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Stabile Mieten, aber ...
Preistreiber Nummer 1 bleiben unverändert die Bau- und Nebenkosten
05.01.2015 (GE 24/2014, S. 1612) Während sich das Jahr 2014 seinem Ende zuneigt, nutzen viele Unternehmen die Zeit, um eine Bilanz des Erreichten zu ziehen und einen Blick in die Zukunft zu wagen. So tat es kürzlich auch der GdW, dessen Mitglieder ca. 70 % des gewerblich vermieteten Immobilienbestandes in Deutschland bewirtschaften, und beleuchtete „Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2014/2015“. Das Ergebnis ist so ernüchternd wie vorhersehbar: Die Nebenkosten, nicht die Mieten treiben die Preise. Zudem wird Bauen immer teurer.
Für den Wohnungsbau war 2013 ein gutes Jahr. Die Investitionen in Deutschland legten gegenüber dem Vorjahr leicht zu und stiegen um 0,5 % auf 158 Milliarden €. Der Anteil des Wohnungsbaus an allen Bauinvestitionen lag bei 58,6 %. Für das laufende Jahr wird ein erneutes Wachstum um 4,4 % erwartet.
Die Unternehmen des GdW – zu denen als Mitglieder des Regionalverbands BBU auch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins zählen – investierten 2013 insgesamt 10,3 Milliarden € in die Bewirtschaftung sowie den Neubau von Wohnungen und gaben damit 7,2 % bzw. 742 Millionen € mehr aus als noch 2012. Allein in Berlin wurde gut 1 Milliarde € investiert – 88 % davon im Bestand. Während die für Neubau eingesetzten Mittel signifikant um fast 31 % auf 3,2 Milliarden € stiegen, gingen Investitionen in den Bestand dagegen mit insgesamt 7,2 Milliarden € um knapp 1 % leicht zurück. In diesem Jahr sollen laut GdW sogar 11,4 Milliarden € aufgewendet werden, wobei der Anteil für Bestandspflege um 5,1 % bzw. 362 Millionen € steigen sollen. Für Neubau wird mit 726 Millionen € mehr, einer Steigerung um fast ein Viertel, gerechnet.
Im vergangenen Jahr stellten GdW-Unternehmen 13.000 Wohnungen fertig. Das entspricht einer Steigerung um 7,6 % und einem Marktanteil von 14 % aller 93.000 fertiggestellten Mietwohnungen landesweit, wobei auch Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie vermietete Eigentumswohnungen berücksichtigt wurden.
Bezogen auf den gesamten Mietwohnungsbestand in Deutschland besitzen die Mitglieder des GdW nach eigenen Angaben allerdings einen Marktanteil von gut 27 %. Um diesen zu halten, müssten die Neubauanstrengungen somit verdoppelt werden. Zwar rechnet man seitens des GdW für 2014 mit 17.600 fertiggestellten Mietwohnungen – immerhin einem Zuwachs von 35,5 % –, jedoch muss das aufgrund der gestiegenen Zahl von Baugenehmigungen keineswegs einen höheren Marktanteil zur Folge haben, denn die Bautätigkeit nimmt insgesamt zu – alle anderen bauen auch mehr. Dass höhere Neubauinvestitionen nicht zwingend in gleichem Maße steigende Fertigstellungen zur Folge haben, ist kein Geheimnis. Mussten die GdW-Unternehmen 2005 für den Bau einer Wohneinheit noch 126.078 € (ca. 1.680 €/m2) investieren, waren es im Jahr 2013 bereits 185.615 € (ca. 2.470 €/m2), eine Preissteigerung um 47 %. Zu einem ähnlichen Wert kommt eine Untersuchung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V., in dem die durchschnittlichen Neubaukosten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 2.422 €/ m2 Wohnfläche beziffert werden. In Wachstumsregionen wie Berlin, Hamburg oder München sollen es sogar 2.928 €/m2 sein, was laut GdW in etwa einer Nettokaltmiete von 10,05 € entspricht. Darin sind allerdings noch keine grundstücksbezogenen Kosten (Kauf, Erschließung) enthalten, die aber aufgrund der Marktsituation und der jüngsten Erhöhungen der Grunderwerbsteuer (auf 6 % in Berlin seit 1. Januar 2014) ebenfalls gestiegen sind.
Deutschlandweit stiegen die Nettokaltmieten nach Angaben des Statistischen Bundesamtes zwischen dem Jahr 2000 und 2014 um durchschnittlich 18 % und lagen damit fast durchgängig unterhalb der Inflation, die im selben Zeitraum ca. 25 % betrug. Die direkt an den Vermieter gezahlten Mieten reduzierten sich damit de facto unabhängig von der Entwicklung der Angebotsmieten seit der Jahrtausendwende kontinuierlich. Erhebliche Steigerungen verzeichnen auch die kalten Betriebskosten. Wasserversorgung, Müllabfuhr, Steuern und andere haushaltsnahe Dienstleistungen verteuerten sich um rund 21 %.
