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Gesonderte Rechnungen für Teile einer Siedlung: Keine Angabe der Gesamtkosten notwendig
Betriebskostenabrechnung in Wirtschaftseinheiten
13.01.2015 (GE 24/2014, S. 1621) Der Vermieter braucht, wenn der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt, nur den sich daraus ergebenden Betrag für die Abrechnungseinheit anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen.
DER FALL: Die Mietvertragsparteien stritten über die Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen, in denen eine Wirtschaftseinheit für alle gleichzeitig errichteten Wohngebäude gebildet worden war, die zu einer einheitlichen Siedlung und denkmalgeschützten Gesamtanlage gehörten. Die Vermieterin hatte für zahlreiche Leistungen, wie Versicherungen, Hausreinigung, etc. Gesamtverträge für eine Vielzahl von Gebäuden abgeschlossen, in deren Rechnungen jeweils der Preis pro Wohn- bzw. Abrechnungseinheit aufgeführt wurde. Die Mieter beanstandeten, dass in der Betriebskostenabrechnung nur diese auf die einzelnen Abrechnungseinheiten entfallenden Betriebskosten aufgeführt waren, ohne die Gesamtkosten für die Wirtschaftseinheit anzugeben. Das AG Köpenick hielt dies für zulässig, weil der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstellt hatte, deren Beträge in die Abrechnung eingestellt worden waren. Dagegen legten die Mieter Berufung ein.
DER HINWEISBESCHLUSS: Die ZK 65 des LG Berlin wies in ihrem Beschluss darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, woraufhin die Berufung zurückgenommen wurde. Der Vermieter brauche, wenn der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstelle, nur den sich daraus ergebenden Betrag für die Abrechnungseinheit anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit (hier: die gesamte Siedlung) entfallen würden.
ANMERKUNG: Den Entscheidungen ist zuzustimmen. Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit ist ohne Vereinbarung (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010,VIIIZR73/10; a.A. LG Bonn, Urteil vom 30. Juni 2005, 6 S 317/04, NZM 2005, 617; AG Pinneberg, Urteil vom 5. März 2004, 66 C 272/03, ZMR 2004, 595 = WuM 2004, 537; Schmidt-Futterer/Langenberg, 556 a Rn. 61 für preisfreien Wohnraum; Sternel, Mietrecht, III, 358) auch dann möglich, wenn – kumulativ –sie einheitlich verwaltet werden, ein unmittelbarer örtlicher, nicht notwendig direkter nachbarschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen besteht und kein wesentlicher Unterschied im Wohnwert der einzelnen Gebäude im Hinblick auf technischen Stand, Bauweise, Ausstattung, Nutzung und Zuschnitt gegeben ist (OLG Koblenz, RE vom 27. Februar 1990, 4 W-RE 32/88, WuM 1990, 268/270 = ZMR 1990, 97/300; OLG Düsseldorf, GuT 2003, 14; LG Bautzen, Urteil vom 19. Juni 2002, 1 S 117/01, WuM 2002, 497; LG Berlin, GE 2001, 625; AG Schöneberg, Urteil vom 20. September 2004, 09 a C 316/04, GE 2005, 58; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 a Rn. 62; ders., NZM 2004, 41, 46).
Die im Mietvertrag angegebene Hausnummer beschreibt nur den Ort der vermieteten Wohnung, schließt aber nicht die Zusammenfassung mit anderen Hausnummern zu einer Abrechnungseinheit aus (LG Itzehoe, Urteil vom 25. Juli 2008, 9 S 121/07, ZMR 2009, 369), deren Voraussetzungen der Vermieter beweisen muss (LG Itzehoe, Urteil vom 9. Dezember 2003, 1 5 250/03, ZMR 2004, 198). Im Rahmen einer zulässig gebildeten Abrechnungseinheit dürfen auch solche Kosten auf alle Mieter verteilt werden, die nur in speziellen Häusern angefallen sind (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 21. Januar 2005, 101 C 313/02, ZMR 2006, 48). Dies gilt nur dann nicht, wenn bestimmte Kosten notwendigerweise nur in einem bestimmten Haus anfallen (etwa Fahrstuhlkosten).
Der Vermieter muss grundsätzlich die Gesamtkosten aus der Bewirtschaftung mehrerer Grundstücke in der Betriebskostenabrechnung auch dann mitteilen, wenn er nicht nach der Wirtschaftseinheit abrechnet (AG Dortmund, Urteil vom 4. November 2008, 425 C 4180/08, WuM 2008, 671; AG Pinneberg, Urteil vom 12. März 2004, 66 C 306/03, ZMR 2004, 597). Fehlt diese Angabe, ist die Abrechnung formell unwirksam. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt grundsätzlich voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten einer größeren Wirtschaftseinheit auch dann mitgeteilt werden, wenn der Vermieter diese in einem internen Rechenschritt auf eine kleinere Abrechnungseinheit umrechnet und in der für diese erstellten Abrechnung nur die bereinigten Kosten mitteilt (LG Berlin, Urteil vom 20. Dezember 2010, 67 S 29/10, GE 2011, 340).
