hamm (ZMR 2013, 434) hielt die Berufung für unbegründet, weil die Klägerin ein Pfandrecht nur an den Sachen erworben haben konnte, die zum Zeitpunkt der Veräußerung im Eigentum der Schuldnerin gestanden hätten. Der BGH hob das OLG-Urteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Zwar sei mit dem Eigentumsübergang ein neues Mietverhältnis entstanden. Das bedeute aber nicht, dass bei der Frage, ob eine eingebrachte Sache dem Vermieterpfandrecht des Erwerbers unterfalle, auf diesen Zeitpunkt abzustellen sei.
Nach § 562 Abs. 1 Satz 1 BGB komme es auch insoweit auf den Zeitpunkt der Einbringung in die Mieträume an, so dass eine spätere Sicherungsübereignung das Pfandrecht unberührt lasse. Das gelte auch für den Grundstückserwerber mit der Folge, dass die Vermieterpfandrechte von Veräußerer und Erwerber insoweit dieselben Sachen erfassten und gleichrangig nebeneinander stünden.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2015, Seite 120 und in unserer Datenbank)
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