Als größte Preistreiber des Wohnens, und damit zum subjektiven Eindruck massiv steigender Mieten beitragend, identifiziert der GdW die Energiepreise. Die Verbraucherpreise für Haushaltsenergie (Gas, Heizöl etc.) ebenso wie für Strom sind seit dem Jahr 2000 mehr als viermal so stark angestiegen wie die Inflation. Strom verteuerte sich um 103 %, Heizenergie um durchschnittlich 110 %.
Die Unternehmen des GdW – zu denen als Mitglieder des Regionalverbands BBU auch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins zählen – investierten 2013 insgesamt 10,3 Milliarden € in die Bewirtschaftung sowie den Neubau von Wohnungen und gaben damit 7,2 % bzw. 742 Millionen € mehr aus als noch 2012. Allein in Berlin wurde gut 1 Milliarde € investiert – 88 % davon im Bestand. Während die für Neubau eingesetzten Mittel signifikant um fast 31 % auf 3,2 Milliarden € stiegen, gingen Investitionen in den Bestand dagegen mit insgesamt 7,2 Milliarden € um knapp 1 % leicht zurück. In diesem Jahr sollen laut GdW sogar 11,4 Milliarden € aufgewendet werden, wobei der Anteil für Bestandspflege um 5,1 % bzw. 362 Millionen € steigen sollen. Für Neubau wird mit 726 Millionen € mehr, einer Steigerung um fast ein Viertel, gerechnet.
Im vergangenen Jahr stellten GdW-Unternehmen 13.000 Wohnungen fertig. Das entspricht einer Steigerung um 7,6 % und einem Marktanteil von 14 % aller 93.000 fertiggestellten Mietwohnungen landesweit, wobei auch Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie vermietete Eigentumswohnungen berücksichtigt wurden.
Bezogen auf den gesamten Mietwohnungsbestand in Deutschland besitzen die Mitglieder des GdW nach eigenen Angaben allerdings einen Marktanteil von gut 27 %. Um diesen zu halten, müssten die Neubauanstrengungen somit verdoppelt werden. Zwar rechnet man seitens des GdW für 2014 mit 17.600 fertiggestellten Mietwohnungen – immerhin einem Zuwachs von 35,5 % –, jedoch muss das aufgrund der gestiegenen Zahl von Baugenehmigungen keineswegs einen höheren Marktanteil zur Folge haben, denn die Bautätigkeit nimmt insgesamt zu – alle anderen bauen auch mehr. Dass höhere Neubauinvestitionen nicht zwingend in gleichem Maße steigende Fertigstellungen zur Folge haben, ist kein Geheimnis. Mussten die GdW-Unternehmen 2005 für den Bau einer Wohneinheit noch 126.078 € (ca. 1.680 €/m2) investieren, waren es im Jahr 2013 bereits 185.615 € (ca. 2.470 €/m2), eine Preissteigerung um 47 %. Zu einem ähnlichen Wert kommt eine Untersuchung der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V., in dem die durchschnittlichen Neubaukosten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit 2.422 €/ m2 Wohnfläche beziffert werden. In Wachstumsregionen wie Berlin, Hamburg oder München sollen es sogar 2.928 €/m2 sein, was laut GdW in etwa einer Nettokaltmiete von 10,05 € entspricht. Darin sind allerdings noch keine grundstücksbezogenen Kosten (Kauf, Erschließung) enthalten, die aber aufgrund der Marktsituation und der jüngsten Erhöhungen der Grunderwerbsteuer (auf 6 % in Berlin seit 1. Januar 2014) ebenfalls gestiegen sind.
Deutschlandweit stiegen die Nettokaltmieten nach Angaben des Statistischen Bundesamtes zwischen dem Jahr 2000 und 2014 um durchschnittlich 18 % und lagen damit fast durchgängig unterhalb der Inflation, die im selben Zeitraum ca. 25 % betrug. Die direkt an den Vermieter gezahlten Mieten reduzierten sich damit de facto unabhängig von der Entwicklung der Angebotsmieten seit der Jahrtausendwende kontinuierlich. Erhebliche Steigerungen verzeichnen auch die kalten Betriebskosten. Wasserversorgung, Müllabfuhr, Steuern und andere haushaltsnahe Dienstleistungen verteuerten sich um rund 21 %.
Als größte Preistreiber des Wohnens, und damit zum subjektiven Eindruck massiv steigender Mieten beitragend, identifiziert der GdW die Energiepreise. Die Verbraucherpreise für Haushaltsenergie (Gas, Heizöl etc.) ebenso wie für Strom sind seit dem Jahr 2000 mehr als viermal so stark angestiegen wie die Inflation. Strom verteuerte sich um 103 %, Heizenergie um durchschnittlich 110 %.