Ein derartiger interner Rechenschritt liegt jedoch dann nicht vor, wenn die Leistungserbringer für die jeweilige Abrechnungseinheit gesonderte Rechnungen erstellen. Der BGH hat in dem von der Kammer auch zitierten Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, GE 2013, 1651 - entschieden, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nur den entsprechenden Betrag anzugeben braucht, wenn er ein einzelnes Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt und dieses jeden Block gesondert abrechnet. Die dort entwickelten Grundsätze gelten auch für die Umlage von Betriebskosten auf einzelne Abrechnungseinheiten, für die von den Dienstleistern jeweils gesonderte Abrechnungen erstellt worden sind. Die Angabe auch der Gesamtkosten würde in diesen Fällen nur zur Unübersichtlichkeit der Betriebskostenabrechnung führen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1655 und in unserer Datenbank)
DER HINWEISBESCHLUSS: Die ZK 65 des LG Berlin wies in ihrem Beschluss darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, woraufhin die Berufung zurückgenommen wurde. Der Vermieter brauche, wenn der Leistungserbringer eine gesonderte Rechnung für jede Abrechnungseinheit erstelle, nur den sich daraus ergebenden Betrag für die Abrechnungseinheit anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit (hier: die gesamte Siedlung) entfallen würden.
ANMERKUNG: Den Entscheidungen ist zuzustimmen. Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit ist ohne Vereinbarung (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010,VIIIZR73/10; a.A. LG Bonn, Urteil vom 30. Juni 2005, 6 S 317/04, NZM 2005, 617; AG Pinneberg, Urteil vom 5. März 2004, 66 C 272/03, ZMR 2004, 595 = WuM 2004, 537; Schmidt-Futterer/Langenberg, 556 a Rn. 61 für preisfreien Wohnraum; Sternel, Mietrecht, III, 358) auch dann möglich, wenn – kumulativ –sie einheitlich verwaltet werden, ein unmittelbarer örtlicher, nicht notwendig direkter nachbarschaftlicher Zusammenhang zwischen ihnen besteht und kein wesentlicher Unterschied im Wohnwert der einzelnen Gebäude im Hinblick auf technischen Stand, Bauweise, Ausstattung, Nutzung und Zuschnitt gegeben ist (OLG Koblenz, RE vom 27. Februar 1990, 4 W-RE 32/88, WuM 1990, 268/270 = ZMR 1990, 97/300; OLG Düsseldorf, GuT 2003, 14; LG Bautzen, Urteil vom 19. Juni 2002, 1 S 117/01, WuM 2002, 497; LG Berlin, GE 2001, 625; AG Schöneberg, Urteil vom 20. September 2004, 09 a C 316/04, GE 2005, 58; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 a Rn. 62; ders., NZM 2004, 41, 46).
Die im Mietvertrag angegebene Hausnummer beschreibt nur den Ort der vermieteten Wohnung, schließt aber nicht die Zusammenfassung mit anderen Hausnummern zu einer Abrechnungseinheit aus (LG Itzehoe, Urteil vom 25. Juli 2008, 9 S 121/07, ZMR 2009, 369), deren Voraussetzungen der Vermieter beweisen muss (LG Itzehoe, Urteil vom 9. Dezember 2003, 1 5 250/03, ZMR 2004, 198). Im Rahmen einer zulässig gebildeten Abrechnungseinheit dürfen auch solche Kosten auf alle Mieter verteilt werden, die nur in speziellen Häusern angefallen sind (AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 21. Januar 2005, 101 C 313/02, ZMR 2006, 48). Dies gilt nur dann nicht, wenn bestimmte Kosten notwendigerweise nur in einem bestimmten Haus anfallen (etwa Fahrstuhlkosten).
Der Vermieter muss grundsätzlich die Gesamtkosten aus der Bewirtschaftung mehrerer Grundstücke in der Betriebskostenabrechnung auch dann mitteilen, wenn er nicht nach der Wirtschaftseinheit abrechnet (AG Dortmund, Urteil vom 4. November 2008, 425 C 4180/08, WuM 2008, 671; AG Pinneberg, Urteil vom 12. März 2004, 66 C 306/03, ZMR 2004, 597). Fehlt diese Angabe, ist die Abrechnung formell unwirksam. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt grundsätzlich voraus, dass dem Mieter die Gesamtkosten einer größeren Wirtschaftseinheit auch dann mitgeteilt werden, wenn der Vermieter diese in einem internen Rechenschritt auf eine kleinere Abrechnungseinheit umrechnet und in der für diese erstellten Abrechnung nur die bereinigten Kosten mitteilt (LG Berlin, Urteil vom 20. Dezember 2010, 67 S 29/10, GE 2011, 340).
Ein derartiger interner Rechenschritt liegt jedoch dann nicht vor, wenn die Leistungserbringer für die jeweilige Abrechnungseinheit gesonderte Rechnungen erstellen. Der BGH hat in dem von der Kammer auch zitierten Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, GE 2013, 1651 - entschieden, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nur den entsprechenden Betrag anzugeben braucht, wenn er ein einzelnes Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt und dieses jeden Block gesondert abrechnet. Die dort entwickelten Grundsätze gelten auch für die Umlage von Betriebskosten auf einzelne Abrechnungseinheiten, für die von den Dienstleistern jeweils gesonderte Abrechnungen erstellt worden sind. Die Angabe auch der Gesamtkosten würde in diesen Fällen nur zur Unübersichtlichkeit der Betriebskostenabrechnung führen.
(Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2014, Seite 1655 und in unserer Datenbank)
Autor: Harald Kinne
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